“以房养老”保险为何遇冷

500万元的房产反向抵押给保险公司，老人每月可领取养老金15155元，

20年累计领取养老金约363万元，不过，整个产品周期内，

老人们要缴纳一大笔利息，以5.5%的复利计算。

从试点到全国推广，虽然政策方面给予了倾斜，但“以房养老”保险试点4年以来，参与“以房养老”保险的家庭不足百户，究竟是何原因让这一新险种遭遇窘境？

“以房养老”保险推全国

8月8日，银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，宣布“自即日起，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国开展”。

说起“以房养老”保险，早已不是啥新鲜事。

早在2013年，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，并于2014年和2016年分两批在全国部分城市开展试点。随后原保监会批复了幸福人寿、人保寿险等公司的老年人住房反向抵押养老保险产品。

2015年3月，由幸福人寿设计的第一款产品“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）”获批，从获批至2015年4月底，32户家庭顺利领取保险金，平均月领保险金8000元，主要集中在5000～1万元，领取养老金最多的客户来自上海，每月可领取1.9万元。

今年8月7日，浙江首单“以房养老”保险产品落地杭州，保险客户陆先生夫妇从杭州市金融办相关负责人手中领到了第一笔养老保险金。投保人陆先生表示，把房子抵押给保险公司，他和老伴每月合计可以拿到大约6000元。加上退休金，每月总共可以拿到1万元左右，生活质量大大提高。

“以房养老”的三种形式

事实上，“以房养老”有三种形式，即卖房养老、房租养老和反向抵押。

前两种形式要求老年人必须同时拥有至少两套产权房，才能自住一套，然后卖出一套或出租一套，并以卖房款或收租金形式作为房主的补充养老收入。当然，在仅有一套大面积产权房的情况下，老年人也可以卖大换小，或者自租小房，将大房租出，赚取租金差价，但这样做可能会影响居住环境、降低退休生活品质。

相比之下，反向抵押以房养老，能让老年人的退休生活更有底气、更有尊严、更体面，不仅能让老年人一直继续居住在被反向抵押的老屋里，而且又能持续稳定地增加老年人每个月的退休收入，以便老年人有足够的支付能力外出旅游，或雇请保姆。当老人身故，其后人甚至有可能获得该房产的部分处置收益，由此可见，反向抵押是三种“以房养老”形式的最佳选择。

住房反向抵押养老保险即“以房养老”保险，是一种将“住房抵押”和“终身养老年金保险”相结合的创新型商业养老保险，即拥有房产完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司后，继续拥有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得扣除老人养老金账户的本息，剩余金额部分转给老人的继承人继承。

“以房养老”保险缘何遇冷

从试点情况来看，“以房养老”保险业务开展得并不理想。据媒体报道，“以房养老”保险试点4年以来，全国范围内只有98户家庭、139位老人完成了承保手续。为何“以房养老”保险遇冷？

首先，“以房养老”保险只适合特定的人群，例如孤寡老人以及养老金不足的老人。据幸福人寿负责人介绍，目前产品主要针对孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体优先投保。“老年人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，以抵押房产的评估值为基础，同时考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等，金额一经确定，不能变更。”

其次，“以房养老”保险试点期间老人参与度低，保险公司也不热衷。唯一一家开展业务的幸福人寿称，反向抵押产品现时没有保费流入，而是持续的现金支出。而且，保险公司还要面对房价的不确定性和预期寿命的整体延长。

再次，在整个产品周期内，老人们要缴纳一大笔利息，稍有理财经验的人，绝对不舍得以5.5%的复利借20年钱。我们不妨来算一笔经济账：以65周岁男性投保“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）”为例，房产有效保险价值500万元，如果老人的预期寿命还有20年（活到85岁），老人每月可领取养老金15155元，20年累计领取养老金约363万元。

如果老人恰好在85岁去世，这时候处理房产时假设房价仍为500万元，那领取的363万元本金在20年内会产生多少利息呢？按照年复利 5.5%计算，第一年计入本金约18万元，利息约0.99万元；第二年本金为18万元加上0.99万元，利息则为2.03万元。两年利息就超过3万元，20年利息累计约140万元。让保险公司收了那么多利息，这也许是老百姓不接受“以房养老”保险的真实原因。如果老人当时没有参与“以房养老”保险，而是以500万元卖掉房子，目前银行大额存单利率普遍在2%以上，以存款利息10万元支付房租就足够了，如果再适当理财，则最终收益远大于从“以房养老”保险中获得的363万元。

最后，“以房养老”保险在全国范围统一推广，对市场主体而言，如果说投保人（老年房主）主要担心的是子女阻挠或子女不高兴，那么承保人（保险公司）最担心的则是投保人的长寿风险，当然，还有目前“只涨不跌”的高房价将来是否会崩盘。