承租人优先购买权行使若干问题——“刘润成诉中国长城资产管理公司深圳办事处房产买卖合同纠纷案”评析

郑一丹

(华东政法大学 法律学院， 上海 200042)

引言

租赁作为房屋资源配置的方式之一，在解决我国房地产市场供需问题的同时，也满足各方的利益需求，实现房屋价值最大化。比较法中房屋租赁往往以保护承租人利益为目的，以实现个案中租赁关系双方地位的实质平等[1]。我国目前就房屋建立的规则中，承租人之优先购买权在理论与实务中均得到较大的关注与适用。随着今年来房屋租赁市场的发展，在实务操作中新的矛盾纠纷也逐渐显现，如在转租中次承租人是否对房屋享有优先购买权，以及在合租平台兴起的背景下，对部分租赁房屋的承租人得否及如何行使优先购买权的问题值得探究。故本文旨在对一则实务案例的剖析以对上述问题进行探讨，以期针对性地解决当今环境下房屋租赁产生的若干纠纷，使房屋租赁市场规范发展。

一、案情概述(1)参见广东省深圳市宝安区人民法院对“刘润成诉中国长城资产管理公司深圳办事处房产买卖合同纠纷”一案作出的(2007)深保法民三初字第1590号判决。

(一)案情简介

被告中国长城资产管理公司深圳办事处(以下简称“被告”)为涉案房屋的所有权人，并于2006年12月17日将包括涉案房屋在内的系列房屋出租给第三人深圳市宝联置业有限公司(以下简称“宝联公司”)，并约定宝联公司可以将房屋转租，但被告转让房屋时宝联公司不享有优先购买权。原告刘润成(以下简称“原告”)于2005年起租赁涉案房屋，后将租金交至宝联公司处。

2006年9月26日，被告在深圳商报上刊登资产处置公告，并于2007年2月6日与第三人张某某签订《不动产转让合同》，由张某某购买包括涉案房屋在内的96套房屋，2007年10月8日深圳国土资源和房产管理局发出《公告》，告知租户通过诉讼行使优先购买权。原告认为其作为涉案房屋合法租赁方享有优先购买权与优先租赁权，被告未提前三个月通知原告且未征求原告是否行使优先购买权的情况下将房屋转让给张某某，侵害了原告优先购买权，依此请求法院判令《不动产转让合同》无效，并请求以同等条件行使承租房屋的优先购买权。

(二)裁判要旨

深圳市宝安区法院认为，本案争点在于原告作为次承租人是否享有优先购买权，以及涉案房屋作为《不动产转让合同》中整体转让的系列房屋的其中之一，若就其单独行使优先购买权是否满足“同等条件”之要求。

就第一个争点，法院认为租赁关系中的优先购买权制度设立目的在于降低交易成本，便于房屋的占有、管理和使用，发挥房屋的最大效用，同时肯定原告作为次承租人，在法律上享有同等条件优先购买涉案房屋的权利。但承租人宝联公司在承租房产时已明确表示放弃优先购买权，原告作为次承租人，其享有的权利不得超过承租人于法定或约定享有的权利，故其就无法行使优先购买权应向其合同相对人宝联公司追偿。而对于第二个争点，“同等条件”为优先购买权行使的实质条件，目的在于保护出卖人利益不因优先购买权的行使受到损害。本案中，被告将包括涉案房屋在内的系列房产整体卖予张某某，有利于社会效益与国有资产处置，原告即使享有优先购买权，亦不可及于整体转让，故依上述理由驳回原告诉讼请求。

二、争议焦点

(一)房屋次承租人是否享有优先购买权

《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)第230条对租赁关系中房屋之优先购买权作出规定，有关司法解释也对该制度予以细化(2)如《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一条规定了承租人就优先购买权被侵害可主张的损害赔偿；第二十四条规定优先购买权行使的例外情况。。实践中，常出现承租人经过出租人同意后将房屋转租之情况，那么当出租人出卖房屋时，承租人和次承租人何者享有优先购买权，条文中“承租人”概念是否应作扩大解释包括次承租人，法律并未明文规定。司法实践中，各地采取不同做法，肯定次承租人之优先购买权的如北京市、江苏省高院的相关意见(3)北京市高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(2013)第三十条：“承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持”。江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》(2008)第十九条规定与前述规定类似。，否定者如上海市相关实务操作(4)如在“石某与A公司房屋租赁合同纠纷”一案中，二审法院认为，承租人的优先购买权属于债权范畴，不具备对世效力，依合同相对性，石某作为次承租人并非出租人A公司租赁关系之当事人，就租赁关系而言，不具备租约项下包括优先购买权在内的合同权利，且会给出租人与承租人带来不合理负担。详见上海市第一中级人民法院作出的(2012)沪一中民二(民)终字第2542号判决。上海市宝山区人民法院作出的(2011)宝民三(民)初字第1267号判决意见同。。前者观点为优先购买权旨在保护房屋实际使用者的合法权益，发挥物之最大效用，同时否定非法转租下的优先购买权；后者认为优先购买权之行使前提需存在租赁合同，且依据合同相对性，只能由与出卖人订立合同的承租人行使。

笔者赞同北京及江苏法院的做法，即在房屋系整体出租的情况下，宜肯定合法转租之次承租人享有优先购买权，但需以其为房屋的实际使用者且承租人在前手租赁关系中享有优先购买权为前提，理由如下：第一，从制度设立目的而言，在于充分利用房屋效用，维护实际使用人对租赁房屋的依赖关系与稳定使用建立的生活基础，使“居者有其屋”。在转租的情况下，次承租人为房屋的实际使用人，其居住权与生活安定性为法律所保护，与之相比承租人对租赁房屋的使用价值在于转租带来的收益，转租后其本身就相当于“出租人”，故从制度功能与立法目的角度，宜肯定次承租人的优先购买权。第二，虽房屋优先购买权系以租赁关系存在为基础，各方之间的关系彼此独立，但转租合同在一定程度上系前手租赁权利的让渡，优先购买权作为前手于租赁关系中享有的权利，在转租合同订立时应当一同移转。第三，就各方之利害，出租人之利益已通过“同等条件”予以维护，承租人或次承租人行使优先购买权并不损害出租人利益；对承租人，将房屋整体说明其对房屋并未产生较强的依赖关系，租赁房屋为其带来的价值可通过“买卖不破租赁”的规定保护，而次承租人作为房屋的真正使用人，行使权利并未过分逾越法条“承租人”之文义可能具有的含义，也符合优先购买权背后的立法目的与各方利益平衡。

本案中，宝安区法院认为原告作为次承租人，在法律上享有以同等条件优先购买涉案房屋的权利，系对该问题持肯定看法，理由即便于房屋使用与发挥物之效用，但同时根据承租人与出租人约定放弃优先购买权及租赁权利之承继不得优于前手为由否定了该案中原告的优先购买权。笔者同意其观点，优先购买权依转租关系应当由房屋的实际使用人享有，同时依权利移转之理，后手享有之权利不得优于前手，故在前手之承租人已放弃优先购买权的情况下，次承租人作为后手也不应享有优先购买权。

(二)部分承租下的权利行使

《合同法》第230条规定中“同等条件”之设定，在于顾及物之效用最大化与承租人弱势地位的保护而限制出租人合同自由，同时平衡双方之利益，保证出租人出卖房屋经济利益不受损害，也是承租人行使优先购买权之要求。一般认为，其标准为出租人与第三人订立买卖合同约定的条件(5)其他如北京市高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(2013)第二十九条：“出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50%以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持”。，包括价款、支付方式等其他交易条件(6)如北京市高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(2013)第二十八条：“同等条件主要是指房屋转让的价格、价款支付方式等”。类似规定还如江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》(2008)第九条。。房屋的出卖往往就单元整体而言，而实践中往往出现承租人仅承租房屋部分或出租人将几套房屋捆绑出卖，该情形在商事租赁中尤为普遍。对此，有关做法如：第一，在最高院对江苏省高级人民法院请示的复函中，最高院在肯定该情况下存在优先购买权的同时，从房屋使用功能与承租面积比例方面，判断权利是否及于整套房屋(7)《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》([2004]民一他字第29号)：“第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权”。；第二，肯定优先购买权的同时，参照《德国民法典》第467条规定，使承租人支付总价款之相应比例(8)《德国民法典》第四百六十七条：“第三人将于先买权有关的标的连同其他标的一起按总价款买受的，先买权人必须支付总价款的合比例部分。义务人可以请求将先买权扩及不使义务人受不利益就不能分离的全部物”。；第三，以承租人未达到“同等条件”否定其优先购买权(9)如在“邓柱基诉广州工艺品进出口集团公司、庾磊福优先购买权纠纷”一案中，承租人主张按价款总额比例对出租人整体出售的十套房屋中其承租的一套行使优先购买权，法院以该价款并非同等条件为由否定了优先购买权的行使，二审予以维持，详见广州市越秀区人民法院作出的(2004)越法民三初字第1120号判决。。在部分出租或捆绑销售的情形下，房屋出卖之交易条件如价格等往往与单独出让存在较大差异，故如何界定“同等条件”有待明确与解决。

理论及实务或认为，无论是部分承租房屋或捆绑销售情形下，承认优先购买权及于交易整体可能扩大优先购买权之函射范围(10)如在“韩守彪、江苏金恒泽欣环保材料有限公司等与常州市润丰新材料科技有限公司、江苏双欣环保材料有限公司等金融借款合同纠纷”一案中，法院认为：“首先，如果异议人承租的房屋在使用功能上相对独立，其优先购买权也仅及于其承租的房屋，本院并未单独拍卖其承租的房屋，而是整体拍卖，其不享有整体房屋的优先购买权；其次，如果异议人承租的房屋使用功能整体性较为明显，其优先购买权可以扩展到整体房屋，但由于本案各异议人承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半，其也不享有优先购买权”。详见常州市中级人民法院作出的(2017)苏04执异2号执行裁定书。。对此，笔者认为在肯定上述情形下承租人优先购买权的前提下，应区分优先购买权的行使范围，即何种条件下应将上述情形视为交易中的“同等条件”。《德国民法典》第467条规定将承租人比例支付作为原则，以出租人的不利益作为例外，该做法有借鉴意义，即原则上承租人仅需就承租部分主张优先购买权，但在房屋分割出让对出租人有较大不利益或结构功能不可分的情形下，才可将出让整体视为行使优先购买权的同等条件。原因在于，若绝对将出让整体视为交易之同等条件，则依承租人之经济地位往往不能负担，由此易导致优先购买权的空置；而仅将同等条件限制于承租部分，则在许多情形下则会过分限制出租人对房屋的处分，例如在仅仅出租房屋卧室的情形下，承租人往往不能仅卧室主张优先购买权，因为其无独立登记能力且在结构上与房屋整体不可分，再如房屋或商铺捆绑销售中，或因对地理位置等原因必须采取此销售模式，且价格等交易条件上往往有优惠，若允许仅对承租部分主张权利则过分牺牲出租人利益，不利于交易自由。

本案中，法院认为“同等条件”系行使优先购买权的实质条件，以保证出卖人利益不因优先购买权行使而受损害，而本案中近百套房产在衡量房产交易价格、支付方式和时间后的整体转让有利于社会效益及国有资产处置，故原告作为单个承租人即使享有优先购买权，也不及于整体转让，对此笔者部分认同。本案转让房屋数量较大且涉及国有资产处置，若允许承租人仅对承租部分行使优先购买权，则不利于国有资产移转效率，或导致国有资产流失，对出卖人具有较大不利益，故应将本案“捆绑销售”的情形视为交易的“同等条件”，承租人无法达到该条件，即使享有优先购买权也不满足其行使条件。但笔者同时认为，在其他涉及捆绑销售的情形下，每套房屋在登记与结构上往往是独立的，若分别出售对出租人并无较大不利益，可通过调整价格的方式支持承租人之权利，以此平衡出租人与承租人间的利益。

三、关于本案的思考

(一)优先购买权的预先放弃

本案中，法院否定次承租人享有优先购买权的原因之一在于承租人已与出租人约定放弃优先购买权；实践中，当事人订立房屋租赁合同或有约定：若房屋转让则承租人自愿放弃优先购买权。司法实践中趋向优先购买权可由当事人预先放弃。就该条款之效力如何，笔者有不同观点。

优先购买权设立为承租人利益之保护，在当前社会背景下不宜通过与出租人的约定预先放弃，原因在于：首先，从法理角度而言，优先购买权制度在于提高房屋利用效率，维护承租人对租赁物的稳定利用关系[2]281-282[3]78-81，而现实中承租人往往相对处于弱势地位，为建立租赁关系可能被迫同意出租人提出的放弃优先购买权的条件，如此则易导致该法定权利空置，也容易使承租人的意思表示存在瑕疵。其次，从处分行为角度而言，在出租人出卖房屋前，承租人放弃优先购买权之处分行为之客体尚未具体化，不符合处分行为客体确定之原则。类似的情况如继承权的放弃，二者的相似之处在于权利之享有与行使均基于特定法律关系且有法定行使条件，《中华人民共和国继承法》第25条与《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第49条(11)《中华人民共和国继承法》第二十五条：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承”。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第四十九条：“继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权，而是所有权”。规定，继承仅能在继承开始后，遗产分割前做出；《德国民法典》第1944条与第1946条也有类似规定(12)《德国民法典》第一千九百四十四条：“(1)遗产的拒绝只能在6星期以内为之”。第一千九百四十六条：“一旦继承开始，继承人就可以接受或拒绝遗产”。。故从处分行为角度论，未来的权利，由于其尚未现实化、特定化和确定化，无法成为处分行为的客体，故该处分行为无效[4]；最后，对在格式合同规定放弃优先购买权而言，即使不认为优先购买权是租赁合同项下的主要权利，该约定也可能因违反《合同法》第40条中“提供格式条款一方免除其责任”而无效。综上，面对如今住房资源与市场格局，优先购买权仍有其存在价值，故承租人之优先购买权在行使条件成就前，不宜允许承租人预先放弃。

(二)通知义务之履行时点

根据《合同法》第230条之规定，出租人应在出卖房屋前的合理期限内通知承租人，但如何界定“出卖房屋”之时间节点，学界及实务有不同看法：第一种观点认为，“出卖房屋”应理解为出卖人有出卖意图时，此时无论第三人是否明确，出租人均应履行通知义务[5]；第二种观点认为，出租人在与第三人达成出卖房屋之意向时，即应履行通知义务；第三种观点认为，仅在出租人与第三人实际订立买卖合同时，出租人才须就出卖事宜通知承租人[6]507[7](13)如王泽鉴教授认为，“出租人与第三人订立买卖契约，为承租人行使优先承买权之条件”。。本案中被告系采第三种观点的做法，即被告在与第三人签订《不动产转让合同》之后向租户发出出卖房屋的通知。

笔者不认同第一种观点，原因在于出卖人有出卖意图时，具体的交易对象及条件尚未确定，故“同等条件“也无法确定，此时并不符合优先购买权行使条件，此类对出卖意图的通知并非履行优先购买权通知义务，而是纯粹将出卖意图告知承租人，甚至可理解为向承租人发出的要约或要约邀请，不宜认定为履行优先购买权下的通知义务；对于第二种观点，虽然有特定的第三人出现，但即使其与出租人达成房屋买卖的初步意向，此种意向也并非完全确定，在具有约束力的最终合同正式订立前，交易条件可能并不完备或变动可能性较大，若此时出租人向承租人履行通知义务，则通知内容需包括交易条件以便于承租人以“同等条件”行使权利，若交易条件仍有变动可能，则每次变动均需重新履行通知义务，如此给出租人与承租人均带来不便，也不利于“合理期限”的计算。故笔者认同第三种观点，即出租人应在与第三人订立具有约束力的买卖合同或相关交易文件之时，才应履行通知义务，如德国学者鲍尔所言：“先买权行使之前提条件，为出卖人与第三人之间已达成有效之买卖契约(14)[德]鲍尔/施蒂尔纳：《德国物权法》(上册)，张双根译，法律出版社2004年版，第468页。《德国民法典》第四百六十三条亦规定：“对于某一标的有优先买受的权利的人，一旦义务人和第三人订立关于该标的的买卖合同，就可以行使先买权”。”。“有效之买卖契约”的实质意义在于交易条件较完备且确定，系出租人与第三人经过协商达成具有约束力的最终条件，变动可能性较小，便于“同等条件”的确定与权利期限的计算，且应避免对“实际订立合同”做过于狭隘的理解，出租人与第三人订立备忘录、合同意向书等情况，若该文件具有较强约束力或其中条件与最终订立合同一致，也应将其视为合同的最终订立。

同时笔者认为，对出租人有初始出卖意图或与第三人达成基本意向时，可鼓励出租人对此向承租人进行告知，但此“告知”并非履行优先购买权意义下的通知义务，而系出租人对出卖房屋之计划或可能对承租人的告知，以方便承租人决定是否行使优先购买权或对相关交易条件进行准备，一旦第三人及交易条件确定，出租人仍需履行优先购买权下的通知义务，在此之后的合理期限内由承租人确定是否以通知所列的“同等条件”行使优先购买权。在出租人因任何原因未向承租人履行通知义务时，可借鉴《德国民法典》第469条第一款(15)《德国民法典》第四百六十九条：“(1)义务人必须将于第三人订立的合同的内容不迟延地通知先买权人。义务的通知，由该第三人的通知代替”。之规定，承认第三人通知的效力，允许承租人在受到上述通知后主张行使优先购买权。

结语

我国《合同法》及有关司法解释规定了承租人对租赁房屋之优先购买权制度，但结合实践操作仍有不足，在权利主体、行使条件等方面需要结合实务案例建构相应的操作规则。该制度制定至今已二十余载，但其在立法目的与价值保护上仍有适用余地，尤其是针对一线城市，租赁市场愈加增长，故需在制度文义范围内适当调整其内涵以适应当今社会状况：第一，应在特定条件下承认次承租人的优先购买权以贯彻制度对实际承租人房屋使用利益的保护；第二，在部分承租与捆绑销售的情况下需对“同等条件”进行界定，在承租人享有优先购买权的前提下，原则上承租人权利仅及于承租部分，若房屋分割出让对出租人有较大不利益或结构功能不可分，才可将出让整体视为同等条件；第三，基于优先购买权制度之目的与各方利益衡量，优先购买权不宜由承租人预先放弃；第四，在出租人与第三人达成具有约束力的实质性交易文件时，出租人向承租人发出通知才为履行优先购买权意义下的通知义务，在出租人未履行该义务时，可承认第三人发出通知的效力，允许承租人依据该通知主张行使优先购买权。在房屋使用价值趋于多样化的今天，对房屋租赁由其是相关制度的规范愈加成为房地产市场调控的重要组成部分，故实有必要从法律层面予以细化与整顿，以更好地解决城市中出现的住房问题，促进我国房地产市场的规范发展。