房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理

文/张园庆 青岛跃龙升置业有限公司 山东青岛 266000

随着近几年全球经济不景气，我国经济增长速度的下降，整个社会处于焦虑期，房地产市场也呈现下滑走势，就目前房地产市场现状，房地产行业需做好成本控制及成本精细化管理问题的重视和解决。

1、房地产成本控制的突出问题

1.1 缺乏完善的成本控制管理体系

房地产企业成本控制的好坏与否，和有没有健全完善的成本管理体系息息相关，成本管理系统的不完善或者缺乏都直接影响整个企业的成本控制[1]。就目前而言，主要原因是企业缺乏相应的专业管理人才，同时缺乏相对完善的管理体系和科学先进的管理方法，在成本预算、项目开展过程中都存在问题，很多都是现场管理人员直接管理，无法做到有效的成本控制，造成不必要的浪费，直接影响企业的发展。

1.2 缺乏管理意识，管理技术水平不够

（1）房地产成本控制管理意识方面，由于很多管理者存在个人管理意识不足，导致在项目开展过程中，各个环节把控不严格，很多材料物料以及人员分配不合理，造成不必要的成本浪费。

（2）房地产成本控制管理缺乏先进合理的管理技术，目前我国房地产项目大部分都是采用原来传统的管理技术，缺少专业技术人员管理，财务管理体系不够完善，财务人员的在记账和实际账务上出现记录不全等纰漏，财务体系在前期预算和项目跟进过程中没能起到督导的作用，造成采购不合理等一系列不必要的浪费，以至超出成本控制。

（3）现场管理混乱，造成材料物料的浪费。由于房地产行业涉及面广，施工周期较长，在施工过程中，若没有专业监管人员或监管不当，对施工材料物料造成不必要的浪费，另外，现场管理不当还会造成返工事件发生，返工更是一次成本的增加。因此，房地产项目在运行过程中，现场管理人员专业、科学有序的管理也尤为重要。

1.3 缺乏专业化的施工过程成本控制

施工过程中的成本控制专业化的进行有助于落实房地产成本控制，房地产项目是一个繁琐且周期长的施工过程，需要各方进行密切的沟通、协作完成，特别是设计部门和施工部门，首先，设计部门要通过对项目所在地势及地方因素进行勘察，避免设计方案在施工过程中出现与现实情况偏差，造成变更设计方案等情况[2]。其次，在施工前，设计部门需要与施工部门进行充分沟通，避免出现沟通不到位所造成的成本浪费。第三，在施工期间，要尽可能避免实际情况与成本目标之间较大差异的产生，而是应朝向房地产成本控制的目标进行。

2、成本的精细化管理策略

2.1 建立完善成本管理系统

（1）房地产成本预算机制的建立。健全完善良好的成本预算机制，可提升项目管理层的成本管理意识，也可以节省很多成本。首先，要对管理层进行项目成本预算的培训，管理层提高成本管理意识，充分了解各个环节进行成本预算对整个房地产项目成本控制的重要性，建立工资绩效机制，使其与个人工资绩效挂钩来促使成本预算机制顺利实施。其次，对财务部门进行不定期专业的房地产成本核算培训，引进最新、最科学的成本核算系统，针对房地产项目的各个环节进行专业合理的财务核算。第三，加强监管部门的监督工作，建立健全追责制度，避免针对项目造成不必要的浪费现象，对各部门各环节做到精细化管理。

（2）组建专业的项目调研团队。很多房地产开发在没有做好充分调研的情况下就进行建设，从而导致在项目实施中，由于当地政府政策、地质问题等等造成大量的成本浪费。因此，专业的项目调研对于房地产成本控制尤其重要。首先，要有专业严谨的调研团队，对所要开发的项目进行全方位的调研分析，项目开发之前，需要对所处的地质属性进行调研分析，避开或者改造不利的地质因素，避免因地质问题所带来的成本浪费。其次，对于所处当地政府的相关政策进行充分的解读，和相关部门做到充分沟通，不能投机取巧，避免由于政策上的变动对房地产项目造成影响。综合来讲，调研需要在开发地段的地质情况、经济情况、当地政策和预期施工开展情况进行分析，最终做出专业的可行性报告，避免不必要的成本浪费。

（3）动态成本管理体制。动态成本管理体制的建立，可避免项目进行中材料物料的成本浪费，首先，要有专门的仓库管理员，项目所需材料物料要合理的进行存放，仓库管理员要对物料资源的出入严格把控，并做好数据管理，对每一笔明细要及时统计，并及时反馈到财务部门，更好的把控物料成本，减少不必要的开支。

2.2 房地产施工过程中的成本控制

（1）设计过程的成本控制。设计过程的控制，是房地产成本控制最基础的环节，也是控制成本最基础的方式之一。这个过程对于设计人员的要求要予以提高，要求设计人员进行深化设计，在保障施工质量的同时，更要在成本节约上多思考，在设计阶段的成本控制主要包括：设计概念方案、设计方案图、深化设计等，设计人员应在这几个方面着手，在设计中对房地产的施工成本加以控制。

（2）施工过程中的成本控制。施工过程的控制，是落实房地产成本控制的重要环节，把控好这一环节，可以是节约大量项目资金，提升房地产企业的经营利润[3]。首先，在施工开展前，应对施工图纸进行专业审核，和施工团队进行深入沟通，若发现问题，应及时商讨修改措施。其次，对施工者技术的管理也应当明确化，避免因施工技术问题造成材料浪费或返工造成的成本浪费。

（3）重视现场管理，房地产项目现场管理人员应具备较强的管理能力、一定的成本意识、较强的风险意识等，才能在项目实际开发中充分分析各项因素，从中确定影响项目成本的风险性因素，也能做到及时有效的应对措施。另外，现场管理人员在施工现场可以第一时间发现施工方式不当现象，也能做到及时纠正，降低施工方式不当可能造成的成本损失。

总之，房地产行业只有做好成本控制及成本精细化管理，才能在严峻经济形势下的今天稳步发展。