不动产登记机关对登记功能的现实影响

冯惠英

【摘要】近年来，随着我国经济社会的快速发展，不动产登记工作逐步实施了改革，不动产统一登记成为当前的主要趋势。对不动产登记机关的登记工作而言，其本身具有明显的公法与私法属性，这就体现了不动产登记具有复合属性的特征，不动产的登记机关的登记工作中，需要以相关的法律法规为基础。基于此，本文分析了不动产登记机关对登记功能的现实影响，在一定程度上有利于完善我国的不动产登记工作，促进不动产登记工作的顺利进行。

【关键词】不动产登记机关;登记功能;现实影响

近年来，随着市场经济的快速发展，为实现对不动产的统一管理，不动产登记机关要在日常的工作中做好不动产登记工作的管理。不动产登记机构的职能受到国家法律法规等的约束，为提高不动产登记处理的效率与质量，必须在登记过程中，不断完善自身的登记管理制度，保障不动产登记工作的规范性。从不动产登记工作的实施来看，不动产登记机关对登记功能有着现实影响，因此，在工作中需要重视这些问题。

1、不动产登记行为的性质

不动产是个人财产的重要组成，不动产登记工作的开展，在一定程度上使得不动产具备了一定的法律公信力，一旦在不动产登记过程中出现了错误，就会对不动产的归属权、物权等产生影响，因此，在不动产登记过程中，必须要严格遵守国家的相关规定，提高不动产登记的整体质量，避免在登记过程中出现错误登记等行为。不动产登记行为具有一定的法律性质，主要体现在：不动产登记机构属于国家的行政管理部门，其在履行不动产登记职能的过程中，会受到行政法律的约束。《物权法》中没有对不动产登记机构做出明确的规定，而在《不动产登记暂行条例》中规定了不动产登记机构由国土资源部统一负责，因此，从这个角度来看，不动产登记机关属于行政机关。不动产登记工作具有明显的行政管理特征，是国家在发展的过程中，对不动产管理与不动产税收制度逐步完善的重要表现，不动产登记工作的开展，有效维持了不动产交易市场的规范化。不动产登记的开展为产权的变更、转让等提供了重要的参考，使得不动产登记呈现出明显的强制性特征。

2、不动产登记机关对登记功能的现实影响

2.1夫妻财产权属情况

虽然不动产登记具有明显的法律效力，但是其仅仅具有权利推定的效力，在不动产登记过程中，常常存在着权属情况与实际权属情况不一致的情况。比如登记在夫妻一方名下的不动产，既可以作为夫妻的共同财产，也可能是登记一方的财产，甚至还会是未登记方的财产，因此，在不动产权属关系的区分上，其受到很多因素的影响，出资情况仅仅是其中的一个因素。在离婚诉讼中，往往需考虑申请人的意志、经济条件、银行贷款等因素，以保障不动产权属关系划分的准确性。在我国相应的法律中，明确规定“夫妻一方在婚前所签订的不动产合同，如果其所使用的首付与银行贷款的方式，婚后需由双方共同还贷，如果不动产登记于首付款支付人名下，离婚时其权属问题由双方来协商解决。如果无法实现协商处理时，其法院一般将不动产归属权确定在登记方名下，尚存的贷款作为登记方的个人债务。而婚后共同还贷支付的款项与财产增值部分，在离婚时需由产权登记方向另一方提供一定的补偿。”因此，在不动产权属情况的判定上，不能仅仅依靠已有的法律来进行认定，还需要结合实际情况，保障权属判断的准确性。在不动产登记工作中，由于还存在地方性法规的约束，再加上受到登记人员认识差異、登记标准的不统一等的影响，使得不动产权属问题的判定上常常存在着一定的分歧。

2.2特殊人群财产的处分

我国《民法通则》中明确规定“监护人要充分履行其监护职责，保护被监护人的相关权益，其在监护过程中不得随意处置被监护人的财产。”依据相关法律规定，监护人虽然具备监护权利，且其监护权利受到法律的保护，如果监护人没有积极履行其监护职责，存在对被监护人合法权益的侵害等，也需要承担一定的法律责任，如果在监护过程中造成了被监护人一定的财产损失，必须要依据相关的规定，给予适当的赔偿。在不动产登记机构的登记工作中，由于受到地方性法律法规的约束，其具体的财产处分也存在着不同的规定。因此，在特殊人群财产的处分上，不动产登记机关等需要严格根据国家与地方的法规，保障财产归属权划分的科学性，并保障特殊人群基本的财产权益。

2.3继承人范围

在不动产登记工作中，如果存在权利人死亡的情况，在不动产登记工作中，不动产登记机关需要根据法律法规的要求，进行继承人范围的确定，随后再进行不动产登记工作。在继承人范围的确定上，一般情况下需要提交相应的继承证明，并进行相应的公证等，比如一些地方法规中，明确规定了这一要求，比如《济南市房屋登记条例》等。在继承人范围的划分上，这些要求的提出主要是以国家相关的房屋登记管理等法律条文为基础的，比如《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》中，明确提出“继承房产时，需要由公证机构出具相应的公证证明与房产产权证等”，此外，一些地方性法律法规中还包含了一些地方性的条例，需要在继承人范围的确定上充分以这些规定为基础来进行。当前，从我国现行的不动产登记中对继承人范围的规定来看，其实施中存在着较大的争议。继承人是一个人死亡以后其财产的归属问题，包含了死者生前权利与义务的重新归属划分，继承资格的确定，直接决定着继承人与被继承人之间的关系，一些原本享有直接继承权的继承人可能会由于一些原因直接丧失继承权，而且继承权的相关人员甚至可能会由于某些原因而享有继承权，因此，在继承人范围的确定上，要综合考察多方面的因素，加强对当事人身份、资格、权利的审查;文书内容的完整性，相关的签名等是否齐全;证明材料是否完整与真实。

结语：

不动产登记工程的完成或多或少地会受到不动产登记机关的影响，主要是登记机关本身具有一定的行政管理色彩，使得其在进行不动产登记管理工作的过程中还会受到地方性法规的影响，因此，在不动产登记制度的建立上，需要考虑这种现实影响，保障立法的完善性。

参考文献：

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