新常态下房地产经济宏观调控的基本思路探析

文/杨莹 赤峰市房屋交易中心 内蒙古赤峰 024005

1、以“经济手段”间接干预为主导，以“行政手段”直接干预为辅助

经济干预手段主要有税收手段、金融手段、财政手段，这是目前宏观调控手段最为主要的间接干预形式。所谓间接干预指的是不会对主体的行为模式进行直接规定，而是按照经济规律（例如，价值规律），通过利益来吸引或者损失规避，从而达到宏观调控的目标。例如，提出“房地产去库存”之后，最近几年房地产企业尝试通过各种途径去消化库存，其中最为重要的一个方式是通过新农民工市民化的方式实现“去库存”的目标。国家政府通过一些补贴政策，支持当前有购买能力的农民到城区购买住房，通过利益激发农民购买住房的意愿，可以在短期之内对库存房进行有效消耗。又例如，因为开放不动产往往有大量的现金流入，由此可见，资金链在整个房地产企业开放周期中有着极为重要的地位。对于此，国家政府又可以通过金融杠杆等等手段，对贴现率、准备金以及贷款率等等方面进行调节，这种手段能够推动房地产企业对自身开发策略进行改善，从而达到缩小或者扩大生产规模的目标。

行政手段则主要以计划、规划、管理等等手段实现行政干预，是宏观调控最为直接的干预方式。具体通过：城市规划、土地利用总体规划、不动产产权管理、土地利用年度计划等等手段，对主体的行为模式进行直接规定，而企业自身则可以则需要考虑通过什么样的方式、以多大强度进行土地开发等等。资源配置是由市场决定的，这是市场经济的一般规律，市场能够最大限度提升资源配置的效率。但是，市场配置资源其本身也有缺陷，例如，交通水利等等基础设施、公共服务设施的生产、生态平衡和环境保护等等这一类没有以盈利为目的投资项目都需要通过市场进行解决，但是市场自身又无法将贫富两极化、收入分配差距、产业结构合理等等方面的问题进行有效解决。所以，针对这类情况，国家提出《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》），其中明确指出：在资源配置过程中，必须充分发挥市场的决定性作用，并更好地发挥政府的干预作用。整体来讲，间接干预与市场机制更加贴近，而直接干预则与政府机制更加贴近。因此，房地产经济作为中国市场经济非常重要的组成部分，则必须遵循这一规律，不仅要充分发挥市场的决定性作用，以且间接干预为主，即可以交给市场解决的尽量让市场解决；同时，为了有效克服市场机制存在的一些缺陷，所以，还要合理使用直接干预手段。

2、从供给侧出发，提升定向调控力度

调控宏观经济的两个基本手段是供给管理与需求管理，供给管理主要解决一些长期的结构性问题；需求管理则是将短期的经济波动烫平。习近平总书记多次提及并推动供给侧结构改革。另外，“十三五”规划纲要指出：总需求在扩大的同时，供给侧结构性改革也必须不断推进。供给调控与需求调控相比，前者的优势在于能够从基层去改善房地产市场的运行状态，原因如下：第一，中国房地产市场总体供大于求，从结构上来讲供需是不匹配的，而且区域发展失去平衡。例如，一些地区房地产库存问题比较突出，而一些地区又远远高于合理库存的规模；从结构上来看，保障房、廉租房以及经济适用房等等供应比较少，而高档住宅区、别墅区等等则供应比较多；区域之间一些热点城市存在供不应求的问题，但是部分城市难以有效去库存，一、二线城市与三、四线城市，无论是结构，还是价格，分化都相当明显。倘若要提升发展质量，并满足不同区域不同层次不同消费者的需求，那么则应当从供给侧入手，推动供给侧结构性改革。第二，通过供给侧结构性改革，一定程度上还可以将政府与市场的关系进一步理清，从而减少政府的一些不正当干预，确保市场能够在资源配置中发挥其真正作用，让信贷资金等等资源能够配置给一些高效率企业，这样有利于解决宏观经济产能过剩以及去库存等等难题。第三，在供给侧结构性改革的支持下，一些民生房地产项目可以更快进入到市场之内，从而提供更多高品质民生产品与服务。因为公有产权房、危房改造、廉租房、保障房等等这一类民生房地产项目拥有公共产品的属性，所以，利润比较低，很难有效激发房地产企业主动积极提供这一类产品。从供给侧入手，国家政府可以通过货币、财政等等政策鼓励更多房地产企业参与进来，一方面能够将政府公共服务成本降低；另外一方面又可以满足民众的迫切需求；同时，也可以促进房地产企业主动、认真履行自身社会责任，并逐步完成企业转型升级，使其房地产市场朝着健康的方向不断发展。

3、加强预期引导

政府必须努力提升宏观调控的能力以及政府公信力，方可加强预期引导。所谓预期引导指的是让广大人民群众能够相信政府对宏观经济的分析以及判断，倘若政府在国家经济形势方面的判断具有前瞻性、精准性，那么所采取对应的改革策略才能发挥作用，而这样人民群众才会自然而然会选择信任政府，与此同时，政府才可以有效引导人民群众。因此，国家政府对于经济发展的现状进行客观分析、准确判断以及所采取的措施具有针对性、调控具有时效性等等方面都将是预期引导的关键内容，同样也是政府提升自身公信力以及在人民群众中树立威信的关键手段。另外，对于预期引导来讲，需要政府向房地产市场传递更加明确的政策信号，因此，在判断房地产经济发展形势上，要坚持以问题为导向，从而提出能从根本上解决问题、具有针对性与长远性的政策。最近几年，对于房地产经济的预期引导，主要体现在中央所提出的以供给侧结构性改革为主线的政策体系，其目标是希望能够让供求关系能够实现动态均衡的发展，而与之相互对应的，则应当形成一系列以供给侧结构性改革为主体的方针政策。例如，2017年，中国政府向房地产市场释放了“去库存”的信号，而各个地区结合区域房地产特征，相继制定了新市民、进城人员、居民自住的购房需求等等分类调控政策。同时，习近平总书记提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本原则，向市场传达了政府调控房地产市场的决心，即通过构建可靠、长效的机制对当前房地产市场进行合理调控，从而确保房地产市场能够朝着健康、有序的方向发展。