地产行业从黄金到白银

楼市常暴利，地产多豪门。在很多人的成语字典里，“挥金如土”的近义词是“房地产商”。

但是这两年，行情有所改变。当2018年9月末，核心房企万科喊出“活下去”的口号，许多人才反应过来，房企的日子不好过了。

万科只不过是在提醒大家，中国的楼市已经开始转向。

今年又临近年终，现金流作为房企过年关的最核心数据指标，于是最近我们看到了这一幕：潘石屹出手570亿元房产;泰禾转让了至少11个房地产的项目给世茂;华侨城8次转让股权;新城41亿元甩卖了10个项目;而富力直接宣布下半年都不拿地了。就拿地而言，2019年上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%，信号如此强烈。

整体而言，2019年房企的现金流都面临极大的挑战，特别是随着楼市金融政策的收紧，房企海外融资也受到限制。有数据显示在2019年的上半年里，就有200-300家房地产企业倒闭，行业集中度不断提升。

对于行业内最好的公司，尽管市场总量萎缩，行业的平均盈利能力很弱，但依然有足够的空间。今年行业销售榜TOP3的碧桂园、万科、恒大，3家房企前十月的销售总额跨过1.54万亿元，超过不少省份一年的GDP总和。

经过一次次调控“洗礼”、顶层设计“房住不炒”、外部市场“中美贸易战”、内部政策“土地财政”的环境变化，种种迹象表明，2019年开始，中国房地产经过了20年的市场化之路、10年的金融化之路后，已完成了拉动经济增长历史使命，土地融资处于被动性退出阶段。

房地产的黄金周期已经结束了。

中国房地产与经济周期的演变

《诗经》上说：“溥天之下，莫非王土;率土之滨，莫非王臣。”

中国经濟周期是房地产周期。从农耕时代向资本时代过渡的一股洪流，裹挟了大多数人，没成想的是，中国楼市可能是这其中最大的一个培训师。

中国房地产的发展冲动，最早发端于1994年分税制改革之后，地方政府对于财政收入的“穷则思变”。彼时，城市化没有兴起，房地产尚未市场化，大多数人还没有房地产经济的概念。也没有意识到土地出让金的巨大潜力。

到了1997年受亚洲金融风暴冲击。地方招商引资难度增加，内地省份财政极为困难，开始想办法谋求土地财政之路。

第二年房地产市场化改革开启破冰之旅。

2001年加入WTO之后，中国经济腾飞、城市化大迈步，相应带来的投资热度与市场需求上升，再加央行外汇占款快速增加推动的货币宽松，以及国有商业银行的壮大，为房地产经济周期奠定了基础。

2003年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》出台，标志着中国房地产正式启动野马脱缰模式。

从1998年到2008年，属于房地产市场化的十年。

从2008到2018年，则是房地产货币化的十年。这十年，在宽货币、宽信贷的支持下，房地产的发展轨迹也从市场化之路，演变为金融化之路。

地方政府依赖于土地融资。商业银行依赖于地产信贷，城投公司及国有房企依赖于土地及信贷资本，资管公司依赖于地产抵押之上的批发性资本，私人资本依赖于直接的楼市套利。

不过，这十年的房地产伴随着明显的调控周期。在2010年、2013年、2017年期间曾呈现小周期性波动。但每一次调控之后，又快速上涨，于是，那时坊间流传流行房地产“夜壶论”。

尤其是在2016年，一线城市房价翻倍，三四线城市紧随其后。在棚改货币化的驱动下，拉动经济增长、土地融资的历史使命进入巅峰执行状态。

转折从2018年下半年开始，房地产跳出了“越调越涨”的逻辑，其增长趋势发生根本性转变——经济去房地产化，房地产去泡沫化。

紧接着2019年是继续收紧调控的一年。1-8月全国房地产调控367次，累计次数刷新房地产调控纪录。中央把握整体大局、设置高压线，要求房地产“稳字当头”：稳地价、稳房价、稳预期。同时，将调控权下放给地方。推动“一城一策”、“因城施策”。

并且随着棚改货币化收尾，抑制货币流向楼市，终结房企高周转模式，房产税推出倒计时，房地产的时代可能已渐行渐远。

如何判断当前中国房地产市场

不过，房地产时代谢幕，并不是意味着房价下跌、投资下降，也不意味着房地产不再作为经济支柱产业。

在现阶段，房地产对中国经济的作用基本上可以界定为“不求有功但求无过”，不属于激励因素，属于保障因素。保障经济平稳，不大幅度下滑，也不希望房地产拉动整体经济增长。

放到具体商业场景中看，由于房价变化很难预测，如果房价下跌，联动着地价也会下跌，作为一个快周转的模式，只要不是房价持续的下行，三年五年拉平来看，还是有稳定的利润率，这点不需要太悲观。

但地产企业盈利的稳定性是比较差的，波动很大，所以估值不可能太高。

在后地产时代，房地产投资在短期内或某个阶段依然会维持较大规模，这是中国在当前及过渡期内维持经济增速的一种重要策略。

因此可以预估的是，在后地产时代：

一、整体上，房价上涨动能受到抑制，上涨和下跌概率都小，以长期横盘、小幅震荡为主。

中央一再强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，要求剥离房子的金融属性，强化房子的居住属性。

二、局部上，房价分化比较明显，一线城市及城市核心地段价格比较稳定，但是人口净流出的城市下降可能性大。长期来看，城市经济和财富由人才创造，但短期来看，人口规模起到关键作用。城市因产业而兴，人口跟着产业走。未来没有支柱产业的城市，或者资源即将枯竭的城市，仅靠房地产的城市，都可能进入“收缩型城市”行列。

三、短期看，房地产投资规模依然会很大，依然是支撑地方经济的中坚力量;只是房地产的使命从过去拉动增长。变成托举经济不下滑。

四、进入后开发时代，房企依然有很多机遇，比如写字楼、商业、酒店度假、医疗健康、物流仓储、教育研发，再加上政府物业、公共物业等领域可以探索。

在过去40年，中国依靠国有土地政策以及近20年的土地财政快速地建立国家信用，在向开放经济体转型的过程中，国民经济需要培养新的信用资产，房地产不能再作为唯一。到了后地产时代，经济去房地产化去的是旧产能，房地产去泡沫化去的是劣质需求，只有供给新产能、新技术、新制度，才能帮助国民经济在全球经济大潮中投下一个坚实的信用之锚。