银行信贷与房地产价格的关系

(天津工业大学 天津 300387)

一、研究领域背景

随着我国房价和城市地价的不断快速上涨,房地产市场泡沫也逐渐不断增大。作为主要抵押品的房地产市场价值将会出现虚假快速增长而可能导致商业银行更大幅度规模的发放贷款。抵押信用贷款资产流入金融资产证券市场在很高一大程度上已经助长了金融泡沫经济,一旦导致泡沫经济破裂,不良的抵押信贷资产市场可能会致使许多银行企业陷入债务危机,严重时候还可能会导致企业面临公司破产的巨大风险。信贷贷款可得性和银行贷款投资态度的不断变化对房地产市场需求和新项目建筑的资产投资价格会因此产生很大量的影响,最终可能导致房地产市场价格发生变化。房地产商业按揭开发贷款就是刺激了开发需求,起到了拉高房地产开发价格的拉动作用;而房地产商业开发按揭贷款则是刺激了开发供给,使房地产开发供给不断增加进而大幅降低房地产开发价格。

2000年有学者认为中国信贷利率市场持续波动对房地产市场价格的持续波动(通货膨胀效应-资产泡沫-市场破灭)起着非常重要的推动作用。2004年研究人员主要利用17个发达国家的跨国信贷数据对国际银行信贷和商用房地产市场价格之间的波动关系情况进行综合分析。2005年陶长高专家认为,银行信贷与我国资产市场价格之间往往存在因果关系,即我国银行信贷的快速扩张将直接导致我国资产市场价格的快速膨胀,同时我国资产市场价格的快速膨胀又可能会进一步直接促进我国银行信贷的快速扩张。

二、我国房地产金融市场与中国银行信贷新规市场发展现状

据了解,2018年之前中国约有超三成银行房贷新规和增量主要流向房地产,六大类银行每年新增住房贷款一半以上流向中国楼市。从到位资金的结构来看,定金及预收款大概占33.1%,个人按揭贷款占14.3%,两者合计达到47.4%,说明了销售回款在房企资金来源中具有举足轻重的地位,占比约一半。除此之外,自筹资金占比33.6%,国内贷款占到了14.5%。[1]

连续三个交易月一直保持增速回升企稳态势的房地产开发企业单月到位贷款资金同比成长增速就此彻底停止,并重新恢复开始继续下滑。同年1-10月,房地产项目开发投资企业累计到位构成资金135636亿元,同比上月增长7.7%,增速较1-9月大幅下降了0.1个点的百分点;从企业到位构成资金的项目构成情况来看,除企业个人申请按揭住房贷款外,其他各主要行业构成资金项目同比贷款增速均表现为小幅下滑或基本持平的合理状态。

在今年两会期间,银保监会的原常务理事兼原副主席王兆星表示,2019年期间的中银保监会仍将继续坚持每年继续加强房地产项目开发和无抵押投资产品担保贷款的金融相关业务风险评估以及监测,继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止通过影子银行渠道进入房地产,要防止房地产金融风险出现大问题。[2]同时继续保障住房贷款的基本需求。

“房住不炒”作为国有大行的信贷政策的基本底线,很大程度上减少了信贷方面的风险。中国农业银行表示,严格落实制定的各项监管规则,实行差异化的个人住房信贷政策。此外,中国农业银行为了能够精准有效识别企业住房贷款假抵押按揭等一系列欺诈行为,开发了住房零售企业贷款住房欺诈信息风险识别系统,便于更好地有效保证农业银行信用和有效维护社会稳定住房金融市场秩序,使房地产开发企业健康有序发展。

三、银行信贷对房地产市场价格的直接影响定价机制

(一)房地产项目开发商银行贷款对房地产市场价格的直接影响定价机制

11月14日上午国家统计局发布了前十个月全国房地产开发投资和销售的情况及数据报告，报告显示，自2018年4月以来，“国房景气指数”首度回落。房地产企业利用外资率下降了35.6%，并且各类房产投资均出现增速回落，库存量继续下降，商业和办公楼销售面积均出现下降，其中办公楼下降10.5%。土地购置也进入增速回落期，本轮宏观调控效果已经显现，楼市进入真正降温期，表明房地产企业又一轮寒冬已经来临。[3]同时，“国房景气指数”6个月来首次下降。全国房地产开发投资中的住宅投资增速回落，东部地区开发热情下降，房屋竣工面积持续下降其中住宅竣工面积降的最多。

房地产作为一个资金密集型的相对高风险行业，投资周期长，回收资金慢，开发经营需要大量资金，在商品房预售制下，开发商被准许通过销售期房获取预收账款并配合银行的低息开发贷款，能够以较低的资本金加杠杆来扩大开发的规模。这便是房地产资金来源的重要特征。通过房地产企业融资的历程可以看出中国资本市场20年来的发展轨迹。国内贷款占房地产企业到位资金比例在15%-25%。1998-2003 年占比均超过了20%，此后随着开发商自有资金与销售回款占比提高，国内贷款的占比降至了20%以下。其中，来自银行贷款的占比自17%逐年下降至13%，而非银机构贷款占比从1.3%增至2.3%逐年提高，从中可以看出信托、资管、券商、保险、基金等非银行机构渐渐成为房地产企业重要的资金来源渠道。

如果在相对宽松的银行信贷约束下，由于政策宽松，门槛相对较低，信贷需求方即房产购买者能够获得的资金规模便会增加，使得自身购买房产的能力增强，从而对房地产的需求也就随之上升。从短期来看，宽松的银行信贷约束政策可能导致房地产市场的供不应求，促使房地产价格攀升。

由此可以得知信贷可得性和贷款态度的变化对房地产需求和新建住宅的投资决策会产生相当大的影响，最终导致房价变化。房地产按揭贷款刺激了需求，拉升房地产价格;而房地产开发贷款刺激了供给，降低房地产价格。由于房地产供求弹性具有不对称性，即供给弹性小，需求弹性大，前者要比后者作用要经过更长时间才能体现在价格中。

(二)2018年以来，央行五次降低存款准备金率对房市的影响

2018年以来，央行五次降低存款准备金率，共计超过350BP，累计向市场释放增量长期资金约3.1万亿元[4]；尽管在“房住不炒”的大环境下，降准与楼市无直接的关系，但“间接影响”还是不可忽略的。流动性增加了，总会有一部分资金进入房地产领域，有助于降低购房者的贷款成本。最直观的表现是，降准后银行可贷款额度增加，部分商业银行下调房贷利率，无疑助推了楼市的利好。楼市再迎发展机遇。

(三)个人购房贷款对房地产价格的影响机制

2018年六大行新增贷款及垫款共计5.13万亿元，其中，个人住房贷款新增2.53万亿元。占据了新增贷款及垫款的49.39%。在贷款及垫款分类中，各大银行基本分为个人贷款(包含个人住房贷款、消费贷款等)、公司贷款及垫款、票据贴现三大类别，也有部分银行因各自规则不同而稍有差异。公司贷款新增额度低于房贷增速。

个人购房贷款的增加会刺激对房地产的有效需求，并且个人购房贷款规模的过快扩张也会刺激房地产投资和投机需求的增加。我国房地产的发展在长期以来表现出较强的保值增值能力，在银行信贷门槛降低、投放额度扩大的情况下，更多的投资和投机性需求将会借助银行信贷在房地产市场不断踊跃出来。[5]

房地产业的两个特点决定了房地产供给在短期内缺乏弹性:一是房屋建设一般需要较长时间，因此房屋存量的调整不可能在短时间内完成;二是房屋建设受到土地供应的限制，我国城市建筑用地的紧张局面决定了土地是制约房地产供给的重要因素。在房地产供给短期内缺乏弹性的情况下，房地产价格在短期内就主要由需求决定，因此个人购房贷款增加所引起的房地产有效需求增加将在短期内显著抬高房地产价格。

四、结论

房地产价格的确会对银行信贷的规模产生影响。一方面，房地产价格变化会对借款人的可预期财富和自身借贷能力产生巨大影响,间接使借款人改变借款计划和信贷需求。另一方面，从银行的角度看,银行不仅直接持有房地产资产,而且向借款人提供房地产资产抵押贷款。当房地产价格很高时,银行为了获取更多利益愿意放松贷款条件并提供更多的房地产贷款,这时房地产和信贷便会产生密切的周期性关系。在外部资金流入和监管力度薄弱情况下。银行业自身的经营特点使其具有先天的脆弱性,而房地产业又极容易引发泡沫危机,两者的结合将使问题变得更加严重化。纵观银行危机历史,但凡房地产泡沫破灭，都将不可避免地导致银行业危机发展恶化，加大危机的发生的可能。

房地产市场保持健康发展可以支撑并带动整个国民经济的发展，但如果房地产市场过度的、脱离经济基本面的波动则有可能破坏经济的稳定发展。由于房地产行业本身属于资金密集型行业，需要大量资金进行支持发展，而我国金融市场现如今尚处于发展的阶段，对于商业银行为房地产市场参与者提供信贷支持的依赖性很强。因此，银行信贷风险伴随我国房价快速上升也会随之积聚。

根据供给量与需求的关系理论，房价与银行信贷之间存在相互影响的关系，即银行信贷在短期通过影响房地产需求从而影响房价，在长期将通过影响房地产供给而影响房价。房价则通过影响借贷者和银行资产负债情况而分别影响借贷能力和借贷意愿最终影响银行信贷。因此，在制定这方面的政策时要统筹兼顾，不仅要通过银行信贷手段影响房价在一定范围内波动，同时也要重视房价对银行信贷的反作用。