物业共用设施设备维修资金使用通道的优化

张磊 袁竞峰 张嘉澍 浦晓天 徐成 易晓伟

摘要：物业共用设施设备维修资金在使用的过程中面临“安全”和“便利”的两难选择，合理的维修资金使用通道能够有效地平衡二者的矛盾，激发行业活力。从物业共用设施设备维修的内涵着手，分析了我国维修资金使用通道的现状和问题;在此基础上，以维修资金使用第三方监管模式为突破口，提出了物业共用设施设备维修资金使用通道的优化策略。

关键词：物业公用设施设备;维修资金;使用通道

中图分类号：F299.23

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）12-0064-69

收稿日期：2019-11-26

自上世纪80年代至今，中国住房体制改革、房地产市场发展、城镇化已经历30多年，城镇房屋建筑已进入修缮期，物业共用设施设备的维修事件进人高增长期。在维修过程中，物业共用设施设备维修与维护的内涵、维修资金的使用范围方面的问题，导致权利主体的矛盾愈发剧烈。虽然《住宅专项维修资金管理办法》和相关的管理条例能在一定程度上对维修资金的使用进行规定与指导，但是在使用共用设施设备维修资金的过程中仍存在管理空白区域，从而造成维修过程中的种种问题。例如，《住宅专项维修资金管理办法》中虽然明确了建设单位、专营经营单位、责任人和物业服务企业关于维修资金的禁止使用情形，但是在实践中，由于法规不完整、配套标准少和实施细则不配套等原因，使得维修与维保工作在具体实施过程中常出现权责不清，造成了许多“模糊地带”。除此之外，物业共用设施设备维修资金（后称维修资金）在使用的过程中，由于维保和维修边界不清、监管不到位等问题，使得维修资金惜用和滥用的现象频繁发生，导致了使用维修资金的纠纷。

造成上述问题的主要原因之一是目前的维修资金使用通道存在一定的缺陷，具体表现在：一是普通通道决策难。严格的资金使用程序虽然能确保维修资金的安全，并保证其不被乱用、虚假使用，但是会造成维修资金使用难的问题。二是维修资金消耗过重。应急的“绿色通道”虽然能在一定程度上解决资金使用难的问题，但是在执行过程中出现的“滥用的问题”导致了维修资金的消耗过重，危及资金安全。由此可见，维修资金的使用面临“安全”和“便利”的两难选择。合理的维修资金使用通道不仅能够有效地平衡上述矛盾，而且能够减轻政府的监管负担，激发行业的活力。因此，本文从物业共用设施设备维修的内涵着手，通过分析我国维修资金使用的现状和问题，并在梳理维修资金使用通道优化方向的基础上，探究维修资金使用通道的优化策略。

1物业共用设施设备维修的内涵

从设备维修发生的时点考虑，可將设备维修分为预防性维修和事后维修。其中，预防维修指设备维修主要是指为保证设备的规定状态，在其发生故障前对其进行的润滑、擦拭、检查、调整、更换和拆修等活动;事后维修则指设备的维修指在设备发生故障后，为使其恢复到初始或规定状态而进行的维修活动。而从设备利用率的视角考虑，设备维修主要以设备的利用率为目标，综合考虑实际生产、停机影响和费用等因素，制定相应的维修策略。由此可见，设备维修的主要作用是使设备恢复或处于规定状态所进行的所有技术和管理活动。

依据《住宅专项维修资金管理办法》，共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。因此，可将物业共用设施设备的维修定义为：共用设施设备的技术状态劣化或发生故障后，为恢复其功能而进行的技术活动，包括各类计划修理和计划外的故障修理及事故修理。

2物业共用设施设备维修资金使用通道的现状及问题

2.1物业共用设施设备维修资金使用通道的现状

现行各省市专项维修资金的管理办法大部分都是基于《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》）制定的。具体可分为三种不同的使用情景：资金划转业主大会管理前、资金划转业主大会管理后及发生危及房屋安全等紧急情况时的资金使用流程。在此流程体系下，涉及的主体主要有业主大会/业主委员会、业主、物业服务企业、政府主管部门、专户管理银行。其中，业主是专项资金的所有权人，通过业主大会/业主委员会行使对资金的管理权和处置权;物业服务企业需按照合同对房屋共用部位、共用设施设备进行巡查，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，并根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造;政府主管部门门需在业主大会成立前代管资金，对资金的使用方案进行公示和备案;专户管理银行则是按照要求设立专用账户，按照业主委员会的通知划转资金，定期发生对账单，提供账户查询服务。

然而，上述维修资金使用通道在具体实施的过程中往往会造成业主表决难，而表决难的原因又错综复杂，短期甚至中期内难以解决。因此，为了保障房屋和设施设备在紧急情况下得到维修，避免危及其出现安全问题。各地区设计了资金使用的应急通道，此通道对维修资金使用流程在一定程度上进行了优化。该通道的特点在于，可以省去业主大会投票的步骤，物业服务企业提出动用资金的申请之后，只需业主委员会审核同意后，报政府备案即可。该通道能够有效减少决策难所带来的资金使用难、重要的维修工作难以开展的现状。

综上所述，《管理办法》规定的维修资金使用通道从逻辑、程序上都是合理的，但在具体的实施过程中，又会出现种种问题，最明显的问题是由于业主表决难使得决策效率低。而“应急通道”的建立虽然能够解决业主决策难的问题，但是其副作用也很明显，具体表现在出现维修资金滥用的现象。

2.2物业共用设施设备维修资金使用通道存在的问题

结合现状分析可对物业共用设施设备维修资金使用通道中存在的问题做如下梳理：

第一，资金使用边界不明，维修资金滥用。维修资金在使用过程中会出现物业公司推诿责任，将本应由物业服务企业承担的维修责任转移到全体业主头上，借故动用专项维修资金，损害业主利益。同时，应急通道的建立，取消了业主集体决策的过程，降低了维修资金的使用门槛，通道中规定的“紧急情况”难以被全面、准确地定义和描述，使得个别利益者有机可乘，导致维修资金的“滥用”。

第二，政府监管责任变大。政府在各阶段承担.了监管维修资金使用的责任，对于设施设备的维修工作，政府都要公示和报备。而应急通道的设置，要求政府对应急或非應急的维修工作进行界定，无形中又增加了政府在监管方面的任务。

第三，第三方机构监管效果较弱。由于维修资金支付的项目具有规模小、分布广、种类多和周期长的特点，使得监管费用的支付能力和监管激励的矛盾加大，从而造成监管流于形式。同时，各地区的《管理办法》规定无论是一般维修工程还是应急维修工程，单项工程在一定数额以上的，要聘请监理公司实施监理。由此可知，目前的维修资金使用通道并不能完全覆盖所有的维修项目。而在监管内容上，第三方监管机构只针对特定的内容进行审核（例如审计机构只针对送审预算中的单价进行审核，工程量及施工内容等不在审核范围内），而不能进行全流程的跟踪审核。

3物业共用设施设备维修资金使用通道优化的方向

针对上述问题，各省市都在探索对现行资金使用通道进行改进，如：为了解决投票难的问题，深圳市探索设立了备用金账户制度;成都市则采用了全体小区业主提前投票形成民事决议的方式;南京等地区则加入了第三方监理和审价制度等。虽然这些补救措施能产生一些效果，但其普适性还有待进一步验证。

要明确维修资金使用通道的优化方向，应对其优化的逻辑进行梳理。首先，维修资金使用边界不明，资金滥用的原因在于，维修过程中的各方主体并未尽到相应的责任，具体包括：物业服务企业的维护责任，施工单位的维修方案及预算是否合理，施工量是否虚报，工程质量是否合格等。如果这些问题可以有效地控制住，则可以保障维修资金的合理使用。其次，维修资金在使用过程中的监管，应该由政府部门和第三方监督机构共同承担，政府部门则根据相关法律、法规为合理监管提供政策依据，而第三方监督机构则可以结合自身的专业性为监管提供技术保障。

4物业共用设施设备维修资金使用通道的优化策略

4.1物业共用设施设备维修资金使用的第三方监管模式

结合，上述分析可知，建立行之有效的第三方监督机制能够保证维修资金使用的安全性和合理性。而第三方监管机制直接与维修工作和资金使用挂钩，第三方监管的到位与否对维修资金的安全性影响巨大。第三方监管机制的建立健全，是资金使用通道优化设计的核心。因此，本文结合上问题，提出了第三方监管模式，以实现更好地维护业主利益为导向，使第三方可以有效地监管维修资金是否被合理地使用，监管模式如图1所示。

由图1可知，该监管模式主要由政务平台和其他主体两部分构成。其中，政务平台由政府主导建立并维护。该平台主要包括：维修单位备选库、第三方机构备选库、专家名录库、投诉通道和申请资料上传于公式五个模块。而其他主体则包括维修单位、第三方机构、业主委员会或物业部门以及业主群体。在维修工作发生之前，物业部门或业主委员会上传维修资金使用申请。当维修工作进行时，物业部门或业主委员会通过招投标等方式选择相应的维修单位，并上传至政务平台公式;同时，业主委员会或物业部门需要结合政务平台内的信息选取合适的第三方机构，对维修单位进行监督。而在维修发生的过程中，业主、物业部门或业主委员会可通过投诉渠道对维修单位、专家、第三方机构进行实施监督。在维修工作结束之后，物业部门或者业主委员会需要上传竣工资料，以实现对维修项目的后评价。

4.2物业共用设施设备维修资金使用通道的优化建议

第一，通过规范细化的项目过程文件，落实第三方监管模式。首先，依据法律法规或部门行业的强制性规定，规范和细化物业共用设施设备维修的技术方案，厘清物业设施设备故障的技术原因、责任原因、维修范围、质量标准等内容，并核验预算;其次，根据合同约定所执行的专业技术标准规范规程等，从维修工程实施前、实施中，和实施完成三个阶段着手，对故障原因、故障责任、工程量清单、市场比价等内容进行记录。

第二，建立具有声誉机制与惩戒机制的机构和专家备选库。由政府主导，建立对外公开的第三方机构备选库，并将所有符合条件的维修单位和第三方机构的基本信息、项目经历、资质信誉等信息录入备选库;同时，建立第三方机构专家库，并设计专家负责制的维修项目监督机制。除此之外，通过建立物业档案大数据、投诉渠道，维修结果反馈渠道等措施，对机构备选库和专家库实行动态管理，对出现事故及不法行为的机构和专家进行惩罚，严重者可以剔除备选库。

第三，搭建信息公开平台。首先，通过将项目信息、技术资料、第三方记录、会签资料等信息录入平台，以支撑项目事后追溯或追责的目标;其次，通过设计告知送达和公示下载等功能，使得项目实现开放监督，并协助业主进行决策;再次，从信息服务、实力展示和信誉监督三个方面着手，通过设计信息发布、信息查询等功能，满足业主、第三方和维修单位对信息平台的功能需求;最后，在即时公布维修的方案、预算、进度、内容等信息的基础上，通过建立投诉专用渠道，实时监管途径等方式促进业主的主动监督，并提升业主对维修资金的主人翁意识。

参考文献：

1.孙秋兰.基于BIM的建筑设备维修决策系统研究.重庆大学.2014

2.吴晓林.x企业设备管理改善研究.南京理工大学.2013

3.刘池.设备维修计划多目标综合优化模型研究.西安电子科技大学.2013

4.住宅专项维修资金管理办法.司法业务文选.2008.08