中小型房企项目开发规划设计阶段成本优化控制策略分析

曾念盛

（龙岩城发地产开发有限公司，福建 龙岩 364000）

1 中小型房企项目开发市场竞争背景

随着社会经济的进步，房地产业得到了前所未有的发展，房地产竞争已经进入品牌竞争时代，特别是作为四线的中小型房企，其主要的竞争对手是外来上市知名房企，管理模式和开发经验存在一定的差距。这就要求中小型房企必须转变原有开发管理模式，努力创建和市场与时俱进的房产开发理念。在做好项目前期定位、规划设计的同时，必须着力打造高品质、高质量的建筑产品，塑造中高端项目品牌。当然，在楼盘品质定位差距不大时，房地产开发企业之间的竞争最终还是集中在入市产品价格上，即需要最大限度地降低企业产品进入市场的成本（成本最小化），获取最大利润（利润最大化），同时让用户的价值最大化（用户成本最小化），从而使企业获得市场美誉度，并获得可持续发展。因此，中小型房企项目开发必须紧紧围绕“打造品质”和“降低成本”两条主线的理念来开发建设，才能使企业在激烈的市场竞争中立足。

2 房地产项目规划设计阶段成本控制的价值与意义

1、设计阶段的成本控制对总投资的影响至关重要。房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段，控制成本的关键在于决策定位和设计阶段（包括选材选型），定位与设计阶段影响整个房地产项目投资在80%以上，工程阶段（包括合约和实施阶段）影响20%，常规项目设计费只占到工程全部费用的2%-4%。随着房地产市场调整不断深化，房地产开发的微利时代已经到来，设计阶段成本优化控制成为必不可少的一环，设计优化让建筑价值最大化。

2、树立正确的成本观。一是成本控制的平衡观，成本与进度、品质的平衡；二是积极的成本控制观，成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析看待成本的必要性与合理性。

3、两种策略。一是针对不同的产品定位采取不同的策略，二是不均衡使用成本，实现成本价值最大化。

4、两点管控原则。一是合理使用功能性成本,严控结构性成本,重点投入敏感性成本（不平衡使用成本）；二是凡是控制成本，其后果会带来客户抱怨,累计叠加导致品牌美誉度的降低，属于失败的成本控制。

3 设计阶段成本控制的管理思路及方法

3.1 前瞻的优化设计理念。

（1）择优选取设计单位。邀请具有省级设计大师或龙头设计企业入围参与设计方案比选，通过方案比选，折优选取在设计优化、成本控制方面实力较强的设计单位，确保功能布局和工程造价更趋合理和经济，同时要求方案设计成果要满足城市规划审批要求及项目市场定位。邀请的设计单位具有易于管理、态度重视、水准上乘、执行力强、市场口碑尚可等优势。

（2）引入限额设计理念。限额设计是控制工程造价由被动反应变成主动控制，由事后核算变成事前控制，使技术和经济有效结合起来，保证项目使用功能的基础上实现经济效益。设计管理中，在满足结构安全、建筑功能和产品效果以及设计进度的前提下，结合市场和行业标准，在施工图设计阶段，对设计单位提出了全方位的限额设计要求，并对设计质量提出奖惩措施，合理控制建设成本。

（3）引进优化咨询单位。在满足结构安全、建筑功能和效果以及设计进度的前提下做到成本最低效益最高。因设计阶段的成本控制是一个精细化和专业化的工作，为此引进第三方设计优化单位，对项目结构设计进行优化。通过专业优化工程师对方案进行精准比选、模型计算、细致分析、造价比对，将优化意见建议落实到施工图中。

（4）设计合同引入考评条款。针对目前设计人员成本意识淡薄（或过于保守），设计随心所欲等问题，我们在设计合同及优化咨询合同中引入评价（奖罚）条款，对设计规范、设计标准与概预算指标等各方面进行约束控制，使设计人员的思想从要我做转为我要做，从而实现双赢。

3.2 充分挖掘优化空间。

（1）规划总图及单体户型平面优化。总图的作用决定产品形态和空间品质，决定景观构架与格局，决定物业管理成本的基础,因此需注重总图优化。单体平面优化要点主要有出让指标和政策规范的充分利用，提高客户得房率；充分考虑场地现状及周边状况对本案项目设计的有利及不利影响；注重层高把控，架空层、住宅标准层、会所、商业店面积地下室层高的控制；单体外型整齐（结构合理），对楼型深宽比进行审查（尽可能小），楼型面宽控制，核心筒公摊率最小化控制等。

（2）地下应建面积优化。不断对地下停车进行优化，结合地下交通路线动态演示和柱网结构调整（柱截面控制）

合理设计地下室和人防平面，优化地下应建面积，节约地下室建安投资。

（3）基础选型及结构设计优化。基础选型优化方面，充分了解周边项目地质情况及基础形式，结合自身地质条件，预判可采用的几种基础形式，并对不同基础形式方案进行技术经济比较分析和优化，同时组织专家组对拟采用基础方案进行论证。结构优化方面，在项目结构设计过程中介入，项目前期通过对外部设计条件进行分析论证、对项目各部位进行多方案的经济分析比较，初步设计阶段对结构计算模型、计算参数调整，施工图阶段对梁、板、墙柱、楼梯、节点等配筋进行精细化复核。其目的是降低外部设计条件对项目成本的影响，确保项目成本可控。