统一登记形势下不动产测绘及数据整合方法探讨

谢 婷

吉林省珲春市自然资源局 吉林 珲春 133300

引言

为了提高政府办事效率和管理水平,促进“一站式”服务式的不动产登记制度,国务院总理李克强在2013年的国务院常务会议上提出整合全国资源,推行全国不动产统一登记制度。制度要求各级不动产登记部门切实的负责任,做好本职工作,使国有资源价值得以明晰。并且对各类不动产登记进行严格分类,例如土国划分到土资源一类,房屋建筑划分到住建一类等,对不同性质的不动产的测绘也要有专业的人员进行评定。虽然这一制度在一定程度上给广大人民群众带来了方便,有效提高了政府管理水平,对建立服务型政府具有非常重要的作用。但是由于不动产登记过程中还存在着一些问题,因此要通过房产和地籍测绘数据的整合技术,使不动产数据库内容得以丰富,从而使问题得到有效的解决。

1 房产测绘概述

房产测绘是对房地产不同的管理范围内,对于分层分户的平面图以及相关数据进行有效测绘,并且在此基础上开展各项测绘活动。房地产测绘与房地产的相关内容具有较大关联,由于测绘起的作用较大,其中最重要的内容是房屋土地权的证件测绘工作。通过房地产的平面测绘,可以对房产结构以及位置等信息进行掌控,在房产测绘过程中由于测绘范围相对较广,缺乏直观性,所以需要建立模型并且简化相应数据,为用户提供更为真实的数据。在进行房产测绘的工作过程中,要对房屋的相关信息进行全面掌控,并且要对房产信息的真实性进行相关调查,首先要对权利人、取得时间以及权力的状况进行确认,保证房屋具有合法性;同时要对建筑物的手续合法性进行个别查验,例如房屋的面积、用途以及更改的情况进行调查;最后要对土地的合法性进行有效调查,尤其是占地面积的范围需要严格按照相关规定办理。

2 不动产登记中房产与地籍测绘数据整合关键技术

如今的信息技术水平获得了极大的发展,其为基础测绘工作的开展提供了很大的帮助,同时其应用的范围更广、涉及的方向更多,其中GPS技术是目前应用最为广泛的,其在地质勘测、建筑工程、航空航天等领域都发挥着巨大的作用。GPS技术具有操作便利、准确定位,功能多样化等特点优势,其在实际工作中应用领域众多,房产与地籍测绘数据过程中要有效整合数据资料,具体操作如下。

2.1 分宗法 分宗法通常是先考察房产分区的具体位置,然后据此进行地理坐标反算,完成初步定位,然后根据主要建筑物采用图形匹配算法进行二次匹配,最后再根据地名、路名等进行三次匹配并进行一定的人机交互,从而完成不动产测绘成果的数据整合。要对房地产测绘成果数据进行整合,离不开相应的处理系统,主要的两个系统是空间处理和图形处理系统。而现阶段,能够有效实现两个系统功能的系统是GIS系统,它是二者的综合。在GIS的基础上研制不动产测绘成果的数据整合系统能够给测绘成果数据整合工作带来巨大的作用,因此,相关部门应加大创新力度,积极学习先进的技术,不断加强研究。随着不动产行业的快速发展,其测绘成果的有效整合将为不动产登记系统提供一定的空间位置基础,所以在对不动产测绘行业进行管理时,将测绘成果融入信息管理系统中是有利的,也是大势所趋。

2.3 完成对接工作 在对房屋分析的过程中,首先要对土地登记等信息做好记录,根据原有产权证书的信息以及所在地信息完成整个代码填写工作,积极完善房屋的登记信息。同时通过合理使用图形库对各项数据进行调查,按照当前测绘图形对缺失的地方进行补录,避免出现工作中频繁修改的状况,只有实现无缝对接,才能够形成统一的代码。现行的房地产登记管理与传统模式有所不同,需要对原有的数据进行核对,尤其是对抵押权、注册登记等数据进行记录。为了能够便于管理,就需要严格遵守原地产权原则,对当前不动产登记的数据进行记录,通过对原有数据和现有数据的分析和存储,建立一定的映射关系,完成整个不动产登记的对接工作。

2.4 登记数据查实 不动产登记数据整合转化后必须要对数据信息进行全面检查,使登记的数据科学准确。核查数据过程中要从空间、非空间数据两方面入手。核查空间数据就是要提高对已有数据检验规则的重视程度,发挥计算机软件促进审查规则的作业,其中涉及空间重叠、宗地纳入地籍子区范围空间位置等信息。核查非空间数据时,核查方法主要有计算机、人工两种,如果有必要,可以将两种方法联合起来,从而使核查的数据信息更加真实、可靠。

2.5 整合相关数据 在对不动产数据的整合过程中,需要将原有的不动产以及财产状况进行分析,将已经注销登记的数据再次登记好,注明权利表中的使用权及所有权,将相应信息传达给专业的档案管理部门。在对整套房屋登记流程分析的过程中成立联合管理小组,促进数据的清查和判断工作。在不动产登记数据整合转化后,需要对数据进行全面的检查,保证登记数据的准确性。在进行数据核查时应当重视现有的数据检验规则,利用计算机软件确保各项审查工作顺利进行。对于房产信息和土地信息的登记和整理能够得到原始的财产信息状况,按照登记数据库转变标准,对房产信息进行全面统计。房地产的数据类型要统一管理,确保整个地区保持一致,对于房屋信息和土地信息也要进行科学整合,根据实际情况完成相关信息的补充。

2.6 严格执行数据质量检查制度 任何一项工作都要在保证质量的前提下进行,对于数据整合工作,要得到高质量的工作成果,就要对其进行质量检查。切实确保工作质量是不动产测绘数据整合工作的目标和基础,只有保证了数据整合工作的质量,工作的实施才真正地具有意义。一旦工作质量出现问题,将造成不可估量的损失,影响房地产业的发展。因此,应切实重视质量检查工作,制定和完善相关制度,保证质量检查工作贯穿工作的始终,对每一个环节都要按照规范标准进行严格检查,发现问题及时上报上级领导并采取相应的措施进行补救,切实保证不动产测绘数据处理工作的质量。

结语

不动产统一登记工作是一项艰巨的系统工程,从机构统一到数据统一还需经历较长的过渡期。不动产测绘是不动产登记的前置和基础性工作,而数据整合是实现不动产统一、准确、高效登记的唯一途径。本文着重介绍了不动产测绘的内容和范围,主要分析了南京市江南六区范围内土地及房产的测绘方法和要求。针对当前复杂不动产统一表示较困难及管理效率较低的问题,探讨引入新的不动产测绘技术,以期一次性获取较完整的数据。对测绘数据内容进行了分析,对数据整合处理方法提出了相关的建议。就南京市而言,短时间内还很难将房产与土地测绘机构统一,需不断探讨、建立房产与土地测绘的统一标准,从而保证两者数据基准的一致性,使得不动产统一登记的基础性工作能够顺利开展。