“百园”运营规划 共建美好生活家园

陈财灯

自2017年起，天福集团首创“美好生活家园”运营模式，10年内计划建造100个“美好生活家园”，实现集团从房地产开发商向城市运营商的战略转型。

“美好生活家园”运营模式速览

通过社区共建、共营、共享的运营管理模式，建造繁华都市与睦邻乡土相融合的现代化、人性化大型社区。通过社区的教育、医疗、养老、创业、邻里等五大中心配套，实现居民安居乐业。

通过开发公司赠送的幸福基金资产来实现社区多元化运营，实现减免物业费等多项免费服务，真正做到业主“既买得起房、又住得起房”，过上幸福生活。

2018年，模式研究和试点实践初获成功

过去一年，新乡县、滑县、叶县、信阳市、宁化县五个美好生活家园试点项目相继落地。五个项目总规模达8000亩，将来可容纳超20万人居住。

美好生活家园坚持以高水平规划为引领，推动建设适合广大人民居住的美好社区。每个项目根据当地的人口、文化、区位、消费等因素差异，因地制宜、一城一策的实施规划。每个美好生活家园项目的设计都由五大中心配套+特色区域配套组成。通过五大中心配套保证社区内部的流量基数，通过特色区域配套导入半径25公里的外部流量，从而实现商业盈利，人民安居乐业。

商业事业部、物业事业部、科技事业部共同组成美好生活家园运营的三大事业部，缔造“美好生活+”的全新理念，打造美好生活家园社区运营的全生态系统。

坚持宜居、宜业、宜养、宜学、宜游的“五宜美好生活家园”人居环境的营造，注重对传统文化、元素的提炼和应用。睦邻文化是美好生活家园的灵魂，也是中国的重要传统文化，以“邻里中心”为纽带，加强社区文化活动建设，重新让和睦邻里文化回归社区。通过“五大中心”的建设完善城镇配套，根植高品质睦邻文化，提升生活幸福感，实现人民安居乐业。美好生活家园将成为新城镇建设的示范和城镇化的新模板。

2019，以新模式的运营促集团战略转型

美好生活家园运营的特色包含：两大“幸福”和三大“突破”。

（一）两大幸福是指：幸福基金、幸福币

（1）幸福基金

“幸福基金”是美好生活家园大型社区开发公司提供给广大业主的一项重大福利，是让全体业主过上美好生活的保障之一。

幸福基金包含了两项内容，一项是开发公司提供给全体业主的商业资产，称之为“共有幸福基金”。另一项是开发公司提供给每户业主的“配套幸福基金”。幸福基金由业主委托美好生活家园运营有限公司（简称运营公司）进行管理，通过幸福基金的运营收益，保障全体业主享受到减免物业费在内的多项免费服务。

“幸福基金”运营监管：当社区业主入住率达2/3以上，可选派代表成立幸福基金理事会，对共有幸福基金进行监督和管理。幸福基金运营时，幸福基金理事会将制订《幸福基金章程》《财务制度》《审计制度》，并由运营公司严格执行。

（2）幸福币

幸福币是美好生活家园社区内部流通的有价凭证，鼓励广大业主积极参与社区共建、共营、共享活动来赚取幸福币，幸福币可以在社区内和美好生活家园APP平台进行消费。

幸福币是业主通过参与社区的共建、共营、共享，邻里之间的互助、社区活动等渠道获得，幸福币的运营能让社区邻里之间关系更加和谐，让所有业主，尤其是退休的老人，家庭主妇等都可以利用自己的业余时间赚取幸福币，既获得邻里互助的快乐，也能增加收入，减轻生活负担。做到自己的家园自己管，人人爱护自己的家园，人人享受自己的家园，实现共享美好生活。

（二）三大突破

1. 突破“交易、雇佣关系壁垒”

传统物业与业主的关系是通过缴纳物业费成为彼此之间的“交易和雇佣关系”。我们打破这种交易、雇佣的壁垒，实施“终身减免物业费等多项免费服务”。让物业人员和业主真正做到亲如一家，共建和谐的物业服务氛围。增强物业与业主之间的认同感。

2. 突破“邻里之间人情冷漠壁垒”

打破人情荒漠，解决社区人情冷漠，推行“人民公社升级版”的物业服务模式，鼓励业主多到邻里中心互动，促使社区居民不做“宅男、宅女”构建和谐美好的社区大家庭，增加业主归属感。

3. 突破“传统物业管理模式僵化壁垒”

倡导和谐自治的“共建、共营、共享”的理念，运营中心通过美好生活APP的幸福币为载体，定期推出“幸福悬赏、幸福钟点工、幸福义工、幸福邻居”等活动，提倡“劳动光荣”，鼓励业主做义工，业主在享受到劳动快乐的同时也增添自豪感，获得的幸福币也增加了家庭收入。

成功战略转型，共造美好成果

天福集团战略转型，将从新城镇建设者转型为美好生活的幸福营造者，成为城市运营商。社区型产业运营将成为核心，实现集团的“增值、整合、发展、创新和升级”。

1. 增值

各美好生活家园配套的商业资产自持，通过运营公司良好运营，不断升值，资产得到增值。建设100个美好家园的同时，该资产规模庞大，天福集团将成为一个拥有大量商业资产的集团公司。

2. 整合

把集团所有产业链和长期合作伙伴资源整合，共同为美好生活家园业主服务，即可共同把社区运营好，各自都能得到应有的收益，并获得长期共同发展。

3. 发展

建设100个美好生活家园时，社区的业主和合作商家总人数将超500万人，我们把这些特定的人群，通过幸福基金APP平台链接在一起，成为一个非常有价值的数据库，所有数据归天福所有，集团利用这些数据和社区运营，可以长期获得收益。

4. 创新

建设100个美好生活家园时，随着社会的发展，人们的观念和生活习惯也不断变化，我们作为社区的运营者，近水楼台先得月，肯定最了解业主的需求，结合我们集团不断创新的理念，开拓出更多适合市场的新领域，并与时俱进，永远不被时代淘汰，打造百年老店。

5. 升级

建设100个美好生活家园时，每个社区都必然有大量的商业配套，每种配套都是一个产业，集团将与优质商家合作投资经营，将集团的产业范围扩大，成为多元化经营的集团公司，并与部分合作企业实现共同上市。

打造百年老店，梦圆天福兼济天下

美好生活家园的战略转型也是产业转型，产业战略以资产为核心，集团将逐步打造多元化的产业链。物业服务遍布每个美好生活家园，逐步形成具有市场竞争力的物业服务模式；随着社会老龄化愈发严峻，养老是整个社会的迫切需求，越来越多的长者将享受到天福养老产业的特色居家养老服务。智慧农贸也将遍布在每个美好生活家园社区。教育、酒店、社区商业等配套更是美好生活家园的重要产业。

达则兼济天下。历经25年积淀的天福集团将不忘造福天下百姓的初心，在美好生活家园百园目标实现时，也标志着集团战略转型的成功。天福集团将加快美好生活家园百园规划和建设进度。美好生活家园的良好运营将为天福集团“打造百年老店”夯实根基。未来5—10年，美好生活家园城市运营将形成全国标准化模式，服务业主超过500万人，作为美好生活的幸福营造者，集团将输出我们优秀的企业文化，输出我们标准化的优质服务，让我们所服务的业主永远有幸福感，让每位居住在美好生活家园的业主过上美好生活，时时刻刻都沉浸在幸福之中。幸福，是天福集团转型后的核心竞争力。

美好生活家園运营是天福集团战略转型的传承，我们将坚定不移地恪守美好生活家园标准化运营模式，以让百姓“买得起房、住得起房”为己任，通过美好生活家园百园运营的创新模式来实现天福梦，筑造更多幸福家！

（作者为河南美好生活家园商业运营管理有限公司总经理）