房地产市场泡沫及其金融风险研究

(1.武汉传媒学院 湖北 武汉 430000；2.南开大学 天津 300071)

一、绪论

(一)研究背景及意义

自改革开放以来，中国经济飞速发展，随中国经济共同繁荣的房地产行业也进入了高速发展的黄金时代。随着房地产行业的发展，居民的居住环境与住房条件都得到了极大的改善，目前，房地产行业已然成为了中国经济的支柱产业。

尽管房地产泡沫破灭的后果极其严重，但在众多学者的分析下，适度的房地产泡沫对于经济发展是有助推作用的。而对于如何控制房地产泡沫程度这一问题上，我们需要先对房地产泡沫的成因有更为深刻的理解，从而从源头寻找到解决方案。

(二)文献综述

国内外对于房地产泡沫的定义有许多种不同的说法，查尔斯·P·金德尔伯格对其的定义为：房地产价格在一个连续的过程中持续上涨，这种上涨使得人们产生了价格要进一步上涨的预期，故因此吸引了更多新的买者参与了进来，投机资本持续性增加，而当房地产价格远远高于其实体价格时，就产生了房地产泡沫，过度膨胀后房地产泡沫就会崩溃，本质具有不可持续性。我国的曹振良教授则指出虚拟资产价格的过度扩张称之为泡沫经济，他认为从本质上来说泡沫是一种价格波动现象，在偏离了市场基础价值后，价值规律失灵，资产价格是非理性的。

进入二十一世纪后，我国的许多学者对房地产泡沫的问题也进行了相关研究。焦琪通过利率与汇率二者对房地产泡沫的影响，运用不可能三角形理论得出了汇率冲击对不同国家房地产泡沫具有不同影响的结论，在短期内利率对房价有负作用，在长期内则有正作用。

二、房地产泡沫成因分析

(一)城镇化因素与房地产泡沫

关于城镇化因素对于房地产泡沫影响的实证分析，本文参考了数个相关文献的实证检验思路，基于全国31个省市自治区的静态面板数据，通过PCGIVE软件建立固定效应模型分别证明城镇化对于房地产供需的影响。文章于国家统计年鉴中选取2005-2011年度全国31个省市自治区年度数据进行整合。回归分析中确定城镇化率(UL)、商品房的销售价格(P)、商品房的销售面积(SA)、房地产开发投资额(I)、城镇居民人均可支配收入(INC)与房地产行业从业人数(E)作为主要的解释变量与被解释变量。而变量的选择从需求与供求两个角度分别展开：

1.需求角度。商品房的销售面积(SA)作为反应房地产消费需求的被解释变量，而城镇化率(UL)的提高意味着新进入城市的人口不断增多，即住房需求的上升。城镇居民人均可支配收入(INC)与需求之间一般呈现正相关关系，而住房销售价格(P)的上升则会从一定程度上抑制相应的需求。建立面板模型可表示如下：

SAit=β0+β1ULit+β2Pit+β3INCit+uit

t=2005,…，2011；i=1,…,31

2.供给角度。房地产开发投资额(I)作为反应房地产供给量的被解释变量。城镇化率(UL)的上升意味着城市空间的增大，与之匹配的房地产供给随之上升。房地产行业从业人数(E)可以作为房地产行业发展状况的表现。随着商品房销售价格(P)的上涨，房地产供给随之增加。从供给侧建立面板模式可表示如下：

Iit=α0+α1UIit+α2Pit+α3Eit+uit

t=2005,…,2011;i=1,…,31

(二)居民收入因素与房地产泡沫

在经济高速发展与房价随之攀升的同时，我国居民收入差距也在不断扩大，作为衡量居民收入差距指标的基尼系数早已超过国际警戒线0.4。参考黄伟《房地产价格与居民收入差距的关系研究》一文，基尼系数从2002年开始超过0.4的国际警戒线标准，我国收入差距不断拉大。

结合相关文献的观点与实证分析过程，总结房地产市场发展与收入差距之间存在的关联性为以下几点：

1.房地产价格与不同阶层收入差距呈正相关关系。由于房地产具有的投资属性，高收入人群相较于低收入人群在总体上拥有更多的资本以及更加完善的投资理财观念，从而导致高收入人群从房地产市场获利的可能性更大，由于这一过程的发生，导致穷人越穷，富人越富的马太效应，进而循环推高房价，房地产价格与居民收入差距呈现出明显的正相关关系。

2.城乡房地产价格差与城乡收入差距呈现正相关关系。首先由于城镇居民的平均收入远高于农村居民，受教育程度也普遍是城镇居民高于农村居民，这就可以归于第一点的不同阶层收入导致的城镇居民拥有更强的购买力，自然导致的城乡房价差正相关于城乡收入差。其次，房地产市场发展明显受到经济发展水平的制约，城乡的经济发展水平差异天然导致了城乡房价差异，且随着经济发展水平差距越大，城乡房价的收入差距越大。

(三)货币超发因素与房地产泡沫

货币超发一直是经济学界探讨的热点之一，货币供应量的不断上升不仅会引起物价的自然上升，其对于资产类价格的影响会同时导致房地产价格的波动。在以往的分析中，货币超发引起的货币供应量增长会通过价格渠道引起国内通货膨胀，货币对内贬值，物价水平上升，顺势抬高房价；并通过利率渠道提高基准利率，从而提高房地产企业的借贷成本，抬高房价；利率渠道同时作用于国内外资本市场，高利率吸引国外投资，融资市场供应增加，房地产企业融资门槛降低，导致房地产行业繁荣发展。

三、研究结论

(一)导致房地产泡沫形成的诱因有许多

本文在简述传统研究观点之后对城镇化、居民收入差距与货币超发这三个角度出发进行了深入的理论分析。在理论分析阶段，本文从购房者与房地产商量个角度对我国房地产行业的现状进行了简述，并在对房地产政策的分析中解读出国家对于房地产企业的政策导向趋向温和。

(二)通过实证分析，分别深入研究了三个侧重因素对房地产市场的影响程度

首先选取相关数据对我国2005至2011年城镇化率与房地产市场的供求状况进行了相关性的分析，在检验过后得出了城镇化率对房地产市场的发展有促进作用这一结论。在研究货币超发的部分引用权威网站的历年相关数据，采用格兰杰因果关系检验，得出了货币供应量的增发对于房地产泡沫的形成有显著影响，且在不同的细分领域影响的敏感度不同的结论。

(三)通过对文献资料的查阅，结合实证分析的结论，在经济学理论知识的基础上对我国未来房地产行业的趋势进行了合理预测

得出了三个主要结论：1.房地产行业短期内热度不会衰减。2.房地产泡沫及其金融风险会由一线城市逐渐向二三线城市转移。3.长期内国家的合理调控会将房地产泡沫控制在合理的限度内。