浅析政府征收房地产消费税对国内房地产市场的影响

刘思源

（安徽财经大学，安徽 蚌埠233000）

1 上海、重庆的改革试点做法及影响

我国现行的房地产税收种类主要包括契税、印花税、土地增值税、教育费附加、营业税、城镇土地使用税、城市维护建设税、耕地建设税等。但是作为保有环节主要税收种类的房地产消费税，一直是这一体系下的薄弱一环。关于是否开征此税，以及以何种方式、何时进行开征，一直是业界内外争论的焦点，且形成了赞成与反对两种截然不同的观点。上海、重庆作为房地产消费税改革试点先行区为中国房产税改革积累了经验、提供了范本，现通过对其改革成果和经验教训进行分析归纳，提出了政府征收房地产消费税对国内房地产市场的影响。

1.1 上海房产税试点情况分析

上海的房产税试点方案中没有将存量住房纳入征税范围，只对新增住房征税；并且免税依据为房屋面积，不与房价挂钩，实际征税只需筛查需要纳税的房源即可，施行起来可操作性强；同时，尚未成家与父母共同居住的成年子女也享受免税住房面积，这样将进一步降低房产税的起征点。但是上海的房产税制度在设计上也存有相当大的局限性。首先，上海只按照房屋面积确定房产税额，基本不考虑其他因素，如房价的高低等，并且税率固定为0.6%，对个人或家庭持有多套房并未实行差别税率，这实际上并不能应对房地产市场复杂的现实状况。事实上，上海不同地段、不同区域甚至不同环境的房价都具有较大差别，不以房价为纳税标准，只考虑住房面积，显然难以体现税收的公平、正义，偏离了实施房产税的本意。此外，无差别税率对于调节收入分配也起不到合理的疏导作用。因此，要达到合理调节收入分配、促进社会公平的房产税征收预期，上海的改革措施还显得不够全面、不够完善。其次，上海房产税开征试点还暴露出一个短板，就是没有对存量房征税，只对新增住房征税，一方面，短期内无法形成对房价的有效调节；另一方面，也无法满足拓宽房产税税基的目的。最后，房产税减免面积不针对非上海人，地域和户籍限制会加重外来务工人员的生存压力，也会进一步削弱房产税的影响力，不利于城市的持续稳定发展[1]。

1.2 重庆房产税试点情况分析

与上海房产税征收相比较，重庆市房产税试点改革的最大特点就是向高档住房征税，其目的是抑制高档住房的消费，限制土地资源向富有阶层的倾斜。此外，重庆市比较先进的做法还表现在提出了以房产评估价值作为计税依据的征税标准。当然，重庆市制定的房产税试点方案也存在一些不足之处。例如，一个拥有重庆户籍的家庭有多套住房，但只要这些住房既不是新购的高档住宅、也不属于独栋商品别墅，则完全可以避免征税。同时，重庆房产税的税基较窄，征收对象主要是所谓的高档次住宅，但高档次住宅毕竟是少数人才能拥有的奢侈品，从房价调控的角度看，重庆的房地产消费税征收方案并不能有效制止房价上涨。考虑到这些情况，重庆市政府也做出了扩大税基的决定，主要是将征税的对象进行扩展，涵盖了在市域范围内属于没有户籍、没有企业以及没有工作的属于个人新购买的首套以及以上的普通住房，但征收首套房屋的房产税将加大普通人民群众的生活压力，不利于保障居民基本的生活居住条件。整体来说，在这次试点改革中，重庆房产税征收方案一定程度上实现了节约利用土地、引导居民理性对待住房消费的目的，但对于其他方面，如合理调节收入分配、利用税收的手段宏观调控经济的力度是明显不够的。

1.3 两地房地产消费税改革试点情况对比

在上文分析的上海和重庆两地房产税试点的改革当中，我们可以清晰地看出，尽管这两个城市试点改革的出发点相同，但是在课税制度设计方面的差异还是比较大的。上海的主要房产税课征对象是同时拥有多套房产的家庭，主要目的是有效打击房地产投机行为、炒房热等现象，而重庆房产税改革重点课征对象则是高端住房的拥有者，意图通过减少高端住房的供应增加中低端商品房的数量，进而缓解紧张的房地产供需市场。

2 沪、渝两地房产税试点结果的经济学分析

上文论述了上海、重庆两地房产税改革试点的经验、做法及其对房产市场的影响，从结果看来，两地的改革试点措施在“合理引导房地产业健康发展，减少盲目开发、肆意炒房”等方面并没有取得理想的成效。下文将针对这一现象运用经济学理论加以分析。

2.1 房产税征收对象片面

住房价格弹性较小，且房产税作为从价税，往往消费者的议价能力越低，所负担的税额反而越重。结合上海、重庆课征房产税的具体情况进行以下分析：

由于住房是价格弹性较小的商品，作为供给方的房地产开发商与投机型炒房者的议价能力远大于刚需型买房者，再加上沪、渝两地所施行的房地产税的征收对象主要还是高档次住宅以及投机型商品房，征税对象实际属于高价格弹性商品。所以对于有刚需需求的自住型购房者而言，实际负担税额并不低。近二十年来，就房地产行业能够一直保持较好的发展态势而言，总体上资本仍然愿意投入房地产的开发中。并没有因为房价偶有下调而导致房产供给大幅缩水，相反都能够维持在一个较高的供给水平。房产税设置的初衷就是抑制由于部分房地产投机者的炒作和房地产商的大力开发而导致的我国房地产价格虚高问题。由此可见，如果不能将税负压实在房地产的供给一方，那么房价虚高的问题很难从根本上得以解决[2]。

2.2 试行房产税率过低对市场影响有限

征税对于供给方而言毕竟是一种消极刺激，所以从理论上来说，房产税的征收会导致房地产开发商热度减退。而且房产税开征在一定程度上表明了政府抑制房价快速增长的决心，这也从另一个侧面敲打着房地产开发商以及炒房客的信心。从这两点看来，住房的供给将会减少。但是通过横向对比国际上主要的房地产市场，沪、渝两地试行的税率都处在一个较低的水平。较低的征税税率，会导致房地产的开发仍然有利可图，理论上也很容被房产供给方所化解，所以很难导致供给的大幅下降[3]。

我国的城市化率远没有达到发达经济体的水平，理论上的刚需性购房者仍然很多。这使得投机型炒房者仍然可以在房地产市场寻觅到机会，而不高的房产税率会减弱对这部分群体的抑制作用。

3 结语

本文主要通过对试点施行房产税后的上海、重庆两地的房地产市场行情与实施房产税带来的影响反馈进行对比、分析得出，两地征税房产税起到的效果并没有达到当初政策设计时的初衷。主要原因有以下几点：由于征收对象片面且税率不高，对房地产开发商和投机型炒房者的抑制作用较弱；传统住房观念仍然根深蒂固、城市改扩建所增加的刚需、“婴儿潮”和政策导向等。在房产税试点征税的过程中，我们可以通过横向对比国际上与我国社会文化相近的新加坡、韩国的做法，来完善我国的房产税收政策。

从积极的角度来看，政府推行房产税试点向人民群众表明了整治房地产市场混乱现象的决心。政府只要通过一步步试点和反馈，建立长期监管机制，制定因地制宜并且合理合法的征收制度，利用好房产税收这一杠杆，在实现遏制房地产市场价格无序上涨的同时，促进房地产市场理性健康地可持续发展，坚守“房住不炒”的原则，实现人民群众安居乐业的美好愿望。