房地产企业建筑工程设计管理关键点的控制

文/谢首蓝 广东佛山 528000

在建筑工程中，房地产企业项目设计管理由始至终贯穿于项目的整个过程，所以必须加强对设计管理的预控管理和设计管理关键点的控制，以便提高房地产企业各项专业工程技术管理人员对设计质量的监控能力，最终实现项目施工、成本优化控制的目的。

1、设计阶段管理流程控制

1.1 方案设计阶段

在建筑工程方案设计阶段，首要步骤就是进行设计招投标。意向设计单位通过勘探施工场地地质、标高植被等状况、周边环境评估以及当地政府相关的规划规定等，制定出合理的方案文本，由房地产企业对多家意向设计单位的方案陈述和设计项目组成员的选择、配合态度、以及技术实力等各方面进行优劣比较，最终确定最佳的设计单位。

1.2 初步设计以及施工图设计阶段

在初步设计以及施工图设计阶段需根据方案设计成果，编制出建筑成本概算，并通过对技术指标的准确核算编制出建筑的钢筋单方用量、混凝土、模板单方用量，砌体和抹灰的含量等确定项目概算和限额设计标准。在这一阶段，为了确保各项审批都能顺利通过，必须随时和各个技术审批部门保持密切联系沟通，随时掌握好设计进度和质量，若有重要事项，则需要通过书面进行确认。

1.3 施工过程的配合阶段

项目在进行施工过程中，如若需进行施工阶段的设计变更，房地产企业必须对其变更的必要性进行多方面考虑并进行严格控制，接着把确定好的设计变更以及变更后造成的建设工期与费用影响分析结果，清楚的通报给建设单位。组织人员进行会审，及时发现并解决设计图纸中的遗漏、错误之处。安排专人进行现场监督检查，以便及时发现并解决问题，设计中变更的部分和原因需清楚分类列出，预估好变更成本以及对设计变更和签证程序进行完善。

2、设计管理及时环节的控制要点

2.1 总图

第一，要在满足消防设计，以及有利于景观设计路线经济合理的要求，还有消防间距与消防登高面、消防车道穿过建筑物或者构筑物时的净宽度以及其上空的净高度、回车场等都能够需满足结构、设备、景观专业的要求的前提下，对建筑的总平面图、竖向设计图、消防总平面图进行详细复核。第二，清晰控制好总图的主标高，明确统一周边道路的标高、转弯半径等，另外还有垃圾收集中转站位置、物业管理用房是否合理以及首期交付使用时应有的配套设施建设都是需要充分考虑进去的。

2.2 总体管线综合图

在审查中，设备机房、各类管线、排风井、检修井、消火栓位置与通道、入户通告等都是不允许和建筑、景观发生冲突；地下室顶板预留结构的洞口位置工作人员需进行核对，查看其覆土深度是否达到管道埋深及坡度要求以及是否出现覆土过深的浪费行为；在设置发电机房时，不得对住户造成任何影响，另外要严格按照消防验收的要求来设计和安装储油间 。在不破坏建筑立面效果以及不对住户、行人环境造成影响的前提下对送排风口位置进行布置。

2.3 景观总平面图

如果室外电缆沟等设备管线和重要景观建筑、水景等产生冲突时，这就需要结构、设备的相关专业人员对其进行认真复核，并尽可能修正其位置和标高。建筑物四周的雨水需分流收集，最后集中排放；室外地面的标高不得出现和架空层、大堂标高重合情况，以免不利于排水。

3、建筑单体

3.1 建筑

严格按照消防规范要求对建筑进行审查，主要从核心筒、楼梯等公共空间，具体包括防火门的设置、窗洞之间的水平距离、梯段净宽、净高，还有设备管线等；不同楼层的层高不同，其楼梯变化对结构、设备专业的影响，电梯井道以及机房设备、消防栓、弱电系统设置的位置等是否影响到楼道的美观；雨篷设置、门禁设置以及报警系统等都需进行审查，另外地下车库的层高、净高还有车道坡度，以及车位布置等到都是对单体建筑图的最基本要求。

3.2 结构

在建筑结构中，需重点审核的是地下室顶板梁布置是否经济，车库顶板梁的布置净高符不符合建筑及设备专业要求，还有人防地下室的顶板厚度，另外还包括外墙节点、排水沟、集水坑以及楼梯、坡道梁设计的净高等。

4、户内

4.1 建筑

在建筑物内部，厨卫与生活阳台的布置、燃气管与热水器的走向、卫生间的立管、排气扇洞口等以及门的宽度、高度，可视对讲与强弱电箱等设备位置都是需要充分考虑进去；建筑平面（包括空调主机、室外机布置以及家具布置等）必须严格按照结构梁布置图与设备图纸进行。

4.2 结构

在布置竖向墙和柱子位置时，注意要和建筑门及窗洞口进行核对。在布置住宅时，梁尽量不露出来，住宅内的梁高也需注意，另外还包括对厨卫、阳台等的降板深度，还有楼板、墙体预留洞以及后浇板，电梯井道尺寸等位置的核对。

4.3 设备

空调室外内机、冷媒管、冷凝水管都是有空调专业人士进行统一布置，在空调连线图上清楚标示出预埋套管位置；在布置排水管时，注意避开空调室外机位板，这样有利于以后的安装与维修，设计好空调室外机搁板位置及大小，以及空调预留管的预留洞。在上人平台上安放空调室外机时，需注意错开相向空调室外机组的位置，同时划出单独区域，这样可以有效的防止出现空调风吹向平台的使用空间。在埋设空调室外机之间的冷媒管时，其长度最好不要超过4米，并且尽量不让内外墙面的空调管暴露出来。在布置空调冷凝水管位置时，需充分考虑长期使用等因素。厨房、阳台等各专业设备以及管道综合布置图纸要和建筑施工图不允许出现一前一后完成，需同步进行。在设计洗衣机位置时，安装洗衣机专用地漏是必备条件，而客厅阳台则安装防臭地漏，注意不允许加装存水弯；另外排水、燃气等设施设备管线禁止穿过住户的楼板。

结语：

综上所述，由始至终设计阶段管理过程贯穿于项目建设的全过程，对整个建筑工程的质量与造价成本有直接的影响，因此必须严格遵循技术、经济性的原则，并结合建筑的实际情况，以及房地产企业的开发、设计、施工、成本控制目标，不断加强设计管理队伍的专业水平与管理水平，从而提高房地产企业建筑工程设计管理关键点的预控和管理，最终实现房地产企业在获取最大的经济效益时，提高自身的市场竞争力。