历史街区中社区服务类商业空间优化策略研究——以国子监历史文化街区为例

李 天

（北京建筑大学，北京 100044）

北京的旧城历史街区内的建筑，主要是以居住为主的院落空间，其生活服务设施发展并不均衡。近些年来，随着第三产业的蓬勃发展，街区内的商业空间也逐渐发展起来，主要的商业空间分为两种类型：①服务于游客大众的旅游休闲类商业空间；②服务于日常居民的社区服务类商业空间。这两类店铺空间虽都面向广大社会消费群体，但其消费人群却存在一定的差异。社区服务类商业空间的服务对象以周边日常居民为主，经营者也多为在本地居民。业态上，依据居民的日常生活需求而呈现出自发性和多样性，对于空间的利用因为缺乏引导和设计而更为自由无序。

2016年以来，为还原北京旧城历史风貌，开展了一系列疏解整治促提升的整治活动。在此类活动中，历史街区内的商业空间得到优化，整治活动涉及上述两类商业空间，具体的整治措施包括对沿街违规开设的门窗的封堵、店铺招牌的整治、占道经营行为的整治等。在整治过程中，街区内的街道风貌虽得到恢复，但胡同街道内的商业经营受到影响，对街区内居民的日常生活产生了较大的影响，主要体现在菜价上涨、去往商店的距离增加导致便利度下降等方面。

社区服务类商业空间，是城市生活配套服务设施中的重要组成部分，是街区活力的集中体现。随着现阶段城市的发展，街区内居民的需求也更为多元，该类商业空间不仅承载着基本的衣食住行功能，还肩负着居民交往、社区融合等功能需求。本文尝试通过对该类空间的分析，对其空间发展过程中存在的各种问题作出回应。

1 国子监历史街区商业空间现状

国子监历史街区属于东城区安定门街道内，是二环以内以重要文物和居住院落共同组成的历史文化街区。街区保护面积为36 hm2，居住人口为1.3万人，据安定门街道办事处统计资料显示，该街区60岁以上的老人约4 900人，占街区总人口的37%，老龄化严重。此外，该街区的残疾人员、低保户的数量也高于东城区的其他街区。

经调研，街区内有商铺179家，其中服务于游客的旅游休闲类商业有159家，以居民为生活服务对象的有20家（表1）。街区内的店铺主要分布在安定门内大街、雍和宫大街、五道营胡同和国子监街这几条主要的街道和街区胡同内，有逐渐向内渗透的趋势（图1）。

表1 国子监历史街区商业类型调查表

2 街区内社区服务类商业空间存在的问题

2016年开始的疏解整治活动对该地区的商业空间产生了一定程度的影响。但在调研过程中发现，与多数外地经营者租房经营的旅游休闲类商业空间受到整治后停止经营的现象不同，有14家约占总数70%的社区服务类商业店铺受到整治后依旧存在，其维持经营的原因有3个方面：①店主多为本地居民，生活居住于此；②经营内容与周边居民的需求直接相关，有维持经营的必要性；③所售商品或提供的服务对空间的要求不高。例如，在国子监街道办事处外，还有菜贩利用街道边角空间进行蔬菜的售卖。通过访谈得知，菜贩是应官书院胡同居民要求，在居委会的协调下在此处经营时，以解决年老居民购买蔬菜的日常需求。由此可见，社区服务类商业空间作为国子监历史街区居住的附属功能是不可或缺的。但该类自发形成的此类商业空间主要存在以下问题。

2.1 数量与面积不足

该街区人口为1.3万人，在数量规模上属于居住区控制标准中属于小区规模。经统计，国子监历史街区内部社区服务类商业空间有20家，总建筑面积约为287 m2。依据《城市居住区规划设计规范》（以下简称居住规范）中的要求，其中商业服务类的建筑面积应该在450～570 m2之间。因该类店铺多为本地居民经营，在实际的空间使用过程中，商业空间同时也是居民日常生活的居住空间，承载着居住、会客、厨房等使用功能，实际的商业面积更为有限。

从空间分布上也可以看出，该类商业空间在街区的分布不均。在居住规范指出，居住小区公共服务设施半径不大于400～500 m；从普适性的角度出发，依据老年人日常步行活动半径500 m为基本覆盖区，100～300 m为最佳覆盖区划分，该街区不同种类的商业空间的均不能有效覆盖（图2）。

2.2 商业业态发展单一

街区内现有社区服务类商业空间的业态主要以小卖部和水果店为主，共计7家。能够得知，该街区商业业态的发展主要以迎合居民的现实需求为主，店铺规模小，档次较低，以迎合居民较低的消费水平。此外，从图2中也能看出，如小卖部等小规模商业空间则存在着没有规划、盲目发展的问题，如官书院胡同中有两家店铺相隔约50 m，都为以售卖烟酒饮料、零食以及日用杂货为主的小卖部，店主同为本地居民，一个为下岗再就业居民，另一个为退休居民。该类空间经营投入成本较小，无技术门槛，成为街区居民发展依托自家沿街房屋发展商业的首选业态。

2.3 旅游休闲类商业空间对于空间的侵占

从国子监历史街区商业类型调查表中能够看出，该地区沿街店铺中有159家店铺，约88%的比例为旅游休闲类商业空间。在市场经济的驱动下，历史街区空间价值在使用价值的基础上又有了商业价值和文化价值的再开发[1]。外来经营者看重国子监历史街区所蕴含的文化内涵和游客流量，倾向于来此投资；本地居民在经济利益的驱动下，更倾向于将房屋出租给外来商业经营者，用于旅游休闲类商业空间的开发和经营，因此在一定程度上影响了本地社区服务类商业空间的发展。

以旅游休闲为主的商业空间，在经营业态上并不以满足本地居民的生活需求为出发点。一些以酒吧为主的店铺甚至还会因其经营时间过晚，而对周边居民生活造成负面影响。此外，旅游休闲类商业空间还有一定的聚集效应，如五道营胡同于2006年由一对外国夫妇经营第一家餐厅开始，至今已有59家各类商店。其街道现状为商业步行街，沿街商业化严重，大量的旅游休闲类商业空间占据沿街建筑，街道内服务于本地居民的社区服务类商业空间仅1家，为五金装修店，这种现状大大增加了居民日用品购置的出行距离。

2.4 无序发展对历史街区风貌的破坏

在与街区风貌直接相关的建筑立面风貌上，社区服务类商业空间也存在较为严重的问题。与有专门的资金对建筑立面进行装潢的旅游休闲类商业空间不同，社区服务类商业空间对于其建筑空间外立面的关注程度不高，建筑立面的装饰仅为店铺门头招牌的架设。在国子监历史街区的20家店铺中，无招牌商铺有12家，而有招牌的商店也常因其招牌尺寸过大、字体与颜色的不合理使用，而对街道的历史风貌产生影响。另有一部分商业空间沿街开设的门窗面积过大，或因其不合理使用建筑材料，也会对街道风貌造成破坏。在对沿街开门的封堵整治过后，一些继续经营的商家通过小窗作为对外经营的窗口，在其开设的商业窗口处通常堆放有供顾客踩踏的废旧纸箱等物品，同样对街区风貌产生影响。

2.5 建筑内部空间的不合理使用

社区服务类商业空间因其自发产生的原因，建筑内部空间在发展过程中以使用功能为主，缺乏规划与设计，商业功能与居民日常的居住、饮食、邻里交往等功能常为混用的状态，用于商品展示或提供服务的各类设施多为复合使用。这种内部空间的使用方式虽是居民基于其自身现状，对空间和设施的最大化利用，但其空间在功能分区仍需明确，对空间的利用有待提升。另外，还存在脏乱陈旧的问题需要优化。

由于商品展示、吸引顾客等原因，商业空间常在建筑外部营造一部分灰空间供人群驻足停留，社区服务类商业空间在与外部空间的关系上也常出现商业内部设施对街道空间的侵占。主要表现为商品的沿街堆放或展示，但受到封堵整治后此类对空间的侵占现象得到较大改善，并且通过实地调研得知，此类侵占行为灵活性较高，且与政府的管控力度直接相关。

3 社区服务类商业空间的提升策略

国子监历史街区内的社区服务类商业空间的发展，从前期的引导，到建筑空间营造，再到后期的使用是一个完整动态的过程。因此，可以从3个方面针对该类空间问题提出具体的优化提升建议。

3.1 政府引导下的商业发展

3.1.1 鼓励多元的业态形式发展

从疏解整治促提升的角度出发，在现阶段已经完成对空间的整治和疏解的基础上，要对街区内该类商业空间的业态进行梳理，避免同质化、单一化的商业空间的发展[2]。社区服务类商业空间的商业规模较小，因此其业态形式更具有灵活性，应充分利用此类优势，依据人口老龄化、人们新型生活方式变化的现实需求，进行进一步的调整，如适当增加养老看护、医疗、零售以及娱乐文化类商业空间的密度。

3.1.2 针对原有业态的复合优化

在现有商业业态的基础上，应鼓励引导多种商业业态的复合经营，通过将提供商品的商业经营方式与提供服务类商业经营方式的复合经营，能够增加空间的利用率与信息的流通效率。该类复合型的业态优化方式，是在北京旧城高密度环境下对于建筑空间的充分利用，更能提高居民日常消费行为的效率。

3.1.3 引入智能服务平台

在互联网及各类智能设备充分发展的当代，商业经营的方式也更为多元。智能服务平台的搭建包含线上服务网络、线下终端设备的设置两部分，通过线上网络的搭建能够实现社区服务信息的实时更新与联动，商品及服务也可以采用互联网下单的方式进行提供。

在终端设施方面，除居民日常使用的手机等私人设备，公共社区服务设备中的智能快递柜、自动售货机等配置，都能够对现有的商业形式进行补充。

3.2 实体商业空间的营造

3.2.1 街道空间的复合利用

街区内的胡同街道经过整治，清理出一部分闲置公共空间，通常由街区管理部门通过设置公共座椅、配置绿化或安装体育健身设施等措施，以实现对空间利用。此类对于公共空间的利用，都建立在政府出资的公益性市政空间经营基础上。而社区服务类商业空间，因其本身商业空间开放公共的属性，能够与街道等公共空间有充分的结合，实现空间的复合利用，发挥该类空间的社区属性[3]。

在管控允许范围内，通过自动售卖机等售卖柜的设置，能够提高公共空间的利用效率。商业占地租金的营收，在一定程度上也能够平衡该场地的后期维护费用。居民在使用此类设施的过程中，也增加了交流的机会与频率，有利于社区空间活力的激活。

3.2.2 再设计已有建筑空间

立面上应基于胡同传统风貌，对已有的商业空间进行引导。现阶段，针对历史文化街区街道的风貌保护，对建筑改造的风貌恢复，是依据原有房屋产权证中的建筑状态对现状建筑进行恢复。

社会处于不断的变革与发展，新的空间类型也在不断地产生，服务于日常居民的社区服务类商业空间的存在有相当的必要性，对立面的建筑形式也应予以相应的引导而非简单的封堵恢复建筑原貌。应在历史街区风貌保护的基础上，对沿街建筑开窗方式、招牌设置、材料颜色等方面做更为细致的规范规定，使不同的服务功能在管控下自由发展，从而实现社区空间的多样性[4]。

建筑空间方面，通过对已有的商业进行调研能够发现，有15家店铺的社区服务类商业经营者为本地居民，主要用于经营的商业空间与其居住空间高度复合。对于此种建筑空间，除注重公共空间与居住空间的内外分区以外，还应强调的是建筑内部不同层高的综合利用。北京旧城的居住建筑，多为砖木结构的坡屋顶形式。近些年，也有建筑师广泛参与到旧城坡屋顶建筑的改造与升级实践中。在解决现实使用问题的同时，也提供了更多空间使用的范例。通过建筑师等相关设计人员的介入，能够更为合理地对现状空间进行设计改造，从空间根源上解决违章建筑的生长或物品侵占街道等行为问题。

3.3 后期使用中的公众参与

前期的引导与对建筑空间的再设计，能够建立起完整的社区服务类商业的物质基础，而对于该类建筑空间的后期使用也需要市政管理人员、商业经营者、日常居民的共同作用。从商业经营者参与的角度出发,可以将商业经营者纳入空间管理的体系中，建立起商业经营者对于维护店铺周边环境的意识，充分发挥该类空间的社会效益[5]；从日常居民的参与角度出发，可以招募周边居民作为街区公共空间中商业设施的维护志愿者，达到此类服务设施即时维护管理的目的。通过建立起广泛的公众参与的联系，能够完善此类空间居住社区的使用功能，作为公共空间提升社区活力[5]，也可以为周边居民提供就业机会，增加地区的经济收入。最后，在提升居民生活便利程度的同时，增加居民对街区的认同感，从而实现历史街区空间的良性发展。

4 结束语

北京历史文化街区空间的保护与更新，是北京城市发展中联系当代社会发展与传统历史空间的关键一环。要在保护中实现街区的发展，不仅需要严格的管理与整治，也需要基于现实需求不断地完善街区功能。通过对社区服务类商业空间的优化与提升，充分挖掘该类空间的使用价值、社会价值及经济价值，使其具体的物质空间更好地适应现代居民的需求，有利于历史街区空间的发展。