中韩房屋租赁制度之比较——以韩国《住宅租赁保护法》为中心

李忠勋

（韩国仁川国立大学 法学院，韩国 仁川广域 22012）

随着中国改革开放和经济建设的不断发展，中韩两国人员交流日益频繁，在华和在韩工作学习的韩国人和中国人已成规模，他们大多数是通过租赁房屋方式在驻在国生活。于此背景下，可以预计因两国房屋租赁制度差异而引起的法律纠纷也将不断增多。下文通过韩国《住宅租赁保护法》的介绍，对比两国在生活住宅法律规制上的异同，以增进两国法律界人士和房屋租赁关系人对彼此住宅法律制度的了解，预防和解决因对彼此住宅法律制度认识不同而造成的纠纷。

一、韩国《住宅租赁保护法》的生成背景

韩国《住宅租赁保护法》是《民法》的特别法，它也是对民法中有关传贳制度和一般租赁合同制度规定的修正。因此，以下将在介绍传贳制度和一般租赁合同制度的基础上，阐述《住宅租赁保护法》的出台背景及立法宗旨。

（一）韩国民法上的住宅租赁制度

传贳制度是韩国调整房屋租赁关系的传统做法，也是韩国法上的一种特有制度。传贳权是指支付传贳金占有他人的不动产并按照其用途使用、收益，一旦传贳权消灭，返还该不动产并收回传贳金的权利。按照韩国法律规定，传贳权具有以下几点特征：1）在传贳权存续期间，传贳权人无需另外支付标的物的使用代价。因为可以以传贳权设定人获得的传贳金利息充当；2）一旦传贳权消灭，传贳权设定人应当向传贳权人返还传贳金；3）为了保障传贳权人收回传贳金，赋予传贳权人“担保物权”的性质。即，传贳权设定人延迟返还传贳金时，传贳权人可以请求拍卖标的物并按照权利顺序享有优先受偿权；4）因归责于传贳权人的事由，部分或全部标的物消失的，可以用传贳金充当损害赔偿，从而规定传贳金具有保证金的性质；5）传贳权属于物权，经登记发生效力。登记时应记载传贳金、存续期间、违约金或赔偿金或禁止处分传贳权约定的存在与否等事项；6）传贳权的存续期间不得超过十年，当事人约定十年以上的，视为十年；7）当事人之间约定房屋传贳权的存续期间为一年以下的，视为一年；8）传贳权可以转让给他人或设为担保，在存续期间内可以将该标的物转传贳或租赁给他人，对传贳权设定人，传贳权的受让人享有与传贳权出让人相同的权利义务。

为了保护运用传贳制度使用他人房屋者的利益，韩国在《民法》中将传贳权规定为物权。但是，如果房屋所有人拒绝传贳权登记，物权法上的传贳权则无法成立。在《民法》实施以后，民间普遍采用虽签订与传贳权内容相同的合同但不进行传贳权登记的做法，亦即采用债权式传贳权方式使用他人房屋。于此情形下，与物权式传贳权人不同，债权式传贳权人仅享有债权，从而只对房屋所有人发生债权式传贳合同上的权利和义务。因此，倘若房屋所有人向第三人转让房屋所有权，由于第三人并不是合同当事人，所以债权式传贳权人不能对新所有人行使任何权利。

按照韩国《民法》第618条规定，租赁合同是指一方当事人约定将标的物交付相对方使用、收益，相对方按照约定支付一定租金的合同，它具有以下特点：1）在合同中约定租赁期限的，没有最短期限或最长期限的限制a关于最长租赁期限，韩国旧《民法》第651条六条规定，除以房屋或树木等的所有为目的的租赁外，其他租赁不可以超过二十年。但因该规定过于限制契约自由，韩国宪法法院于2013年对该条作出违宪判决，现行民法据此删除了该项规定。；2）以房屋、其他建筑物的所有或者植树、产盐、畜牧为目的的土地租赁期限届满后，土地承租人享有合同续约请求权（民法第643条）；3）租赁期限届满后，承租人仍使用、收益租赁物，出租人在合理期限内未提出异议的，视为以与之前租赁相同的条件重新租赁（民法第639条）；4）没有约定租赁期限的，出租人或承租人随时可以通知对方解除合同（民法第635条）；关于土地、房屋以及其他建筑物的租赁，出租人提出解除合同的，六个月后发生效力；承租人提出解除合同的，一年后发生效力；5）为了保障承租人使用、收益标的物，出租人负有交付标的物的义务（民法第623条）；6）出租人负有修缮义务，亦即维持标的物一直处于承租人可以使用、收益状态的义务b关于出租人的修缮义务，韩国最高法院1994年判决认为，对于标的物损坏或发生障碍的情形，如果维修费用不高且容易维修，不足以妨碍承租人的使用、收益，出租人则无须承担修缮义务。另外，当事人之间可以约定免除出租人的修缮义务，但仅限于“小规模的修缮”，而对于损坏程度较大的修缮、房屋主要结构的大修缮、更换基本设施等“大规模的修缮”，出租人则应当承担修缮义务。；7）租赁属于有偿合同，准用关于民法中有关买卖的规定，因此出租人承担与出卖人相同的担保责任；8）承租人享有对标的物的使用、收益的权利，亦即租赁权。租赁权是承租人可以向出租人主张的债权，所以出租人将标的物转让给第三人时，承租人不可以向第三人主张租赁权。这与德国民法第566条以及中国合同法第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”（Kauf bricht nicht Miete）不同。不过，按照韩国《民法》第621条规定，如果当事人之间没有另外约定的，不动产承租人可以请求出租人协助其完成租赁登记程序，且在完成不动产租赁登记时起对第三人发生效力。9）承租人有支付维持租赁物所需必要经费的，可以向出租人请求偿还该项费用（民法第626条第一款）。该项权利被称为必要费用偿还请求权。对于承租人支付费用的对象，若在租赁期限届满时有增值的，出租人应当偿还承租人支付的费用或增值部分（民法第626条第二款）。该项权利被称为有益费偿还请求权。10）房屋及其他建筑物的承租人出于使用之便利，经出租人同意，将物件附着在房屋及其他建筑物上的，在租赁期限届满后，承租人可以向出租人请求购买该附着物（民法第646条）。该权利被称作附着物买受请求权。11）以房屋、其他建筑物的所有或者植树、产盐、畜牧为目的的土地租赁期限届满后，对于存在于房屋、树木以及其他物上的地上物，承租人可以请求出租人购买该地上物（民法第643条）。该项权利被称为地上物买受请求权。12）未经出租人同意，承租人不可以转让或转租其权利（民法第629条）。承租人未经出租人同意转让或转租其权利的，出租人可以解除租赁合同。

（二）韩国《住宅租赁保护法》的立法宗旨

1970年代随着韩国经济的成长，大量农村人口流入城市，由于城市里可居住房屋明显不足，而房屋所有人又处于经济上的强势地位，因此，欲使用他人房屋者作为经济弱者只能按照房屋所有人提出的条件及内容签订合同。就韩国最普遍适用的债权式传贳而言，传贳金额一般相当于房屋价格的60-70%，而债权式传贳权人对于房屋仅享有债权，一旦房屋所有人将房屋转让给第三人，则无法对新所有人行使任何权利。这种现象随即上升成了韩国的一大社会问题，保护处于经济弱者地位的债权式传贳权人利益的呼声也随之高涨。为此，韩国于1981年3月5日制定了《住宅租赁保护法》（法律第3379号），意图将租赁权规定为债权的同时，加强承租人利益的保护。

《住宅租赁保护法》是《民法》的特别规定，旨在保障国民居住生活的稳定，在调整住宅租赁法律关系方面具有优先适用的效力。由于它是为了保护承租人利益而制定的特别法，因此其法律规范属于强制性规范，亦即违反该法规定所约定的任何不利于承租人的合同条款都归于无效（《住宅租赁保护法》第10条）。该法的适用范围如下：1）租赁全部或部分住宅的情形，以及租赁住宅的一部分以居住以外目的适用的情形（第2条）；2）未登记的传贳合同（第12条）。另外，根据韩国判例的解释，对于未登记的住宅或未获得建筑许可的住宅，以及因房屋租赁而伴随的附着土地即住宅用“土地”，以属于《住宅租赁保护法》的调整对象。在《住宅租赁保护法》所适用的租赁关系中，出租人并不仅限于住宅所有人，它还包括对该住宅享有合法租赁权限的非住宅所有权人。不过，对于旨在临时使用房屋的租赁关系，不适用《住宅租赁保护法》进行调整（第11条）。

二、租赁权的对抗力和存续期间

韩国《民法》上租赁制度的最大特点是没有规定租赁权对抗力。韩国在制定《民法》时，其租赁制度以包括动产和不动产在内的物为其前提，反映了罗马法上的“买卖破除租赁原则”（Kauf bricht Miete），亦即将租赁权待为债权，因而不能对抗作为物权的所有权。1900年施行的德国民法（BGB）按照罗马法上的原则，将租赁权定性为债权（locatio Conductio），故尔也适用“买卖破除租赁原则”。但德国民法后来出于保护承租人利益的考虑，对于房屋租赁情形，将“买卖不破租赁原则”的适用作为例外[1]，而现行德国《民法》第566条则明确规定：“出租人在出租房交付承租人后，将出租房让与第三人的，受让人代替出租人取得在其所有权存续期间因租赁关系产生的权利和义务”，亦即确立了对住房租赁例外适用“买卖不破租赁原则”。[2]325

第一次世界大战结束以后，经历过这场战争的很多欧陆国家都出现了住宅严重短缺的现象，于此背景下开始认识到了积极介入住宅问题尤其是租赁关系的必要性。这些国家介入住宅租赁关系的方法大体分为两种：一种是在民法典中规定保护承租人的内容，另一种是在民法之外制定一部保护承租人的特别法。德国和法国最初在制定民法时，虽然曾就“买卖破除租赁原则”展开过激烈的讨论，但最终两国都采纳了该原则。需要指出，虽然德国在《民法》中规定了关于房屋租赁条款，但由于相关规定不足以保护承租人的利益，因而又采取制定特别法（例如，住宅短缺法、承租人保护法等）的方式来加强承租人利益保护，并且在后来民法修正时将之前特别法中规定的内容编入其中。法国的立法特点是承认租赁权的对抗力，但同时又对之采取任意规范的形式[3]，并通过制定《住宅租赁特别法》（Loi Quiliot）实施保护承租人利益的强硬方法。[4]450与此相反，韩国和日本在民法中采取的是“买卖破除租赁原则”，但同时又通过制定特别法意义上的《住宅租赁保护法》以保护承租人的权益。

虽然韩国《民法》第621条二款规定，对于不动产租赁，自登记时起对第三人发生效力，但《住宅租赁保护法》从保护承租人利益的立场规定，在完成住宅交付和住民登录的情形下，租赁权自次日起对第三人发生效力（第3条一款）。这里的住宅交付，是指住宅占有，亦即对住宅的实际支配之转移。在实际生活中，住宅交付除了现实交付以外，还包括简易交付、返还请求权的转让以及占有改定。这里的住民登录，是指按照韩国法律规定，住民在转移居住地时，需要依次完成迁入申报、移送住民登录表、整理和制作新的住民登录表等住民登录程序（韩国《住民登录法》第14条）。由于迁入申报和住民登录之间存在一定时间间隔，因此《住宅租赁保护法》规定，只要承租人完成了迁入申报就视为已完成住民登录。

《住宅租赁保护法》规定租赁权对抗力的发生时间，自完成住宅交付和住民登录的次日起发生效力。这是因为租赁权对抗力和第三人根据《民法》规定进行租赁权登记如果发生在同一天，此种情形下难以确认两者之前的先后关系，所以《住宅租赁保护法》特别规定从第二天起发生对抗力。

承租人一旦取得对抗力，就可以向租赁住宅的受让人主张租赁权。为了保护承租人的权益，《住宅租赁保护法》第4条规定，视为租赁房屋的受让人以及可以继承租赁权的其他人（比如，通过继承、拍卖等取得租赁物所有权的人）继承出租人地位的，应当将出租人的租赁保证金返还债务转移至受让人，出租人以此免除其债务；租赁因存续期间届满等事由结束后，在承租人收回保证金之前，租赁关系仍视为存续。

《住宅租赁保护法》第4条规定，当事人没有约定租赁期间或约定不满两年的，其租赁期间视为两年。因此，住宅租赁的存续期间最少为两年。需要指出，《住宅租赁保护法》是强制性规范，旨在保护承租人的利益，只要合同条款于承租人不利就被归于无效。所以，承租人希望签订少于两年的合同仍然有效。

《住宅租赁保护法》规定，出租人在租赁期间届满前六个月至一个月之内，没有向承租人作出拒绝更新的通知或表示不变更合同条件的，该租赁在期间届满时，承租人可以视为与前一租赁相同的条件重新租赁（第6条一款），这种情形称作默示更新。法律规定默示更新的合同存续期间视为两年，但在默示更新后，承租人可以随时通知出租人解除合同，出租人在收到通知之日起经过三个月便发生解除效力（第6条二款）。

虽然韩国法律没有就住宅租赁权是否可以继承的问题作出明文规定，但通说主张租赁权是可以继承的权利。在司法实践中，由于承租人在与“事实婚配偶”同居期间死亡时，因事实婚配偶没有继承权而丧失住宅租赁权，所以《住宅租赁保护法》第9条第一款针对这一情形，规定了旨在保护事实婚配偶继承住宅租赁权的特别制度。即，承租人死亡时没有继承人的，由在该住宅共同生活的事实婚关系人继承承租人的权利和义务。另外，针对承租人死亡时，继承人没有与承租人在该住宅中共同生活的情形，又以同条第二款规定，由同在该住宅与承租人共同生活的事实婚关系人和两等以内亲属共同继承承租人的权利和义务。继承住宅租赁权成立时，基于租赁关系发生的债权债务也同时归属于继承人。

三、租金、保证金及其保护

因租赁住宅的税收、公课金以及其他负担的增减或经济情况的变动，当事人之间约定的租金或保证金不适合的，可以请求增减日后的资金或保证金（第7条）。但增额时不得超过已约定的租金或保证金的二十分之一，且自租赁合同或已约定的租金或保证金增额之日起一年内不得再次增额（《住宅租赁保护法施行令》第8条）。

租赁关系一旦成立，承租人就将承担各种义务。比如，支付租金、鉴于合同或标的物的性质，按照指定的用途使用、保存标的物，租赁结束时恢复原状等义务。为了担保承租人承担上述债务，当事人按照约定由承租人向出租人交付的一定数额金钱，称作租赁保证金。需要指出，韩国《民法》中没有保证金的规定，因此，租赁保证金是按照韩国的交易惯例在租赁合同中附加的约定。在韩国最为普通适用的债权式传贳中，交付房屋所有人的传贳金被视为租赁保证金（《住宅租赁保护法施行令》第12条）。

对于出租人拒绝承租人返还保证金请求的法律对策有二：一是承租人提起保证金返还请求诉讼；二是在租赁住宅进入拍卖程序时，在一定条件下承租人对其他债权人按照权利顺序可以优先受偿。需要指出，承租人没有拍卖请求权，承租人只有在向出租人提起保证金返还请求诉讼并获得确定判决的条件下，才可以基于该确定判决申请对租赁房屋进行强制拍卖。《住宅租赁保护法》第3条之二规定，依照《民事执行法》进行拍卖或依照《国税征收法》进行公卖时，具有住宅租赁权的对抗力以及在租赁合同的确定日期中署名的承租人，对于变卖租赁住宅的所得价款，具有优先于后顺位权利人或其他债权人的保证金受偿权，保证金优先受偿权。在判断债权优先受偿顺序时，应以合同或法律文件上的确定日期签发日为准。但同时法律也规定，出于公平原则，承租人在领取保证金时应当证明先行转让了租赁住宅。如果承租人不将租赁住宅转让给受让人，则无法领取保证金。于此意义上而言，法律承认保证金优先受偿权意味着住宅租赁权是一种具有类似于不动产担保权的权利。

按照韩国《民法》第621条的规定，租赁权也可以登记，但该法仅规定已登记的租赁权只能对第三人发生效力，并未规定承租人的优先受偿权。为此《住宅租赁保护法》出于保护承租人利益的必要性，在第3条中规定，对于已登记的租赁权准用租赁权登记命令效力中有关对抗力和优先受偿权的规定。

《住宅租赁保护法》规定，在租赁关系结束后，承租人对保证金取得优先受偿时，应当具备住宅交付、住民登录以及租赁合同书上的确定日期等条件。但问题是，现实中如果承租人在该期间内搬家则无法满足交付要件而获得优先受偿。为了解决这一问题，《住宅租赁保护法》规定，租赁关系结束后未收回保证金的承租人，可以向租赁住宅所在地地方法院等申请租赁权登记命令（第2条之三）。在完成租赁权登记后，承租人由取得《住宅租赁保护法》上的对抗力和优先受偿权。如果承租人在租赁权登记之前已取得对抗力或优先受偿权的，该对抗力或优先受偿权仍然有效；在完成租赁权登记后，即使丧失了《住宅租赁保护法》规定的对抗要件，也不会丧失已取得的对抗力或优先受偿权（第3条之三）。于此情形下，承租人可以要求出租人支付租赁权登记命令申请费用以及与租赁权登记相关的其他费用。

为了加强对部分保证金的保护，《住宅租赁保护法》就保护小额保证金承租人（小额承租人）的利益作出了特别规定。对于部分小额保证金，小额承租人可以享有比其他担保物权人优先受偿的权利。《住宅租赁保护法施行令》第11条就享有优先受偿权的承租人范围规定如下：1）首尔市为一亿韩元以下；2）按照《首都圈整备计划法》规定控制的过度密集区域a为了合理安排首都圈的人口和产业，首都圈分为抑制过度密集区域、成长管理区域以及自然保全区域等三个区域，并根据每个区域的特性，对人口集中引发设施和大规模开发项目地区实施不同的规制。其中，抑制过度密集区域是指，人口和产业过于集中或者有可能集中，从而有必要转移或整备的区域（韩国《首都圈整备计划法》第六条）。为八千万韩元以下；3）广域市、世宗特别自治市、京畿道安山市、龙仁市、金浦市和光州市为六千万韩元以下；4）其他地区为五千万韩元以下。《住宅租赁保护法》第8条第一款规定，在对租赁住宅进行拍卖申请登记之前，承租人应具备对抗力。

对于部分小额保证金，承租人可以享有比其他担保物权人优先受偿的权利，亦即在拍卖开始决定之前已满足住宅的交付和住民登录要件的承租人，即使对已设定担保权的该住宅，也享有优先于该担保权的受偿权。与此同时，《住宅租赁保护法施行令》第10条第一款就优先受偿的“部分保证金”的范围作出如下规定：在不超过住宅价格二十之一的限度内，1)首尔市为三千四百万韩元以下；2)《首都圈整备计划法》规定的控制过度密集区域为两千七百万韩元以下；3) 广域市、世宗特别自治市、安山市、龙仁市、金浦市和光州市为两千万韩元以下；4)其他地区为一千七百万韩元以下。

结语

如上所述，关于房屋租赁的法律规制方法，中韩两国之间存在一定的差异。即，中国的相关内容规定在中国合同法以及城市房地产管理法等法律法规中，而韩国则规定在作为特别法的《住宅租赁保护法》中。与韩国法相比，中国法律的最大特点在于中国合同法第二百三十条规定的承租人优先购买权，和该法第二百二十九条规定的“买卖不破租赁原则”。

中国合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。据此规定了承租人的优先购买权。承租人的优先购买权最早规定在《德国民法典》中，它是基于当时特定的社会背景下，针对房屋奇缺，房屋出租人处于绝对优势地位的情况，为了更好地保护房租承租人的住房权利而作出的特别规定。[5]与此相对，有些中国学者认为与改革开放初期相比，现在的中国房屋资源并不短缺，甚至在一定程度上供过于求。目前，中国的住房供给与需求之间的矛盾越来越严重，住房库存越来越多。为解决这一问题，住房和城乡建设部与国土资源部在2017年4月1日发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》进行政策性调控。因此中国合同法第二百三十条的立法初衷之条件已经不复存在。另外，承租人优先购买权制度的另一个立法宗旨是为了保护相对处于弱者地位的承租人，但在当下中国的房屋租赁关系中，承租人不再是弱者，虽然不能排除个别经济困难的承租人，但更不乏经济强者的身影，所以现代社会中人们已经很难分辨出租人与承租人之间孰强孰弱。[6]为此提出了取消房屋承租人法定先买权制度的观点。

与中国法相同，德国法和法国法也规定了“买卖不破租赁原则”。但与中国法不同，德国和法国在制定民法以后，还制定了保护承租人利益的特别法。反观韩国和日本，虽然采取的是“买卖破除租赁原则”，但同时规定租赁权也可以登记，且经登记的租赁权可以对抗第三人，从而保护承租人的权益，亦即韩国和日本在民法之外还制定了保护承租人的特别法。是否将租赁权视为债权，这取决于各国的立法政策。将租赁权视为纯粹债权的立法，在所有权绝对性被视为至上原则的法制环境下或许妥当，但将租赁权视为纯粹的债权又会引起降低承租人的法律地位，侵害社会生活的稳定、发展的现象。[7]368这种现象被称为租赁权的物权化，而中国合同法第二百二十九条和第二百三十条就体现了这种租赁权的物权化现象。

当今世界的立法趋势是将租赁权规定为债权的同时，又采取制定特别法的方式以加强承租人的法律地位。因此，有学者对中国法将租赁权作为债权可以与所有权这一物权对抗，以及将未登记的租赁权也可以对抗所有权的做法，提出了质疑。反观韩国，将一直流传下来的传贳制度规定在民法的物权法中，但由于传贳权需登记才能获得认可，所以现实中使用率并不高。由于民法债权篇中没有禁止房屋租赁登记的规定，为此，韩国认为租赁并非纯粹的债权，特别制定了《住宅租赁保护法》以反映租赁权的的物权化现象，借此保护承租人的利益。