港股地产：外围环境趋稳 可超配内房股

兴业证券 宋健

近期，国内各大房地产企业2018年的销售业绩陆续出炉，数据来看龙头房企依然表现出远高于行业平均的水平，显示其业绩的韧性。同时，近期房企面临的外部影响因素逐步趋稳，利好个股市场表现。

外围环境趋稳

首选来看，中美贸易谈判取得积极进展，外围环境趋稳，人民币保持强势，年内人民币兑美元升值幅度达到1.3%左右，困扰内房股的美元债汇兑损失的因素短期解除。其次，在2018年12月如期加息以后，市场预计后续美联储加息将会放缓。此外，美股市场经过大幅度的调整后，风险得到释放，目前开始企稳反弹，带动港股整体情绪好转。

调控政策边际改善

行业政策的基调并无大的改变，坚持“房住不炒”，“保持房价的平稳”。但各地政府都有一些政策上的微调，包括但不限于降低户口的入户条件、取消限售、取消新房摇号、取消限价等等。首套房贷款利率开始见顶下行。土地市场跟随销售下行调整，北京两年来首次出让未要求“自持比例”和限价的地块。认为各地调控政策的风向已经发生变化，整体会偏宽松，对行业都是正面的，有利于市场的稳定。

大型龙头房企销售韧性足

主要上市房企2018年合约销售金额和面积同比增速分别为50%和49%，远高于行业平均水平。绝大部分公司完成了全年销售目标。目前市场处于下行阶段，新房销售平均去化率降至50-60%，房企反馈的指标“盘房源/摇号人数”持续上升，个别城市已经取消摇号政策。比较正面的一点在于主要二线城市的库存并不高，约8-10个月，并且上文提高调控政策已经转向，对市场的稳定有正面作用。认为主要布局一、二线城市的房企销售仍将保持10-20%左右的增长。

拿地土地向二线城市聚焦

由于土地市场跟随新房销售市场降温而降温，土地流拍率上升，成交溢价率下降。上市公司下半年拿地的观望情绪浓烈，但普遍看好二线城市的市场，拿地向二线城市及周边的强三线城市聚焦。

融资通畅 成本回落

近期房企融资端通畅，各大上市房企发债额度充足，美元债市场火爆，且成本略有回落。新城发展控股成功发行2年期3亿美元利率7.5%的优先票据；中国奥园成功发行3年期5亿美元利率8.5%的优先票据。显示市场信心的回暖。

内房股值得超配

我们仍然认为2019年房地产行业的机会大于风险，“防守”的基础不断被夯实，而“反击”的能量正在聚集，地产股的机会在于预期改善后的估值修复，从当前到3月份是一个很好的窗口期，外围环境、调控政策、房企融资端都正面向好。截止目前行业估值为2018年5.7倍PE，仍处于历史较低位置，股息收益率超过7%。推荐标的优选行业龙头，财务稳健，杠杆低，基本面扎实，有丰厚派息分红的公司，行业首选中国金茂、龙湖集团、华润置地，高弹性公司推荐关注新城发展控股、旭辉控股、融创中国。同时推荐关注财务状况良好的大中型内房股的债券。