浅谈闲置宅基地和农房盘活利用

徐海燕

近年来，盘活利用闲置宅基地和闲置农房日渐引起重视，成为提高土地利用率、增加农民收入、促进乡村振兴的一个重要途径。从江苏淮安市的情况看，将宅基地和农房流转给他人的，约占10%；宅前屋后复垦种植的，占20%；空置房屋的，占20%；农民自己居住的，占50%，而这部分农民也有相当一部分人在城里有房，或者子女已在城里购房。可见闲置宅基地和农房开发利用这一课题大有文章可做。

当前，淮安闲置宅基地和农房盘活利用的形式主要有：整体拆迁，以宅基地换楼房和社保，这种形式主要用于工业园区和城市建设；自愿拆迁，政府补贴，土地复垦后再承包给农户，政府以耕地增量换取建设用地指标；建设乡村集中居住区（农村社区），这种模式由城乡统一规划，乡镇统筹建设，政府补贴、集体筹资、农户认购相结合；最后是私下流转，包括集体经济组织内成员间自由交易、亲友间互换、出租给经营实体等。

从现实中，影响农民盘活闲置宅基地和农房也有几个因素：一是进城的农民留作房子养老，二是留守的农民图个生产方便，三是中国农村传统思想的束缚，故土难移，叶落归根，四是与城里楼房比，农家小院胜别墅，乡村自然风光好，五是他们觉得城里人际关系不熟，六是现代的小家庭多数不愿跟老人长期在一起生活。因此，盘活利用好闲置宅基地和农房需要统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础、文化传承以及人的情感等多重因素。实践中，应把握以下几点：

坚持宅基地开发和流转的原则不动摇。坚持农村宅基地集体所有制不变。坚持“依法、自愿、有偿”原则，切实维护农户宅基地的合法权益。因地制宜规划，节约集约利用宅基地。同时，要做到有条件的放开，城镇居民、工商资本租赁农房居住或开展经营的，租赁合同的期限不得超过二十年。

循序渐进地开展闲置宅基地和农房盘活利用工作。一是闲置宅基地和农房盘活利用要与农村承包土地流转相适应。有的乡镇计划分片区几个村合建一个集中区。要知道乡村振兴的主体是农民，目前农村新的经营主体包括家庭农场和专业合作社，还不能取代以家庭为单位的土地经营。二是闲置宅基地和农房盘活利用要与乡村振兴战略规划相适应。尤其要加强对用途管制。要流转出经济效益、生态效益和社会效益，形成美丽的家园和希望的田园。比如农业生态文化旅游、农村美食文化旅游，创建一个旅游项目，点亮一片绿色产业。三是闲置宅基地和农房盘活利用要与乡村治理体系相适应。因为村级集体经济组织（合作社）成员资格的确定是以户籍和承包土地为条件的。村民如何参与村级组织的民主决策、民主管理、民主理财等事项，值得研究。要充分保障宅基地农户资格权和房屋财产权，不得强迫农民“上楼”。

着力推进宅基地的整体开发与利用。一是结合村庄整治，搞好宅基地的水利配套，让居住农户不再为雨天排涝发愁。二是绿化村庄，美化环境，保护古村落和具有文化价值的大树木。三是开发农业旅游，让农民在综合经营中增加收益。

同时，加大财政对闲置宅基地和农房盘活利用的配套和投入，加强农村公共服务和社会保障制度建设，为农民盘活闲置宅基地和农房免除后顾之忧。