我国商业银行住房信贷风险的管理研究

张久超

【摘 要】随着我国房地产市场的不断发展，住房信贷违约风险的管理已成为商业银行必须重视的重要问题。基于此，本文采取理论与定性相结合的分析方式，分析了我国商业银行住房信贷风险管理这个课题。

【关键词】住房信贷；商业银行；风险；防范

20世纪90年代以来，我国房地产市场不断发展，地产行业逐渐成为国民经济的支柱产业。在住房价格持续上升的背景下，我国银行业逐步将个人住房抵押贷款视为核心业务。但随着住房信贷金额的持续上升，个人住房贷款不良率也与之增加，风险不断浮现，住房信贷违约风险的管理已成为商业银行不得不重视的重要问题之一。

一、我国商业银行个人住房信贷风险现状

二十世纪八十年代我国个人住房贷款开始萌生，自一九九八年起住房体制改革步入正轨，这给2000年之后地产市场迅速扩张创造了有利条件。相关上下游产业也得到了巨大的发展机遇，反过来这些行业的发展助长了我国房地产市场长达二十年的稳定繁榮与发展。总体来看，商业银行个人住房贷款的成长及规模的迅速扩张，导致了风险的不断增加。

（一）宏观角度。利率、汇率、宏观经济政策、市场环境、经济周期等因素的相应变动，都会在一定程度上增加商业银行住房信贷的风险。比如利率变化的不确定性，使得还款时限较长的住房抵押贷款产生违约风险。同时利率风险也将体现在市场方面的利率波动上，不利于确定还款成本，会诱发还贷行为延缓，本息难以收回的可能性。再比如，抵押物的价值是会随着相应的经济周期增值或贬值的，借贷人会比较抵押贷款物和将还贷款间的利益价值，理性选择其利益的最大化。若抵押物贬值到低于还款额时，贷款人可能拒绝归还贷款，对银行违约。除此之外，我国的商业银行在如何调节处置收入与缺失的贷款本息与处置费的关系上也存有问题，已有的处置收入难以平衡失误性贷款及处置成本带来的损失。

（二）银行角度。银行在操作上存在风险。银行内部运作管理程序的不完善、人事管理、员工素质、系统以及意外的外部因素都有给银行业务带来风险和损失的可能性。此外，系统的处理能力较为落后也可能引发操作风险。当下大多数商业银行都面临着银行系统单一、储存信息量小、效率不高的问题。

由于商业银行近年来不断扩张，招纳众多流动性员工，引起以下问题：（1）贷前调查不充分。在个人住房信贷业务上，以零售形式为主要销售模式，加剧信贷人员考察、审核工作的难度。同时，在强度较大的业绩压力下，容易产生责任心弱、不记后果的行为，给银行带来损失；（2）贷后贷款监管的缺失。有些贷后监管人员因自身业务水平较差或其他原因做不好贷后贷款监督工作；（3）不能持续对贷款人资信情况变化及抵押物的价格变动进行追踪。

二、我国商业银行住房信贷风险管理问题的原因

（一）商业银行内控机制不完善。绝大部分商业银行面临注重放贷看轻监管、注重放贷看轻收本收息的问题，银行业的竞争随着市场经济的发展逐渐加注，存款保险制度退出之后，一些经营不善的小银行更是面临倒闭的风险。

（二）商业银行住房信贷风险管理方法落后。我国商业银行重点采用以盈利能力指标来分析并评价房地产的信贷风险，其中考虑范畴包括了：（1）总资产与净资产的收益率；（2）营运能力的指标如流动资产周转率；（3）偿债能力的指标如资产负债率、流动比率、偿债保证比率、流动比率和个人收入还款比例等。虽然收集以上的指标进行住房信贷风险预测有一定的准确性和合理性，但在评定的过程中，业务员较多的凭借个人工作经验评定，影响预测的客观性。

三、我国商业银行住房信贷风险管理对策

（一）完善健全风险预警机制。银行业系统应定期更新相关测量指标。建立并完善风险预警机制有利于提高其对市场的宏观把控能力，可以适当规避因房地产行业迅猛增长带来的信贷风险。有效结合当前的国家政策，做出有针对性的风险预警指标，是我国商业银行行之有效的管理办法。以房价收入比监测为例，加权平均国家或区域市场的房价和国家或当地居民平均收入比是测量个人消费风险的一个重要指标。国外住房市场发展经验表明，房地产行业的销售价格和消费者收入之间合理的比例是6-8倍，但我国的比例达到16.8：1。这表明我国大部分公民的个人住房贷款还贷压力尚未缓解，这给信贷业务人员的能力提出了新的要求。商业银行需要提高入职门槛，增强对新老员工分层式地培训，不断强化风险管理意识，从而促成我国个人住房信贷风险预警机制更加完善。

（二）提高操作风险防范水平。在银行体系中，操作风险带来的损失往往高于市场与信用的风险。国际上，金融行业和相关监管单位对操作风险管理的技术探索上从未止步，并已经在组织与方法的建造中获取显著进步。而如何有效地应对这一风险，则需要通过各种方式来尝试，总体上离不开对贷前、贷中、贷后的风险防范。操作风险的发生很大程度跟人员职业素质有关，提高从业人员职业素养，建立商业银行内部奖惩措施，可有效提高操作风险防范水平。

（三）制定合理的住房信贷制度。促进住房抵押债权的证券化，成立住房抵押二级市场。目前应当拓展抵押贷款证券化试点领域，构建二级市场，寻求适合我国国情的资产证券化形式。通过二级市场可以减轻流动性风险并加强信贷资金的流动性，扩充住房抵押贷款的融资渠道，将住房抵押贷款风险转移和分散给众多投资者，促进住房信贷资金良性循环。把收益较稳定、流动性小、风险相对低的个人按揭贷款组合发放到市场上，风险就将会扩散至更多的投资人，同时也拓宽了商业银行贷款融资渠道。在发展成熟后的适当的时机中，可逐步引入保险制度，从而缓解政府及商业银行担保业务的压力。最终，建立起合理的住房信贷制度，达到防范商业银行外部风险的目的。

（四）建立个人信用评价体系。良好的信用风险管理离不开监管力度，更离不开一整套完备的信用评价制度体系。个人信用制度是根据居民的家庭收支、借还款、信用卡透支、不良信用的诉讼和惩罚等行为进行考察评估，最终决定其是否具有还款能力及发放贷款的额度的制度。在很多西方国家中，个人信用评价体系早已存在，对信用丧失的个人发达国家会在法律上给出严厉的惩罚。而对于我国公民而言，长期受到了传统消费理念的影响，大多数人对个人信用不重视。为避免信用风险，必须建立优质完备的个人信用评价制度体系。从2013年起，为了提升征信服务水平，我国人行征信中心积极拓展服务领域，推动联网查询个人信用报告取得了良好的试点效果。该征信系统支持个人查询，目前暂不收费。征信系统的完善说明我国经济社会越来越重视个人信用，对房贷借款人来说是一个软约束。不过，我国目前还有部分省市无法联网查询。商业银行若具备了功能强大的信用收集系统，将个人信用及隐私切实地保护起来，并在银行业中实行安全的信用共享，就可以极大地便捷对贷款者的资格审核的流程，这有利于我国商业银行住房信贷风险管理趋于客观和准确，切实规避房贷风险发生的可能。

【参考文献】

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