农村集体土地上房屋征收的问题与对策

文/丁永洪、文春蓉 四川天成房地产土地估价咨询有限公司 四川成都 610000

自十九大以来，在新战略的支持下社会进入了新的发展阶段，中国建设不断取得令世界瞩目的成就，但是从我国建设发展趋势来看，在近10年间，工程项目不断增多，土地征收范围不断扩大，但仍未合理处理农村集体土地上房屋征收问题。其中不单纯的是补偿机制存在问题，很多蛮横无理的“钉子户”不配合土地征收，导致与征收执行部门出现了不可调和的矛盾，影响征收的顺利进行以及社会的正常秩序，因此，有效的解决当前农村集体土地房屋征收问题十分必要。

1、农村集体土地上房屋征收存在的问题

农村集体土地上房屋征收具有过程复杂、内容艰难、系统性与灵活性强等特点，在执行工作过程中，不仅要根据我国相关法律法规的规定，还要大力宣传政府政策，引导群众信任政府，积极配合房屋征收工作。具体的问题主要体现在以下几个方面：

（1）补偿标准问题。国务院针对房屋拆迁补偿做出了明确的规定，但是农村房屋征收补偿标准与城市房屋征收补偿标准存在很大的差距，目前按照房屋每平方米进行安置房价格评估给予补偿，而城市房屋征收虽然也是通过货币补偿与产权调换配合来完成征收，但在征收过程中会考虑安置房距离、房屋市场价格等因素，从而导致农村与城市出现了极大的差距，引起农民的不满情绪，并导致房屋征收过程中农民的抵触情绪不断高涨，极大的增加了征收工作的落实难度。

（2）安置房问题。农村房屋征收补偿款不足以让被征收人在城市内实现全款买房，但如果选择产权调换的方式，大部分被征收人对安置房的位置与质量都不满意，而且安置房源改变了农民的居住条件与生活环境，选择余地有限，大部分农民都会对安置房源产生抵触心理。

（3）沟通问题。在农村房屋征收过程中，被征收人会向征收单位提出条件，由双方共同商谈，给予被征收人满意的结果，这是保障征收工作顺利进行的关键环节，但征收单位受到政策法规的限制，无法完全换位思考解决被征收人所有问题，这就导致被征收人无法按照自身的标准实现利益最大化，很多离谱的要求无法被满足，最终不再与征收单位进行沟通，成为了“钉子户”。

2、农村集体土地上房屋征收问题的解决对策

首先，从政策上来讲，农村集体土地虽然与城市国有土地的性质不同，我国法律法规的规定也存在差异，但是目前针对农村土地房屋征收的相关政策与文件仍然以及地方性为主，这并不能保障农村房屋征收环节所有问题都有可靠的依据。因此，我国应制定国家性法律文件以及政策文件，针对农村集体土地房屋征收问题做出明确的指导。

其次，提升政策法规的现势性。自我国1991年针对城市房屋拆迁颁布管理性文件后，近20年的时间内，管理内部与条款不断更新与调整，但是针对农村集体土地房屋征收问题仍然未做出明确的规定，从而突出体现出了我国政策法规的滞后性。因此，应结合当前社会发展形势，多年来土地征收工作的经验总结，城市兄弟以及发达国家土地征收的经验教训，社会各层次群体提出的观点与建议制定专门针对农村集体土地房屋征收问题的政策法规，以便能够适应当前我国农村土地房屋征收工作现状，正确反映社会进步、经济发展规律，适应物价上涨、房屋价格上涨等多种情况，从而降低房屋征收工作的落实难度，能够切实为农民解决问题，得到农民的支持。

再次，做好群众工作。农村集体土地房屋征收问题是一项关系到广大群众切身利益的问题，群众作为被征收对象，其出自于对自身经济利益的保护会对征收提出更多的要求以及要求更高的补偿，这种心理应被认同与理解，但国家政策与综合性约束条件必然会导致被征收人很多要求无法被满足。因此，需要征收工作负责人始终坚持从群众中来、到群众中去的工作理念，在群众身上找到突破口，耐心的与群众讲解国家政策，拉近与群众之间的距离，想群众所想，能够使自身的同理心与负责人的精神得到群众的认可，并切实帮助群众解决问题，尽可能的满足群众的要求，从而让群众信赖征收单位，能够在征收工作中给予更多的理解与支持。

最后，提升征收补偿标准的针对性。近年来，农村土地征收在全国范围内进行，但是我国各地区的经济水平以及文明程度有着很大的差异，如果按照统一的标准执行安置补偿标准必然会引起存在的不满。因此，实行一个区域一个政策提升安装补偿的针对性，能够有效的提升各地区被征收人的满意度。在房屋征收过程中由于安置房的房价明显低于商品房价格，很多被征收人仍然愿意购买安置房，面对这样的情况，仍然给予被征收人两种选择，产权调换与货币补偿，但要结合经济发展水平，适当提升补偿标准，保障农民能够实现全款买房，或根据城市发展水平提升安置房质量，让农民切实享受到我国经济发展建设的成果，从而提升房屋征收工作的满意度。

结语：

综上所述，农村集体土地上房屋征收问题作为当前社会发展事务中的第一难题，由于涉及到多方利益，导致其落实以及执行过程中都会出现纠纷。因此，应捋顺当前工作执行过程中存在的具体问题，平衡各个主体之间的利益关系，并在国家政策的指导下，及时调整征收工作的工作方法与工作手段，在保障依法征收的前提下，有效的保护被征收人的合法权益，从而促进征收工作的顺利进行。