浅析信息化背景下BIM技术在房地产估价中的应用

文/石建飞 绍兴市华众房地产评估有限公司 浙江诸暨 311800

在信息化的背景下，房地产估价的方法分别有市场比较法、成本法和收益法。其中成本法多用于同类型的房地产交易过程中，或者是没有租金信息的房产，其会利用成本估价法为房产进行估价，以给定价格为参考，从而为相应的房产提供成本价格，改价格是扣除折旧费用后较为客观的价格[1]。而房地产估价应用传统的成本法进行估价时，其主要以估价师自己的经验和一些相关数据为估价依据，这种估价方法在估价过程中需要消耗大量时间和人力，最终的预估价格和实际房产价格相差较大，且由于估价师对房地产信息掌握不全面，其对最终的估价结果影响较大。除此之外，当统一房产进行估价时，当估价时点不同时，估价师要重新进行估价，这也会影响房地产估价的效率。

1、BIM 技术内涵及特点

1.1 BIM 技术内涵

在信息化背景下，BIM技术在房地产估价中十分受用。所谓的BIM技术是指建筑信息模式，其由多个建筑工程内容组成，如建筑物地里位置信息、建筑物数量信息等，在其项目生命周期内，对建筑项目进行全方面掌控。BIM技术是建筑学中的重要技术之一，也是建筑项目的重要组成部分。BIM技术包括建筑信息的全部内容，并利用建筑信息进行数字模拟，让平面的建筑图纸变成立体的建筑物，从多角度进行分析和管理。该技术的应用使得房地产估价完成了智能化、信息化的评估，让评估结果更具有可信度和科学性。

1.2 BIM 技术特点

在信息技术的发展下，BIM技术呈现出可视、协调以及优化等特点。该技术可以利用建筑信息搭建数字模型，可以直观的接受到建筑物的各种信息，并对该建筑项目进行优化。其次，该技术可视化功能可以将建筑平面图进行展现，可以较大程度上提高建筑施工效率，为后续建筑项目施工简化过程。最后，该技术还具有较高的协调性，在建筑施工过程中可以协调各部门间的工作，有效的保证项目的施工进度。

2、房地产成本构成及估价方法与流程

2.1 房地产成本构成

房地产在在开发和建设过程中需要花费各种成本，这些成本将成为房地产估价的重要部分。房地产成本可以按照不同项目流程分类，如以内部开发的逻辑可以分为土地成本、管理成本、投资成本以及开发利润等项目。而房地产估价主要以土地成本和建设成本为主，其他的项目的花费都会按照社会平均水平的费率和计费基数的积来表示。在房地产建成和项目所花费的金额交付之后，建筑物随着时间的变化会发生改变，这些改变需要进行修缮和改造，使得房产的价值会有所改变。除此之外，我国对土地征用会有一些补偿政策，在使用年限减少的同时土地也会降低价格，间接使得房产价格降低。因此，房地产的估价成本会随着时间的推移发生改变，选择科学、合理的估价方法尤为重要。

2.2 房地产成本估价方法选择

在信息化背景下，房地产成本估价的方法较多，一般按照对象可分为土地和建筑物两方面，相应的估价方法为房地合估和房地分估。其中房地合估是指房产和土地一起进行估价，利用信息技术进行模拟房地产开发和建成的每一个过程，从中获得成本得出最终估价结果。而另一种房地分估是指房产和土地要分开估价，独立计算土地成本和建筑成本，然后将二者进行汇总得出最终的成本估价。从理论上来说，在房地产的开发和建设过程中所花费的费用、税金等成本在土地和房产之间进行分割存在较大难度，对此一般房地产成本估计优先采用房地合估的方法。加之我国在房地产和土地管理方面的区别，各个城市间设立了基准地价，在进行土地成本估价的时可以将其作为参考数据，这也是该技术进行估价的主要路径之一。

该技术拥有数字化和可视化的信息技术，其可以将房地产建设的各个部门进行信息共享和协同办公，保证房地产施工进度、提高工作效率以及节约资源。BIM技术的应用使得房地产估价变得便捷高效，将信息化的技术引入建筑行业内，推动房地产建筑的发展，为房地产估价提升工作效率和质量。

2.3 信息化背景下房地产估价流程

信息化背景下房地产估价流程如图1所示，其以BIM技术为核心，在现有的房产成本估价数据和基本构成成本分析上进行估价，从而形成完整的估价框架。

图1 基于 BIM的估价流程

3、信息化背景下BIM技术在房地产估价中的应用

3.1 案例概况

本文以深圳龙华区的办公楼为估价对象，利用BIM技术对其建立立体模型，按照成本估价流程对该办公楼进行实时估价，并说明本篇文章所提方法的操作流程和特点。此办公楼占地总面积为20079 m2，由两座矩形的南北建筑物构成，两栋楼由一个报告厅连接起来。该楼共有四层，总高为19.5米，在3米处设有夹层，一楼高6米。其余楼层均为4.5米。

3.2 BIM技术在房地产估价中的具体应用

3.2.1 BIM模型构建

在社会的发展下，房地产估价在房地产行业内逐渐受到重视。而房地产估价的对象多为完工的房产，且在房产建设开发过程中未建立BIM模型，在估价前需要找到二维CAD的施工图纸，在BIM软件中建立三维模型。值得注意的是：建立三维模型要按照操作流程进行，并安排好构件间的联系，避免出现构件间的关系混乱，影响正常估价结果。在软件中使用该技术进行房地产估价最重要的是工程量的计算，需按照实物量为依据对建筑的成本进行计算，使得建筑间各个构件可以在软件中有所体现。

在软件中设置基本参数也是BIM模型构建的重要部分，基本参数的设置直接影响到房地产估价的准确性。其基本参数包括工程基本信息、属性以及计算规则。其中，计算规则可以按照国内外的清单规则进行计算，并在工程实体上计算实际的工程量，与该软件的统计依据相吻合。对该软件进行精确的设置可以有效的提高估价结果的准确性。立体模型的建立需要按照实体结构进行设置个项参数，并按照操作要求进行布置。一些构件在CAD模型中难以看出空间关系，但在该模型中可以清晰直观的看到几何状态，从而保证建模的效率。

3.2.2 非几何信息录入或更新

在CAD图纸中对一些非几何信息难以表示出来，而在三维的BIM模型中可以将这些信息以参数的形式添加到构件中。当计算房产折旧时，可以根据构件信息进行收集信息，从而得出构件较为全面的信息，计算出折旧金额，得到更加准确的成本估价结果。当房产在以后发生改变时，可以利用该软件进行分析计算，并进行折旧信息的更新。

在BIM模型中，对构件信息要进行设定，如施工方法、挂接清单以及输出变量等，让构件的基本信息与该模型的信息进行更新。同时，该软件需运行相应的程序来分析构件间的空间位置，利用构件信息计算工程量，在计算过程中对计算结果按照设定的规则进行扣减，最后将该项目的工程量清单输出。

3.2.3 实施评估

3.2.3.1 建设成本

利用BIM技术可以及时的将系统中你在的准确信息进行导出，技术人员可以通过这些数据进行合理的规划建设。BIM系统之所以拥有较高的准确性，是因为该系统在不同的时期需要及时的更新和记录。另外，BIM软件拥有较强的可靠性，得到BIM数据之后，再利用专业的工程电算化软件进行实际的建设成本提取。与此同时为了使估价成本拥有更高的准确性，还需要得到当期工料价格的具体数值。

3.2.3.2 重置成本

建筑物重置成本的计算需要建筑于GIS与BIM综合进行估计价格，并且将生成的工作量清单导入到计价软件当中，经过一系列的重置和填充数据之后，精确的测量出建筑物的重置成本。

3.2.3.3 折旧评估

在进行建筑物使用寿命的评估过程中，需要进行区分各个建筑物之间的品种，不同品种的建筑物使用寿命各不相同，比如利用土壤建筑的工程使用寿命相对较长，但是对于室内装修工程来说它的使用寿命就远低于土建工程的寿命。随着时代的不断进步装修工程所用的设备会随着业主的各种需求进而不断提升，这将会直接导致成本的提升和折旧的变化。所以说建筑物折旧计算是一项艰巨并且复杂的任务，需要进行合理区分。在进行实际的成本估算时要给予每一个建筑部位和装修部分都标上合理的定义。首先需要标注的是每一个建筑物的具体竣工日期，以及维修的次数。其次要为每一个建筑物标注好使用年限。最后，还需要计算净残值和净残率。建筑物的净残值指的是建筑物最后剩余的价值。再进行计算折旧时对于单个建筑物来说，可以直接利用直线法进行计算折旧额。

3.2.3.4 评估结果

经过引入BIM技术可以让整个评估过程变得更加便捷高效，在实际的操作中减少了诸多不必要的环节和繁琐的工作，较大程度地降低了人工的工作量，并节省了人工核算的时间，且取得的数据和评估结果更加准确精细。比如，2018年11月份这批办公楼经过评估之后得到的估计数字为每平方米18582元，经过与实际的销售价格相比得到的评估数据基本与市场售价一致，市场该时期的售价为每平米一万八到两万五之间。

结语：

BIM技术在房地产开发过程中的运用既凸显了该技术的优势和性能，其可以实时的监控房地产开发成本，让整个工程建筑系统发挥出智能化的特性。BIM技术的应用合理的解决了传统成本评估技术的缺点和不足，主要体现的优势在于它的快速性和简单性，并且也将传统成本评估技术的主观臆断思想进行了消除。根据本篇文章所研究的内容，在房地产估价过程中该方法进行了成本评估和折旧额清算，在极大程度上提高了核算的精确性和效率性。伴随着时代的不断进步和科技的快速发展，BIM技术逐渐成为房地产和建筑工程行业所普及的成本估价方法，在未来的发展中我们可以不断的进行探索和研究新的思路和方法。