回顾房屋管理领域行业信用管理的发展历程

文/龙腾

上海作为全球城市，在对标国际的基础上，逐步形成了“一个定位、两个体系、三个为主、四位一体”和租购并举的住房制度体系。为配合完善住房制度体系、适应服务型政府建设、加快行政审批制度改革，经过房屋管理主管部门、行业协会等努力，初步构建了以信用体系为主体的事中事后监管制度。

一、国家及上海市层面的社会信用体系建设历程

就国家层面，可以初步分为两个阶段。第一阶段从2000年至2013年，不断深化关于信用管理的认识，初步搭建了管理框架。2000年前后，国家层面开始将诚信纳入公民道德规范，随后又纳入社会主义核心价值观。随着中国加入WTO、市场经济制度完善，人们认识的不断深化，更加感受到信用体系建设的必要性。对于社会信用体系来说，2007年是个重要节点，这一年，首次以国办的名义发布相关政策，从国家层面明确了社会信用建设的目标、举措，并建立了协调议事机制。这一阶段信用管理的建设核心是征信体系构建，从启动上海、北京等地试点，到2013年出台《征信业管理条例》，对完善金融体制机制甚至社会主义市场经济体制起到了重要的助力作用。

第二阶段自2014年起至今，以《社会信用体系建设规划纲要（2014-2020年）》等文件正式发布为标志，基本完成国家社会信用体系建设顶层设计，并在部分地方获得突破性进展。社会信用由狭义迈向广义，包括政务诚信、商务诚信、社会诚信、司法公信。从地方层面来看，上海、陕西、湖北、浙江等省市已出台信用地方性法规。从部门层面来看，以《社会信用体系建设规划纲要（2014-2020年）》为上位依据，中央文明委制定了推进诚信建设制度化的意见，交通运输部制定了《关于加强交通运输行业信用体系建设的若干意见》，文化和旅游部印发了《旅游市场黑名单管理办法（试行）》，国家能源局制定了能源行业市场主体信用行为清单（2018版），科技部等签订了对科研领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录……

自1997年起，上海市开始进行个人征信的试点。2000年7月，个人信用联合征信系统建成开通，面向社会提供个人信用报告。2003年起，每三年发起实施一次三年行动计划，直到2015年止。2016年起，不再发布三年行动计划，而是出台五年专项规划，体现了更强的规划性和政策性。2003和2005年，分别出台了两项政府规章，初步对个人和企业信用行为进行了规范。2017年，社会信用管理条例发布实施，相对于政府规章，条例，其法律位阶更高，涵盖内容更加全面。2018年，社会信用建设成为贯彻实施长三角一体化战略的重要支撑点和突破点。区级层面的重视程度进一步提升，黄浦区、奉贤区等自2018年起发起第一轮社会信用体系建设三年行动计划。

二、全国房屋管理行业领域信用管理发展历程

从房地产业来看，2002年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会建立全国房地产估价行业管理信用档案信息平台，信息非常丰富，记录了全国各地的注册估价机构、估价师的项目信息、不良信息等，这是当代最早实施信用管理的房屋管理领域。目前，国家发改委还建立了信用房地产即房地产行业信用管理与公共服务平台，可搜索相关企业的信用评价与记录，现有的系统记录尚不全面，部分省市如北京已将房地产经纪的关注名单报送该平台。经网络查询，住建部近5年来关于住房信用管理工作的公开文件仅一件。2017年，发改委、人民银行、住建部等发布《关于印发〈关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录〉的通知》（发改财金〔2017〕1206号）。重庆、南京于2013年、2015年分别发布实施房地产开发行业信用体系建设与管理暂行办法。此外，在住房租赁方面，2017年起，支付宝在上海等地上线了信用租房平台，芝麻分超650分还可免押金，目前该平台功能已下线。

从住房保障和物业来看，住建部未发布相关信用管理办法，上海、浙江、河北、安徽等地陆续建立了省级层面住房保障、信用信用管理制度。北京市住建委网站专栏公示了12宗公租房违规转租转借个人案件、192条物业服务企业的不良信息。据2018年9月24日《经济日报》报道，北京曾对两家违规代理公租房的经纪公司按上限处罚金6万元，并纳入不良信用体系。上海、大连等地还发布实施《住宅物业管理规定》或《物业管理条例》，在法律层面固化了信用制度。

为加强住房城乡建设领域社会信用体系建设，2018年住房和城乡建设部办公厅就《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法》《失信联合惩戒对象名单管理暂行办法》《守信联合激励对象名单管理暂行办法》公开征求意见，暂未发布正式文件。

三、上海市房屋管理行业领域信用管理发展历程

房地产开发、经纪、估价行业是我市房屋管理部门最早开展信用信息建设的行业。上海市房地产行业协会在原市房地资源管理局等支持下，于2005年就启动开展了上海市房地产开发企业诚信承诺活动，数年以来，已有365家诚信承诺企业（企业集团）连同企业集团下属项目公司共808家公司参加了诚信承诺活动。2008年以来，经企业申报、房地产经纪协会推荐，并经上海市诚信创建活动组委会批准，已有79家房地产经纪企业被授予上海市“诚信创建单位”，其中76家单位已被授予各类星级诚信企业。2016年，上海市房地产估价师协会在信用档案中对丁某等多名注册估价师记录严重失信行为，并在行业内通报。

在物业领域，2012年发布《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》（沪房管规范物〔2012〕25号），已基本建立了物业服务企业及项目经理的信用信息平台和信用信息档案。该信用信息平台是市住宅小区物业服务监管平台的重要组成部分之一，并能通过住宅物业网向外公布。2018年取消物业管理资质后，上海市房屋管理局将物业扣分与招投标制度相挂钩，并加大行政检查力度，扣分力度也相应加大，起到了一定的震慑作用。截至2019年5月底，经企业“法人一证通”数字证书注册核实，全市共有“活跃”的物业服务企业近2000家（不包括注销登记、已注册未开展业务项目等）。系统中共记录211家物业公司信用扣分信息440条。2018年，市物业行业协会公告“诚信承诺 AAA级企业”104 家、“诚信承诺 AA 级企业”99 家、“诚信承诺 A 级企业”123 家、“诚信承诺企业”296 家、取消诚信承诺资格 1 家。

在住房保障领域，2016年12月，发布《加强本市住房保障信用体系建设实施意见（试行）》（沪建保障〔2016〕1214号），自2017年2月1日起生效实施，现已延期继续实施。该文件是住房保障领域首次单独发布的信用管理文件。实施后，全市各住房保障机构按要求通过多种方式对信用管理规定进行认真解读宣传，引导广大保障对象诚信纳保、守信享保，同时对有关失信行为按程序开展采集、认定。

在房屋征收行业，2017年发布《关于进一步加强本市房屋征收事务所及其房屋征收工作人员管理的通知》，对征收事务所、征收工作人员违规行为的记录方法、处理标准作了要求。同时，配合该文件，在房屋征收管理系统中建设信用管理模块。

在住宅修缮行业，2018年，结合建筑业企业信用评价管理制度，市住宅修缮中心相继制定并实施了《在沪住宅修缮企业信用评价实施细则》《住宅修缮分类招标实施细则》等，将企业信用纳入住宅修缮工程招投标的资格预审和筛选条件，以此为突破口建立了一套信用管理体系，为有序开展行业信用建设工作提供有力抓手。

四、展望

中华人民共和国已经走过70年的光辉历程，社会信用建设也有了近二十年的探索。可以看到，社会信用体系是社会主义市场经济的重要组织部分，覆盖范围不断外扩，体制机制不断完善。这样的螺旋式上升发展，符合事物的一般发展规律，同时又体现了中国特色。总体上，我国社会信用体系仍在构建期。一方面，各级政府及部门、企业均在探索社会信用管理的有效方式；另一方面，学术界还没有深入研究细分领域。房屋管理各领域的信用管理水平不一、各地进度不一，上海部分业务虽已经走在全国前列，但尚不能满足全球城市的管理需求。横向对比，房屋管理信用监管水平已落后于建筑业、食品药品、生态环境等。面对新时代、新形势，尤其是行政审批制度改革、优化营商环境对信用监管提出了新的要求，我们要有一种强烈的紧迫感、责任感、使命感，敢为人先、迎难而上，为实现“两个一百年”奋斗目标、实现中华民族伟大复兴的中国梦作出更大贡献。