房地产开发成本控制策略分析

文/何智 重庆康居物业发展有限公司 重庆 401147

房地产业是国民经济的重要组成部分，其蓬勃发展对国民经济的增长具有极大的促进作用，同时由于房地产业的建设周期长，投入资金大，受政策、市场等不稳定因素的影响大，又是一个高风险、高回报行业，要在高风险和激烈的市场竞争中实现经济效益最大化，就必须对开发项目的成本进行有效管控，实施集约与效益并重开发。

1、房地产开发成本管理概述

成本管理主要指的是企业在生产经营过程中开展的成本核算、成本分析、成本决策以及成本控制等一系列科学管理的总称，作为企业管理中的重要组成部分，成本管理对提升企业内部管理水平并规范经济业务核算、改进企业内部管理等有着重要的帮助。一般来说，进行成本管理的主要目的是为了充分调动企业内部的全体成员，在保证企业实现战略目标的前提下，对生产经营等各个环节展开科学的管理，以此在降低成本的基础上获得最大的经济效益。成本管理一般是以管理为核心，以核算为手段、效益为主要目的对经济活动进行事前的测定、事中的控制以及事后考核的一个过程，并以此来形成一种全企业、全过程、多层次、多立体的成本体系。在开展成本管理时，首先要认真开展成本预测工作，对阶段内的成本水平和目标进行规划，并对成本目标实现的方案进行有效的成本决策，还要加强成本日常的审核监督，要及时发现生产过程中的损失情况，采用合适的成本核算方法来促进企业不断的改善成本管理工作，还要分解成本，对其进行管理和考核，从而达到成本管理的目的。

2、房地产开发企业成本管理存在的主要问题

2.1 相关岗位人员缺少成本管理意识

就现在房地产企业发展的现状来看，许多企业还没有认识到财务成本管理的重要性。财务管理系统的建立也没有引起重视。在缺乏科学指导的情况下，一些企业往往将成本控制的关注点都放在生产环节。也有些企业只注重建筑材料、人工、设备等成本，但忽略了时间成本等。如果没有前期有效的全流程成本预算，只在具体实施环节进行成本管理，肯定会使预算失效，成本不受控制。缺失有效的系统全面的财务成本控制体系，是目前我国房地产企业面临的一个严重问题。目前虽然整体经济发展环境提供了许多机遇，但也使企业面临更多的挑战。尽快建立财务成本管理体系，实现科学的成本控制，才能更好地适应市场的发展。

2.2 手段相对陈旧，方法缺乏创新

房地产属于传统行业，由于传统惯性，房地产开发企业成本管理的手段和方法有较严重的历史沿袭，其成本控制对象主要是土地成本（买价即拿地成本、土地平整成本等）、建筑安装工程成本、配套设施成本。从成本管理手段来看，多数企业是在降低成本绝对额方面下功夫，采取的手段包括加快开发速度、缩短建设周期以降低资金成本；偷工减料、偷梁换柱以降低材料成本；加班加点、克扣人工压榨工人血汗来降低人工成本；改变设计、减少工程量节省费用开支等等。从成本控制方法来看，房地产开发企业主要采用传统的定额成本法、标准成本法、计划成本法进行成本核算和控制。而作业成本法、环境成本核算、成本企划等现代成本管理和控制的方法在房地产开发企业却很少见。

3、房地产开发成本控制策略

3.1 强化全生命周期成本意识，实行成本全过程管理

实际工作中，多数企业总是在产品设计完成后，试图在生产过程中通过加强材料、人工和费用支出管理控制来达到降低成本的目的。殊不知，一种产品一旦设计成型，其70%的成本是注定要发生的，此时要想在生产过程中降低成本是非常困难的。于是偷工减料、压低工资成了多数企业降低生产成本的主要手段，其结果既影响了产品质量，增加了售后成本，又影响了员工的积极性和创造性，成本管理效果不明显。因此，房地产开发企业的成本管理首先要在设计阶段进行成本企划。经验表明，房地产项目初步设计阶段、施工图设计阶段对工程造价的影响分别达到65%、25%～35%，如果能在设计阶段做到优化小区布局，合理设计户型和建设用料，科学规划配套景观绿化和辅助设施，对于整个项目成本控制起着至关重要的作用。其次，在建筑工程成本控制方面，要建立一套严格的招标制度，坚决杜绝“串标”、“围标”情况发生；要树立质量成本意识，在保证工程质量的前提下，鼓励采用新型建材和替代产品，制定消耗限额并加强现场管理；严禁施工方案随意频繁变更，如确需变更，从美观、实用、工程结构等方面综合考虑采用局部变更，严防因工程变更导致项目成本的额外上升。第三，必须重视后期成本管理，尤其是竣工验收阶段的成本控制，谨防出现前期的设计、建造虽然成本得到有效控制，但后续的养护、维修以及质保成本上升。只有强化了整个开发全生命周期成本控制意识，才能真正降低成本。

3.2 加强合同管理，严控施工现场

施工阶段在项目建设全过程中占用的时间较长，施工成本在整个成本构造中占比也较大，因此，这一阶段的成本管控较为重要，不仅要加强合同管理，还要加强施工现场管控。首先，在拟写施工合同时要用严密的文字明确合同的内容、范围以及合同文件的组成，避免出现含糊其辞和前后矛盾的情况，预防合同纠纷，避免施工索赔，减少工程费用。在合同实施过程中严格合同变更确认批准程序，健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，及时纠正合同履约过程中出现的问题，从而更有效地控制工程造价。其次，在施工现场管控时，选择技术先进、经济合理的施工方案，尽可能减少设计变更，并严格控制现场工程量变更签证。

3.3 价值工程在成本控制中的运用

如果不将成本看成是利润的减项，而将其视为价值创造的推动项，我们的成本控制理念将会发生重大转变。现代企业财务管理强调以价值最大化而不是利润为目标，这就要求成本管理和控制必须与价值创造相联系。

按照价值工程的基本公式：价值（V）=功能（F）/成本（C），房地产开发企业在采取降低成本措施的时候，就必须考虑其对功能和价值的影响，而不是一味追求降低成本绝对额。如果成本降低，功能不变，则价值上升；如果成本明显大幅下降，而功能也有所降低，但幅度不大，同样价值可以得到提升；如果成本略有上升，而功能有大幅提升，价值随之上升，此时成本增加不应视为成本超支，反而应该予以肯定和鼓励。

结语：

综上所述，房地产开发项目成本是决定房地产价格的关键因素，而房地产价格又是影响国民经济的重要因素，因此，要根据不同时期、不同社会经济环境要求，加强成本监控，降低企业经营成本。在保质保量的前提下，严控项目开发成本，实现项目经济效益与社会效益的最大化。