基于不动产登记制度下的房地产经济发展策略剖析

文/李鹏飞 临沂市不动产登记中心 山东临沂 276000

今天，房地产登记制度的全面实行，不仅提高了房地产登记的效率，也保证了房地产经济的发展。根据目前的实际情况，明确房地产和财产登记能够促进房地产经济的强劲稳定发展。

1、不动产登记与房地产经济的关系

不动产登记指的是不动产登记机构根据当事人的申请与自身职能把不动产的自然、权利等情况登记与公布在不动产登记簿中。不动产包含范围广泛，房屋、土地、林地都属于不同产范畴，而房地产更是房地产中的典型。与其他资源相比。不动产不可移动，权利归属问题复杂，为防止出现相关用地纠纷、经济纠纷，需要按照统一的制度、标准明确不动产产权关系。在房地产行业中，进行不动产登记的主要目的并非降低房价，而是便于管理，为了实现对物权的有效保护以及其他。在进行不动产登记时，土地登记是基础、权属登记为核心，勘验取证为法律特征，其通过对不动产空间信息的准确描述、表述，明确不动产权属问题，从而实现对无权，对房地产权人合法权益的有效保护。不动产登记工作的有效开展需要有政府的宏观管理做管控、做调控，以此保证房地产登记的合法性、实用性、规范性以及有效性。实行不动产登记对促进房地产行业发展、推动房地产经济发展具有重要意义，同时也对房地产经济管理具有积极作用。总之，实施不动产登记、加强房地产经济管理可规范房地产行业秩序，让房屋的功能作用、社会价值得到充分发挥，从而减少空置房数量，促进行业经济稳定持续发展。

2、不动产登记制度对房地产经济的影响

2.1 不动产登记制度对房价的影响

不动产登记系统全国联网，为下一步在全国范围内开征房产税提供了技术支持和全面详细的数据，有助于房产税的制定和推行，那些有多套房的人必然要抛售房地产，将对房价的下行会有一定的压力。制度实施已经好几年了，然而房价依然维持上涨的趋势，并没有受到不动产登记全国联网的影响。不动产登记制度的出台是落实《物权法》的规定，是一项物权保障制度，目的是保障不动产交易安全、提高交易效率、保护权利人的合法财产权，并不能直接对房价进行调控。在市场经济中，影响房价的主要因素有市场、人口、收入水平、货币政策等，从短期来看，不动产登记制度会对房地产买方市场的预期造成影响，对房价的下行会造成一定的压力，但从长远来看，不动产登记对房价整体影响不大。

2.2 对房产行业的影响

不动产登记制度会在短时间内影响到房价，也会提高房产行业的成交量，所以这影响着不动产登记制度的落实和发展。同时，不动产登记制度在我国属于一个新兴的理念，其全面落实还需要好几年的时间，所以短时间内是不会对房产经济产生影响。其次，不动产登记制度的出台，并没有根据实际的市场环境进行制定，所以并不能满足实际的市场需求。总之，不动产登记制度更好的被落实和实施，可以促进房产经济的健康稳定发展，有效的增强房地产行业的竞争力，促进我国房产经济的持续健康发展。

2.3 房屋买卖受到不动产登记方面的影响

针对不动产实施登记的主要目标，并不是单纯地调控房地产市场，所以也就不会对房屋的买卖产生太大的影响。其主要目标之一在于构建起全国统一性的信息管理登记平台，将申请和审批等相关的复杂的流程简化，促使申请环节和审批等办公环节向网络化发展。不动产登记条例的适用对象并不是存量房产，没有运行登记信息管理平台之前的购房人员并不会出现冲动型的购房和登记行为，更多的是保持观望的态度，即使那些拥有房产比较多的产权人也不会将房产大量的抛售出去。基于这一情况就决定了不动产登记条例会对房地产市场规范产生较为长远的影响。不动产登记条例并没有把房地产市场的调控当成是基本目标，短期之内并不会对整个行业产生太大影响。条例实施以来，主要目的在于针对现有的各个机构资源进行整合，实现对所有机构资源的统一管理，构建针对全国范围内市场的信息化管理平台。该条例的实施能够或多或少地影响到二手房市场，条例里面没有要求针对个人名下的房产进行查询，但是却可以依照住房的地址来对产权人做出确定。这个方式之下能够将传统的房地产信息查询系统之中存在的缺陷消除掉，可能会造成购房者将名下的房产抛售出去。因此，不动产登记条例带来的影响，主要是促使房地产市场的长远规范。

3、基于不动产登记制度下的房地产经济发展策略

3.1 转变房地产运营方向

在开发房地产时，首先就是由开发商获得土地使用权后，在进行后续的规划和建设，然后建设完成后进行宣传销售。而在没有不动产登记制度前，开发商会以获得更大的经济效益为核心工作，往往会忽视顾客的需要，阻碍了房地产事业的发展。而当不动产登记制度出台后，对房产资源有了归属权后，为了提高客户满意度，开始会去将客户的要求作为建设的标准，平时注重对顾客进行维护，有效的提高顾客的满意度，从而增强企业的整体实力，推动了企业的长远发展。所以基于房地产产业的现状，要求开发商能够将建造、创新、功能和服务等整合成一个整体作为运营的核心，从而更好地满足人们对居住的需求。总之，随着现代社会的发展，要求房地产行业能够转变运营方向，这样既满足了公众的需求，又能促进房产经济的增长。

3.2 对产权交易与登记过程中的行政比例进行适当削弱

纵观我国发展历程可以看到，我国以往的不动产登记工作中，往往存在着浓厚的行政色彩。基于这种背景下，政府以及相关部门一定要明确自身职责定位，紧跟时代的脚步，最大限度地促使行政色彩得到细部调整，转变为服务气息，从插手管理的角度转变为服务提供角度，如此，不仅降低了行政干预的比例，还能让登记工作工做效率更高。最为显著的改变是不动产登记工作的形式将会得到较大的转变，从原有的生硬管理套路中解脱出来，可以更为灵活的应对房地产行业市场的动态性变化。同时，从另一个角度上看，房地产企业想要在激烈的市场竞争中占据更多的优势，拥有更强的市场竞争力，就必须随着时代的发展与进步，借助创新与技术突破让产品得到升级，同时促进融资结构的合理性构建，在客户层面，也应当要采取针对性的手段做好相应的拓展工作。

3.3 实现房地产运营中心

在房地产开发和运营管理中，将土地使用权管理与产品在建设和运营阶段的设计和施工要求以及具体实施相结合是非常重要的。注重操作和维护产品，利用客户的真实需求的例子并结合形象和品牌效应，使客户可以感受到在消费过程中对环境的变化营造的舒适感。例如，在房地产购买的情况下，买家通常不仅需要纯粹的生活空间，而且需要有创意的环境和有创意的家庭感受中计划消费。

结语：

作为一项物权保障制度，不动产登记制度在我国市场经济发展中占有重要地位，能够防止不动产权所有者的合法权益受到侵犯。在对权利关系加以明确的同时，能够保障不动产交易的规范性和合法性。为了促进不动产登记制度下我国房地产经济的快速发展，应该通过建立信息共享平台、调整房地产运营核心、持续完善不动产登记制度、优化营商环境等途径，制定适合国情与市场的发展战略规划。