自持商品房入市禁“明租实售”

伴随着自持商品房供应陆续入市，各地也相继出台规定，以加强对企业自持租赁房的管理。专家认为，此举系堵漏各类“明租实售”乱象，让租赁市场回归居住本质。

有效推进住房租赁市场建设发展，是当前建立房地产调控长效机制的重要内容。然而，伴随开发企业自持商品房逐渐入市，一些“以租代售”的违规行为不断出现。

近日，杭州、天津相继发布关于加强企业自持租赁住房管理的通知，以防止房地产市场“明租实售”行为。

专家表示，一系列政策出台表明了政府发展完善租赁市场的决心，住房租赁在很长一段时间内仍将会是一个热点市场。

多地加强自持商品房管理

7月17日，南京和杭州皆对开发商拿地或自持商品房的要求作出了调整：南京取消了已执行快2年的现房销售政策，全面推行“竞建自持商品住房面积”；杭州则规定“竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅”，并且杭州出台了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》（以下简称《通知》），强调企业自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权。明确了租赁价格一经确定，原则上一年内不得上调。

据悉，早在2017年8月22日杭州市就曾出台过《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》。此次发布新一轮通知，是为了进一步加强对自持商品房项目设计文件审查、预售许可（销售备案）办理、工程竣工验收、对外公开租赁等环节的监管，规范有关工作程序和要求。

7月18日，天津也发布了类似通知，并强调，企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

事实上，自2016年下半年北京出现首个竞拍自持比例的地块后，上海、广州、天津、青岛、杭州、佛山等一、二线城市相继跟进，在住宅用地的竞拍过程中引入“熔断”机制，采取“竞自持”规则。业内看来，此举一方面抑制了此前土拍市场的过度高涨态势，另一方面也为租售并举的住房市场结构创造了条件。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地，供应超过10万套租赁房的土地。其中，北京已经成交超过27宗土地，当中包含70年持有租赁房源140万平方米。

“政策的出台和当前租赁市场全面发展提速有关。此类政策利好未来自持型物业落地，总体上利好房地产长效机制的推进。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，此类租赁住房强调长租概念，但也不允许有类似10年以上在租赁期，这也是为了防范“明租实售”现象。对于违规做法，企业将会面临限制拿地、将可售房源调整为租赁房源、缴纳违约金等惩罚。

目前，在高额利润刺激下，总有一些开发商绞尽脑汁钻政策空子，通过打擦边球的方式，将租期较长的租赁房源变相卖给消费者，一度受到相关部门的约谈与处理。限制“以租代售”自然也成了各地政策管控的重点。

北京住建委约谈开发商

无独有偶，据媒体报道，去年年底北京住建委约谈了中国铁建旗下理想家项目负责人。据了解，中国铁建理想家主打80到100平方米的两居室，2018年春节前后正式对外预租。该楼盘销售人员介绍，租户需要交付10年的租金和20年的押金才能入住。按照目前100平方米的两居室每月市场租金5000元计算，也就是说，要想在这里租住10年，需一次性缴纳租金60万元、押金120万元，共计180万元。

如今，理想家项目起租10年一次性交将近200万元的模式引起了市场多方的质疑。目前老百姓接纳的方式是押一付三，付4个月的房租就可以入住了。然而该楼盘现在等于要交30年的租金，有点以租代售的嫌疑。

针对北京住建委的约谈，开发企业表示，虽然未在该项目发现存在违规收取租金和“收取20年押金”的实际销售行为，但该项目存在客服人员未按要求进行押金及租赁信息表述的不当行为，市住建委已要求项目开发企业北京欣达置业有限公司立即进行全面自查和整改，进一步加强和改进项目服务管理水平，严格按照《通知》要求进行租赁。

及时遏制十分必要

从租房需求来看，2018年上半年全国重点一、二线城市租房需求量均有明显上涨。今年上半年，全国各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括北上广深、成都、杭州在内的10多个城市都搭建了统一监管的住房租赁服务平台，各城市关于租赁的一些管理条例、政策也相继出台。

与此同时，很多城市都开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展，未来租赁土地供应达到三成左右的占比或将成为各地标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。

一系列政策出台表明了政府发展完善租赁市场的决心，住房租赁在很长一段时间内仍将是一个热点市场。与土地供应积极因素相应的是，大型房产企业积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房的潜在供应来源，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。但是，必须要加强对开发商自持项目的管控，避免“明租实售”情况出现。

业内专家表示，“明租实售”对于政府的楼市调控以及消费者的合法权益，都会带来不小的隐患。对于楼市调控而言，无产权的长租房进入市场，功能上与商品房相似，性质上却恰好能规避针对商品房设置的一系列限购措施，必然会对住房市场带来冲击；对于租房者而言，以较高的价格获得10年以上甚至数十年的长期入住权似乎很稳定，但在此期间若房产持有者、租售权利的相关政策发生变化或任何一方需要中止租约，后续产生的各种结果难以预料，也缺乏对应的政策法规，一旦出现交易纠纷，很难确保有关方面的利益不受损失。

目前看来，“明租实售”的行为只出现在少数城市和地块上，但一些地方及早颁布针对性政策，规范房地产销售乱象，不仅有助于维护消费者权益，也有助于防止企业自持租赁住房政策扭曲变样，对引导租赁市场健康发展，是十分及时且必要的举措。

长租房面临回报期长的困惑

企业自持商品住房“以租代售”的背后，也反映了长租房市场投资回报期过长的难题，是房企为尽快回款的选择。

云房数据曾将传统租房和长租公寓的租金进行过对比。选取北京一居室整租为例，传统租房月租金平均为2990元，而长租公寓中集中式公寓租金要达到5340元/月，分散式公寓为4100元/月。即便如此，长租公寓仍面临着收益低、回报期长的难题。有长租公寓业内人士表示，在北京行业盈利水平平均在2%左右，不挣钱也是普遍现象。

看似赔钱的买卖，为何引得多家房企进入？业内认为，在存量房时代，楼市限购政策从严，长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地卖房”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一。