住宅工程竣工验收研究

葛国胜，蒋文 （马鞍山市建设工程监督站，安徽 马鞍山 243000）

1 当前的住宅工程竣工验收开展情况

2013年12月，住房和城乡建设部发布了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质[2013]171号）（以下简称规定），对验收的组织单位、验收条件、验收程序、监督重点等均做出了具体规定，进一步规范了全国范围内的工程竣工验收，包括住宅工程竣工验收。但在实际执行过程中，还存在落实不到位的情况，部分领域法律、法规还不完善，主要体现在以下几个方面。

1.1 房地产开发单位

房地产开发单位是住宅工程竣工验收的组织单位，因此房地产开发单位对能否落实《规定》起着至关重要的作用。但依据现有的法律、法规，履行住宅质量保修义务的是施工单位，因此，房地产开发单位更多的是关心市场和交付期限，在一定程度上决定了房地产开发单位严格履行竣工验收职责的动力不足。常见的情况有：一是项目负责人及工程技术人员更换频繁，容易导致竣工验收组织人员、项目负责人和工程技术人员对竣工验收严肃性的淡化；二是对竣工验收条件不认真核实，如设计变更手续不完善等；三是竣工验收方案空泛，未组织勘察、设计、施工、监理单位事前共同制定；四是未按《规定》、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）规定的应参与验收的人员要求组成验收组；五是不能将验收的时间、地点及验收组名单在7个工作日前书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构，本质上还是对竣工验收的不重视。

1.2 施工单位

施工单位是将设计图纸变为工程实体的直接实施者，竣工验收很大程度上是对施工成果的验收。当前，在住宅工程竣工验收过程中，施工单位存在的主要问题有：一是由于组织单位房地产开发单位的不严格，为施工单位存在侥幸心理提供了可能；二是违法转包、分包及挂靠行为在一定程度上仍然存在，再加上在竣工后落实保修义务时，施工单位常常会由工程实际承包人来承担，这样会有可能促使施工单位、有关负责人的验收意识弱化；三是一些施工单位技术负责人不能按资质标准的要求进行配备，技术、质量的验收的能力不强，往往不能提出有针对性的验收意见。

1.3 监理单位

由于监理费用由房地产开发单位支付，具有受委托性质，所以在竣工验收过程中，会把满足房地产开发单位需要放在重要位置，再因为大部分情况下监理单位不需要参与竣工后质量保修事务，使得监理单位在竣工验收过程中存在敷衍的可能。如由监理单位组织的住宅工程分户验收流于形式；竣工验收前，不认真组织竣工预验收；质量评估报告存在模块化制作的现象等。

1.4 勘察、设计单位

勘察、设计单位是竣工验收组的组成部分，但勘察、设计单位存在的主要问题有：一是应参与验收的人员不能参与或者出现勘察、设计单位另行委派人员的情况；二是勘察、设计单位竣工验收评价报告过于简单，未就执行法律、法规和强制性标准以及竣工检查的情况进行总结，甚至以“符合”作为报告的全部内容。

2 措施

2.1 严格工程竣工验收责任落实

2.1.1 强化房地产开发单位竣工验收首要责任

强化房地产开发单位竣工验收首要责任，是保证房地产开发单位严格落实《规定》、提高竣工验收质量的关键。住宅和其它工业产品一样，因其商品属性，决定了生产者必须承担产品质量责任。但住宅的生产者是房地产开发单位还是承建房地产开发单位项目的施工单位，还是两者都是，目前还存在逻辑上的模糊。笔者认为，房地产开发单位作为投资者，也是投资收益者，应当被视为生产者或者生产者之一，因此需要承担质量责任。基于上述分析，一是严格落实《建设工程质量管理条例》（国务院令279号）第五十八条“对不合格的建设工程按照合格工程验收的”进行行政处罚。二是要强化房地产开发单位首要保修责任和施工单位的实施责任，在施工单位不履行或者没有能力履行的情况下，房地产开发单位先行履行实施责任，再向施工单位进行追偿，使住宅所有人的合法权益得到保障。

2.1.2 强化竣工验收施工、勘察、设计单位主体责任和监理单位主要责任

强化竣工验收主体责任，可以通过以下途径得到有效解决。一是要加大对违法发包、转包、违法分包及挂靠等违法行为的单位和个人的查处力度，落实法人授权和项目负责人承诺制度；二是按照《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第24号），落实工程技术相应专业人员资格要求；三是对照《建筑业企业资质标准》（建市[2014]159号），落实参与竣工验收的施工单位技术负责人的职业经历、专业和职称要求；四是检查监理单位组织竣工预验收的情况。

2.1.3 强化质量监督机构的竣工验收监管责任

《规定》第八条规定，“负责监督该工程的工程质量监督机构应当工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容”。因此，质量监督机构应履行住宅工程竣工验收监督职责，并承担监管责任。

2.2 具体方法

2.2.1 规范竣工验收监督行为

各地质量监督机构可以结合实际，采取一些行之有效的方法。如我省合肥市制定了《关于进一步加强合肥市房屋建筑工程竣工验收监督工作的通知》（合建质安[2017]84号），在全市范围内统一竣工验收监督程序，规定竣工验收监督组随机确定，并结合质量管理和质量投诉实际情况，定期发布工程质量突出问题竣工验收“一票否决”清单；马鞍山市实行竣工验收报告制度，规定片区监督室事前将竣工验收的项目、时间、工程复杂程度等向分管领导报告，分管领导再根据工程情况确定竣工验收监督组的人员组成。

2.2.2 规范竣工验收行为

竣工验收方案的合理性和可操作性可以有效减少竣工验收成果的误判率和错判率，因此，房地产开发单位应依据监理单位组织进行的预验收情况，组织施工、监理、勘察、设计单位对竣工验收方案进行讨论，制定可行性的竣工验收方案。加强对竣工验收方案的检查，是工程质量监督机构落实《规定》，提高监督能效的一项重要手段。如合肥市规定无竣工验收方案或方案未经审批建设单位不得组织竣工验收。另外，公开竣工验收、主动接受社会监督，可以促进竣工验收进一步公正。如马鞍山市和滁州市实行竣工验收前公示制度，将竣工验收的组织单位、验收单位和验收组成员通过网站公示。

2.2.3 强化建筑市场监管

市场决定现场，“放、管、服”三者不可偏废，既要做好“放”和“服”，还要强化“管”，只有将三者有机地联系在一起，才能真正做到优化营商环境，“放”、“服”与“管”并不矛盾。因此，管理部门既要强化事前服务又要强化对建筑市场如企业资质和人员的事中、事后监管，为建筑施工现场提供优良的先决性条件。

2.2.4 执业资格考试和继续教育要对竣工验收加以关注

竣工验收是一项应用性强的工作，目前，我国研究型、教学研究型及应用型高等教育对实际应用能力的培养还没有引起足够重视，取得相应执业资格和职称的工程技术人员实际工作能力不强的情况并不少见。笔者建议：一是在高等教育中增加应用能力培养的比重；二是在建造师、总监理工程师等执业考试及专业技术人员继续教育过程中，增大如竣工验收、“分户验收”等的培训考核比重，增强动手能力。

2.2.5 通报竣工验收后质量投诉受理情况

通报质量投诉受理情况，可以促进相关单位和相关人员质量意识的提高。从2014年起，马鞍山市均对年度质量投诉受理情况进行通报，对质量问题处理推诿扯皮、“分户验收”和竣工验收不严格的典型情况予以曝光。实践证明，通报质量投诉受理情况，可以作为质量监督工作的一项辅助手段。

2.3 推行实施工程质量保险

推行工程质量保险，可以更好地落实建设单位的首要责任和企业的主体责任，推动政府职能转变，化解工程质量风险，维护建筑物所有人合法权益。目前，马鞍山市已摸索开展工程质量保险试点工作近3年，已有30个项目购买了质量保险，从试点的情况看，质量保险对质量保修义务的落实起到了积极作用。

3 结语

严格住宅工程竣工验收，是确保不合格工程不流向社会，维护住宅所有者和使用者合法权益的关键环节。按照住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质[2013]171号）开展竣工验收研究，因地制宜制定竣工验收管理办法和竣工验收监督措施，同时加强竣工验收事前和事后的管理和监督，可以为竣工验收达到较好效果提供保障。