价值工程在房地产开发管理分工中的应用

徐 慧

（广东理工学院建筑工程系，广东 肇庆 526020）

价值工程属于一种快速发展并得到推广使用的经济分析系统，具备实用性、科学且高效等特征。在房地产开发领域采用价值工程能够有效节省能源，减少产品生产费用，为企业创造较好的效益。为减少风险、增加经济效益，房地产开发公司要深入探究价值工程的理论知识，强化价值工程对房地产开发的高效管控，进而提升项目价值效益与企业利润。

1 价值工程的概念与原理

价值工程（简称VE），也被称作价值分析（VA），表示以产品和操作的功能分析为中心，以提升产品和操作的价值为标准，尽量以最少生命周期费用实现产品和操作应用所需要的基本功能的一种有组织的创新性活动，也称为功能成本研究。

价值工程的关键思想是通过分析制定研究主体的功能及成本，提升研究对象的价值。VE的理论基础是价值理论式：V=F/C。式中，F指功能关键性系数，C表示成本系数，V表示功能价值参数。

提升价值的基本途径是：①成本固定，功能提升；②功能固定，成本降低；③成本稍微增多，功能极大提升；④功能稍微降低，成本明显减少；⑤成本减少，功能上升。

2 价值工程评估办法

2.1 对象选取的方法

1）ABC分类方式 该种方法是把著名经济学家巴列特提出的不均匀分布规律用于成本分析，即A类部件占部件总量的10%左右，其成本通常占总产品费用的60%～70%；B类部件占部件总量的1/5左右，其成本占总产品费用的1/5左右；C类部件占部件总量的70%左右，其成本只占总产品费用的10%～20%。在选择价值工程主体时，重点选择A类部件用作价值工程主体，B类部件用作一般对象，C类部件不予考虑。该种方法重点采用“重要的少数，次要的多数”观念来掌握基本矛盾。

2）强制确定法（FD法） 兼顾成本和功能，先计算分析主体的成本系数与功能系数，获得价值系数，进而分析主体的功能和成本是否一致，不相符或价值低的便选做价值工程的分析对象。

3）功能关键性分析法 这种方法不仅用来选取价值工程的分析主体，还能用作功能评估和方案评估[1]。该方法的流程是按照功能系统图确定评估功能的等级分类功能区域；若价值工程属于新产品的规划，设置新产品目标费用，配置到各功能区域用作功能目标费用，若对象为老产品，老产品要以实现成本为前提，设置目标成本；明确功能区域关键性系数；设置功能评估值，选取价值工程主体。

2.2 功能评估方法

1）0～1评定法 基本评分准则是：全部元部件根据其关键性两两比较，关键性高的获1分，关键性低的获0分；两部件对比过程，不能认为两者都重要而给二者均评1分，也不能认为两者都不重要均评0分。

2）0～4评定法 首先将分析主体进行矩阵排列，再根据相互功能重要性采取0～4评分法两两比较打分，每两个产品组成零件的功能总分是4。如零件A、B，A相较于B来说十分关键，B相较于A来说其作用能忽视补给，则A相较于B的得分是4，B相较于A的得分是0，A和B零件功能总分是4。如果A相较于B来说较为重要，B相较于A来说较为次要，那么A对应于B的评分是3，B相较于A的评分是1，A和B零件功能总分是4。如果A相较于B来说非常必要，B相较于A来说也非常必要，那么A对应于B的评分是2，B对应于A的评分是2，A和B零件功能总分是4。

3）倍数确定法（DARE法） 其主要包含如下步骤：①明确功能地区和功能等级。如F0为饮水机的核心，F0之后包含4 个功能点：F1（预热）、F2（制冷）、F3（恒温）、F4（控制水温）。②对于上下毗邻功能，由上至下两两比较，并评分对比关键性。如F1的关键性是3倍的F3，F2是2倍的F3，F3是2.5倍的F4，最终F4评分是1。这样评定的比分称为暂定关键性系数。③对暂定关键性系数加以调整。由最少分和F4开始，把F3～F1的关键性系数以倍数标准进行递推，获得各功能的修正关键系数。④将各功能区域的修正关键系数除以其总计数，就获得该功能的关键性系数。

2.3 价值评估方法

价值评估方法采取价值系数，具体步骤是：计量方案的功能值=方案功能评估总分/方案功能评估总分之和；计量方案的成本值=方案成本÷方案成本总和；计量方案的价值参数=方案功能系数÷方案成本值；方案选取。

通常选取价值系数＞1且最高的方案用作最优方案。可是，价值系数＞1有3点原因：①对象当前具备的功能超出其该有的功能水平，表示功能过剩；②当前成本较低，很难符合对象实现其该有的功能需求；③评估对象在科技、经济等层面有特殊性，可以用很低的成本达到功能需求。为此，当价值系数＞1且是第3种情况时，方可将其选择为最优方案。

3 房地产开发经营分工中价值工程的应用

3.1 土地获取过程

房地产开发公司在开发项目前，要对所开发的区域进行全面的市场调研，做好可行性研究。在项目估算时，必须根据本地经济水平、投资费用、项目发展前景和投资收益等进行评估，获取土地使用权的途径即通过竞标来实现。在这一过程中，开发商能够综合研究土地的价值功能与最少成本投资[2]。根据国内房地产领域的发展状况，竞标土地的成本占房地产开发项目费用的40%左右，因此该过程也是项目成本管理的核心。

3.2 策划过程

工程策划过程首先要对房地产市场做好调研与分析工作，对房地产开发展开市场定位与细分，再对房地产开发项目完成之后的物业管理作出规划。房地产策划旨在确定房地产开发的目标市场，唯有精准确定目标市场，方可保证房地产开发满足市场需求。这个过程的工作要点包含房地产开发的分析和计划、市场调研与细分、目标市场及项目定位、评估与优化等，其中最重要的内容为房地产市场调研、细分与目标市场的确定。由于通过调研、分析房地产行情，能够掌握消费群体的基本价值需求，这样方可采取价值分析途径优化房地产开发功能不足的缺陷。另外，经细分市场规模、经营潜力及消费水平等来确定房地产开发的市场目标。最后经调研消费水平，给房地产开发科学的定价带来依据。

总的来讲，房地产开发策划过程采用价值工程，重点是整体考量建筑形态发展、城市中心地带的变化、房地产市场化区域和融资模式的改变及土地、税务等层面的改变等。为突出房地产开发策划过程最大化使用价值，要求从居住环境、建筑风格及建筑特点等方面展开综合评价。

3.3 设计过程

房地产开发的设计过程采用价值工程，其服务对象及特征随着设计过程的流程变化而改变。设计过程、设计要点是确定建筑结构的外形、规格，再制定完整的项目方案。在设计招投标活动中，特别是在设计招标各项文件时，需要详细指出评估指标，即针对建筑结构的平面分布、通风、光照、供暖等系统项目设置相关的评估指标，而且还要确定结构内外装修、周围环境美化性、周围绿化景色和噪声等环保性评估指标。此外，在设计项目图纸时，要将材料的筛选、隐蔽性项目建设方案等引入价值工程内，量化业主的需求及建筑功能的需求[3]。例如，在价值工程中通过地热取暖，尽管增多了投资，但室内取暖面积扩大、装修费减少、性价比很高，并且能够更好地确定市场价值，以此用作营销点。

3.4 施工过程

项目施工过程在确定项目方案，包含施工量、周期及施工工艺的同时，应采取下列措施：①采取价值工程能科学规划工程施工，进而减少资源耗费。②为节约施工成本，防止房地产开发施工周期延伸，需要科学组织工作人员，优化配置建筑材料，并根据项目方案要求开展施工。若想提升施工项目分配的科学性，需要精准计量施工过程的成本费用等，如此方可控制好成本与工期。③价值工程用于房地产开发项目施工中，能够及时找到施工中潜在的不足，并通过价值分析解决与改善问题，进而防止施工中出现问题，而且能够避免材料的耗费，令施工人员、机械设施等获取规范分配与使用[4]。④价值工程能够科学管理项目建设的质量、原材料及施工周期等，不仅能够完善施工组织，促使施工工作根据原计划正常开展，达到缩减时间、减少成本费用的目的，而且随着工艺技术的进步及创新工艺方法的使用，可以有效减少房地产开发的施工成本，为施工单位创造良好的经济利益及社会价值[5]。

4 结语

在房地产开发经营分工中融入价值工程，不仅可以节省生产投资，增加施工项目经济利益，还可以起到保护生态、节省项目资源的作用。简而言之，在房地产开发经营分工中采用价值工程，能够通过研究经济价值与技术价值，在推动房地产开发管理的基础上，加快技术长信。由此，文章对价值工程的基本内容进行了简要分析，介绍了价值工程在项目策划、设计及施工等环节的具体使用，以期为价值工程在房地产开发管理分工中的应用提供借鉴。