中央商务区的功能演进及中国发展实践

武占云 单菁菁

摘 要： 中央商务区的形成是集聚经济、市场需求、区位条件、历史因素和政策支持等多种作用的结果，其形成和演变过程融合了全球经济发展的技术变迁与制度革新。与国际经验相似，中国中央商务区的发展与国家及地区经济发展战略紧密相联，随着中国经济由高速增长转向高质量发展阶段，中国中央商务区的空间形态、核心功能、发展模式和区域层面的合作面临着深度的调整。为此，中国中央商务区应从供给侧结构性改革出发，转变政府深度参与经济决策的模式，加强效率提升、技术创新和制度供给，推动中央商务区由“外延型数量增长”向“基于效率的内生增长”转型。

关键词： 中央商务区（CBD）;功能演进;形成机制;发展趋势

中图分类号：F719      文献标识码：A

文章编号： 1003-0751（2018）08-0037-07

一、引言

中央商务区（Central Business District，简称CBD）是以商务服务、金融服务、信息服务等为主导的生产性服务业集聚区。伴随着服务经济的到来，CBD的形成与演化机制已经成为城市经济学研究的热点。从理论溯源看来，CBD的研究可以追溯到城市空间结构的社会属性研究，其概念最早由美国城市社会学和地理学家欧内斯·伯吉斯于1923年提出，他的“同心圆”理论认为从里到外城市空间由5个同心圆组成，城市最早生成的是圆心，它是城市地理及功能的中心区，主要以零售业和服务业为主，简称CBD。Murphy和Vance将CBD定义为城市的心脏，是办公楼和零售商店高度集中的地区，也是城市的地价峰值区域。国内学者对CBD的研究始于20世纪80年代，普遍认为CBD是城市空间结构中最为核心的区域，是以高端商业和商务服务为主体的核心功能区。从形成演化来看，CBD的演变与全球产业革命和全球经济重心的转移息息相关，从古代的威尼斯、佛罗伦萨、阿姆斯特丹到近现代的伦敦金融城、纽约曼哈顿、东京CBD、香港中环，这些具有广泛影响力的CBD发展过程融合了全球经济发展的技术变迁与制度革新。从发展实践来看，中国CBD的发展历程较短，各地普遍认可和高度重视CBD的发展价值，CBD为地区发展贡献了大量的产值和税收，然而，仍有不少CBD的发展背离了CBD的核心和本质，出现功能结构失衡的倾向，尤其是部分CBD为了快速回笼开发资金，规划了较高比例的住宅用地，实质性商务服务功能占比远低于国际CBD70%的平均水平。尽管这种发展倾向受制于各地经济发展水平和市场需求大小的影响，但从长远发展来看，不利于形成CBD的优势产业，更不利于培育企业的根植性和创新活力。

基于上述背景和现实困境，本文主要围绕以下三个核心问题展开研究：（1）CBD功能演进的规律和形成机制如何？（2） CBD在中国的演变历程与发展趋势如何？（3）在中国经济由高速增长向高质量发展转变阶段，如何构建有利于CBD健康发展的软环境？本文试图采用理论阐释与实证考辨相结合的方法，深入探讨与回答上述问题。首先梳理世界CBD功能演进的一般性规律，从集聚经济、市场需求、区位条件、历史因素、政策支持等五个维度解析CBD形成的理论机制;然后结合中国改革开放、经济转型的历史进程，分析CBD的发展演变历程及其阶段性特征;随后，结合中国经济进入高质量发展阶段的现实背景，对中国CBD的空间形态、核心功能和发展模式进行预判，并提出若干对策建议。

二、CBD功能演进与形成机制解析

1.CBD功能业态演进的一般规律

西方发达国家的工业化、城市化经历了较长的历史过程，其CBD发展的经验对中国城市CBD建设具有重要的借鉴意义，因而，本文对CBD规律的研究从总结西方CBD的发展演变规律开始，并大致将国外典型CBD的功能演变分为以下四个阶段（如表1所示）。 ①

第一阶段是商业为主的混合阶段（20世纪20年代以前）。19世纪下半叶至20世纪初的第二次工业革命，极大地促进了有轨电车在欧美大城市的普遍使用，从而推动了产业在城市中心的快速集聚、城市规模的不断扩大，城市中心区成为以零售业为主，集办公、文化娱乐、政治活动等多功能混合的中心商业区，这种传统的城市中心商业区就是CBD的雏形。

第二阶段是商务功能强化阶段（20世纪20—70年代）。在工业化中后期，制造业对第三产业尤其是生产性服务业的需求逐渐扩大，这些行业以知识和技术密集型为主，对区位可达性、交流便利性和办公环境要求较高，因此主要集中在CBD。这一阶段，CBD商务办公功能不断强化，贸易、金融、咨询服务等企业逐渐聚集，最终成为CBD的主导功能。

第三阶段是商务功能升级阶段（20世纪70年代—20世纪末）。20世紀70年代以后，随着高速公路网络的形成、汽车和城市轨道交通的普及，以及计算机和通信技术的发展，缩短了时空距离，逆城市化现象开始出现，促进了CBD的功能筛选和优化。市中心CBD的金融、保险、咨询等高端商务和专业化零售功能进一步强化，低等级的办公和一般零售业外迁至副中心或郊区，CBD的商务服务功能辐射至周边小城市乃至跨区域。

第四阶段是资本运作和经济管控功能形成阶段（21世纪以来）。21世纪以来，经济全球化进程加快，跨国公司、总部企业和各类国际组织开始大量入驻CBD，这类机构的入驻提升了CBD的国际化水平，推动了CBD与全球经济之间的经济、社会和文化交流，CBD的功能不再局限于商务服务和金融服务，而是成为跨国公司决策与运营的关键节点、全球产业分工体系的服务和决策中枢，具有强大的资本运作和经济管控功能。

2.CBD形成机制的分析

上文着眼于产业革命和技术变迁，从城市功能演变和产业发展视角探讨了CBD的功能演变规律。然而，不可否认的是，CBD的形成演化见证了全球经济中心的更迭，其发展更是与全球经济、技术、社会发展同步进行的。近年来不少学者将CBD置于更为广阔的地域空间视角，认为CBD内聚集了大量跨国公司总部，其与全球产业分工体系、全球市场中心转变的关系尤其值得关注。同时，国家城市体系的发育程度，在一定程度上决定了CBD的规模结构和辐射能级。本文认为CBD的形成是集聚经济、区位条件、市场需求、历史因素和政策支持等多种作用的结果，其形成和演变过程融合了全球经济发展的技术变迁与制度革新，在当前全球经济发展中发挥着核心枢纽作用。随着国际形势、战略重点和发展阶段的变化，这些力量和因素对CBD发展的重要性也有所变化（如图1所示）。

首先，集聚经济是促进资本、技术、人才等要素在CBD集聚进而向高能级演进的核心动力。CBD内的企业具有知识和技术密集性高、创新活力明显、交互性强等特点，在集聚过程中，中间投入品共享、技术和知识溢出、关联企业成长、风险分担等的共同作用，会在产业层面、行业内部形成规模报酬递增。同时，具有相关性或互补性的企业在CBD的聚集不断激发市场活力，催生新知识、新技术、新业态的产生，进而拓展了市场边界、产生了新的增长空间。最具代表性的是围绕北京CBD形成的文化创意产业链式布局，中央电视台、华尔街日报、凤凰卫视等跨国传媒机构的入驻产生了巨大的市场配套需求，区域内的企业间合作围绕这些核心大型传媒机构展开，大量中小传媒企业、广告公司、影视制作公司、文化创意公司等不断在其周边地区集聚，不仅形成了完整的文化产业链，而且在知识外部性、风险分担、设施共享的作用下，文化创意产业与金融、科技、贸易等产业深度融合发展，形成了网络媒体、户外媒体、移动媒体、数字出版等众多新兴传媒业态。

其次，区位条件是CBD现代服务业集聚的重要前提。尽管当前的移动信息技术、智能交通网络正从某些方面改变着地理位置产生的交易和运输成本，改变着信息、知识和资本的流动和汇聚方式，但并不意味着新技术会完全消除地理位置和资源禀赋的影响。如临近政治中心、临近贸易中心、拥有天然水港等，都有利于降低商务经营成本，提高收益水平。例如，北京作为中国的首都，涉外资源密集、商务环境与国际接轨、市场环境相对成熟、更具有高端人才富集和创新性环境的优势，因此，在大型国际项目合作、搭建“双向国际化”平台、融入全球产业价值链等方面具有更强的功能支撑，这也是其他区域不具备且在短期内无法复制的区位优势。北京CBD和北京金融街凭借其位于首都的绝对区位优势，成为众多跨国公司、国际金融机构、国际组织入驻中国的首选之地。

再次，市场需求是引发CBD现代服务业集聚的原生动力。只有强大的腹地空间和市场需求才能为CBD高端要素的集聚、商务功能的形成提供必要的支撑，同时为CBD的发展输送必要的要素资源，这是CBD保持可持续竞争力的重要因素之一。历史因素下的路径依赖进一步强化了CBD的要素集聚能力。初始条件相同的两个区域有可能最终会发展为CBD，有可能发展成为一般的制造业集聚区。也即，CBD的形成可能起源于某个历史偶然因素，随后在路径依赖下逐渐形成比较优势，若要改变既有的路径模式需支付较高成本或较强的外生冲击。例如，北京CBD的发展和建设就源于改革开放初期外资企业对使馆区的青睐。大量外资企业选择将办事处设置在使馆区周边，以便于获取中国的政治、社会和经济信息，以及便于与母国总部联系，商务区雏形由此形成。1993年，建设北京CBD正式纳入《北京城市总体规划》，2000年，北京CBD正式启动建设，2009年实施东扩战略，至今已经发展成为中国最具影响力的中央商务区。

最后，政策支持是促进CBD稳定有序发展的重要保障。纵观全球CBD发展史，各国政府往往通过规划设计、设施建设、融资引导以及制度环境改善等途径促进CBD快速发展。法国巴黎拉德芳斯CBD和世界上其他商务区的最大不同之处在于受国家规划的影响巨大，带有强烈政府色彩的开发公司EPAD（Public Establishment for the Development of La Defense Region，简称EPAD）的设立保障了拉德芳斯规划的有效实施。EPAD由多个组织和市镇在政府提供的公共框架内共同合作，将分散的行政能力、资源和资产整合在一起共同致力于拉德芳斯地区的建设。毋庸置疑，政策支持和制度改善在市场行为失去引导和制约力时确实发挥了重要作用，但我们并不是鼓励政府深度参与CBD经济决策和建设运营这一模式，而是倡导建立规范市场经济的服务型政府。

三、经济高质量发展阶段中国CBD发展的新动向

与国际经验相似，中国CBD的发展是与国家及地区经济发展战略紧密相联的，尤其是改革开放以来，中国几次关键的制度变迁和对外开放战略的实施，在很大程度上促进了产业结构的转型升级，并推动了CBD在更大空间内优化配置资源要素，催生了一批有影响力的CBD。总体来看，中国CBD的规划建设始于20世纪80年代，从规划建设初期至今，CBD的内容不断丰富发展，根据不同时期的发展特征，大體可以划分为探索起步阶段和快速发展阶段（如表2所示）。

一是探索起步阶段。改革开放初期的基本国情决定了CBD的实践探索只出现于当时经济实力较强、腹地经济较好且受国家政策支持的少数发达城市。改革开放后，上海由传统工商业城市向国家中心城市的转型有力地促进了陆家嘴CBD的形成，随后浦东新区的开发开放政策更是提升了陆家嘴CBD在全球经济体系中的地位;北京CBD的形成得益于首都的政治优势以及新一轮城市发展的需要;深圳福田CBD是伴随着深圳经济特区的快速发展而形成的;广州CBD则是伴随着新城市中心的建设而发展起来的。上述四大CBD在当时国家及地区经济战略转型中承担了试验田和桥头堡的作用，至今仍是中国最具经济管控力和影响力的CBD。二是快速发展阶段。进入21世纪后，随着中国加入世界贸易组织，大量的全球跨国公司、金融机构和国际组织进入中国市场，对高档办公环境和商务服务产生了空前的需求。同时，随着中国工业化和城镇化的快速推进，中国进入了一个服务业引领经济发展、满足社会多元需求的历史新时期，包括中、西部地区在内的各省（市）掀起了CBD建设热潮，并以CBD为主要载体实现了服务业对经济的持续拉动，CBD建设总体上进入快速发展阶段。

毋庸讳言，CBD在带动地区经济发展和扩大对外开放等方面作出了重要贡献，已成为中国由工业经济时代走向服务经济时代的重要产业载体。随着中国经济由高速增长转向高质量发展阶段，CBD的空间形态、核心功能和发展模式也面临深度调整。

1.空间形态由单一中心向区域网络转型

国际经验表明，CBD的空间形态一般会经历单一中心CBD、市域CBD网络和区域CBD网络三个发展阶段。随着城市CBD功能的增强，中国CBD的建设逐渐突破市域范围，进入区域化发展的全新阶段，即围绕中心城市的CBD，在周边的次级城市形成了与核心CBD在交通、产业、功能等方面的紧密联系，并逐渐演化为区域性的CBD网络结构，其构建是区域一体化时代“配置—协同”模式下网络结构城市体系在区域范围内的新应用。究其原因，一方面是区域产业分工所致，即次级或外围城市随着产业发展，具有商务、金融等配套服务的强大需求，进而引发了相关生产性服务业在次级或外围城市的中心城区集聚，形成次一级CBD;另一方面，信息技术的广泛应用降低了企业对空间的依赖程度，核心城市CBD各种成本的上升迫使更多企业采取郊区化战略，进而开始外迁，从而在外围城市形成次一级CBD。外围城市CBD与中心城市CBD实现互补的同时，拥有较大的市场腹地、完善的运作系统，两者最终形成了既相互竞争又互补协同、既高度联通又各具特色的功能格局、产业形态和市场体系。现有的区域性CBD网络，比较典型的是东京CBD，战后的日本启动了三轮副都心开发计划，逐渐形成了由丸之内、新宿、临海、幕张以及横滨五个CBD构成的区域CBD网络，有效支撑了东京大都市圈的发展。从国内来看，发育较为成熟的珠三角城市群，已经形成包括香港中环、深圳福田、广州天河、珠海十字门等CBD在内的区域CBD网络，四个CBD初步形成了分工合理、协作共享的网络化发展格局，并促进珠三角城市群向更高级形态演进。

2.产业发展由商务主导向融合创新转型

区域创新能力是一个地区将知识和技术转化为新产品、新工艺、新服务的能力，主要由知识创造能力和流动能力、技术创新能力和转化能力、创新产出能力以及创新环境和氛围等要素构成。CBD最大的特征是知识密集度高、专业化程度强，并由于大量国际组织及跨国公司的聚集，具有与国际接轨的商事制度、相对成熟的市场环境、相对高效透明的政务环境，往往通过其在资本管控、市场渠道、交易展示等方面的优势，加速推动科技创新成果的转化应用，促进各种要素和产业的融合发展。当前，中国众多CBD的产业融合主要围绕“商务、金融、文化、互联网”四大要素展开，呈现出由单一发展模式向融合创新发展模式转型的特征（如表3所示）。

除了产业创新，中国各地CBD在制度创新方面也进行了积极探索。例如，北京CBD较早提出了按照“竞方案、竞实力、限价格”的原则，将国有土地使用权招标、规划设计方案招标和产业项目招标整合在一起进行出让，从而保障了主导产业的可持续发展。在合作模式创新方面，银川阅海湾CBD通过与综合保税区建立“前店后厂”的合作，共同建设宁夏保税国际商品展销中心，促进跨境电子商务以及O2O服务模式的发展。目前，陆家嘴CBD、天津滨海CBD、厦门岛金融中心、福州五四路CBD、深圳前海CBD、珠海十字门CBD、郑东新区CBD、重庆江北嘴CBD等8个CBD已被纳入自贸区范围，这些CBD将在贸易便利化、产业创新、对外开放等方面承担先行先试的任务。从发展趋势来看，CBD将成为城市及区域创新发展的重要策源地和引领中心。

3.建设模式由高端复合向绿色智慧转型

在信息时代和服务经济时代，广泛通达、无延时的全球通信与商务应用以及高能级、灵活、安全的信息基础设施是CBD发展的必要基础。从CBD自身发展来看，已经由起步探索阶段进入快速发展阶段，东部地区建设较早、发展较为成熟的CBD更是进入转型发展新阶段，不断朝着低碳化、智能化的方向发展。多地CBD具有较好的信息化基礎设施条件，已经在智能交通、智能服务、智能楼宇等方面进行了有益探索。例如，北京CBD在建设初期就在智能化网格管理建设、智能停车诱导系统等方面进行了实践探索，目前正在积极推进CBD智慧城市综合管理平台建设，深入实施“1个指挥中心、14个智能系统、5大智慧任务”工程。

同时，随着资源与环境危机的加剧，中国CBD的建设开始从传统CBD向绿色、低碳CBD转型，在规划期、建设期、运营期的全过程实施低碳、绿色的发展路径，坚持全生命周期的低碳管理。上海虹桥商务区在规划建设阶段制定了绿色建筑全过程管理流程，目前，核心区内所有建筑已全部达到国家星级标准。此外，虹桥商务区正在积极构建以天然气为一次能源、分布式供能为核心技术的区域集中供能系统，并建成了覆盖全区域的集数据采集、传输、汇总、综合利用和形象展示于一体的低碳能效运行管理信息平台，不仅使区域能源信息可报告、可监测、可核查、可评估，还可以为不同用户诊断评估、计量收费、用能方案优化等提供个性化节能服务。

4.区域合作由竞相发展向务实合作转型

国际发展经验表明，良好的区域合作关系往往需要具备成熟的支撑条件，包括良好的经济发展基础、畅通的要素流动和对外开放条件、成熟的市场环境和商务环境以及强大的资源要素配置能力等。然而，长期以来，受市场环境与发育水平的限制，中国CBD在区域层面的合作中缺少实质性的载体平台。随着区域一体化的深入推进，CBD的功能日益完善、产业层次不断提升，对外开放水平和能级不断提高，尤其是位于大都市圈中心城市的CBD开始具备了区域合作的成熟条件，逐渐由无序竞争向务实合作转型。例如，随着京津冀协同发展规划的出台与实施，北京、天津、河北三地的CBD分工发展日趋明确。以金融业为例，北京CBD具有丰富的涉外资源和大量的国际机构，侧重于国际金融业务;北京金融街聚集了“一行三会”，侧重于全国的金融管理决策;天津滨海CBD具有自贸区的优势政策，侧重于创新型金融和跨境贸易，河北CBD则侧重于金融后台服务，形成了良好的区域合作格局。

四、结语与对策建议

中国CBD在过去20多年的发展中，在带动地区经济发展和扩大对外开放等方面作出了重要贡献，然而，长期以来CBD的发展缺乏国家层面的政策支持，甚至没有相关主管部门的规范性指导意见。从地方政府层面来看，各地在认可和重视商务中心区发展价值的同时，也存在一定的盲目性，如产业政策短效、产业功能泛化、功能定位趋同、无序竞争激烈等问题。因此，在中国经济进入高质量发展阶段，国家相关部门和地方政府应突破地方政绩考核的思维定势，重新审视CBD在地区经济发展中的作用和面临的发展瓶颈，尤其要从供给侧改革出发，转变政府深度参与经济决策的模式。

1.強化顶层设计和统筹规划

与改革开放后的众多特殊经济功能区类似，中国CBD的快速发展在很大程度上得益于投资拉动和要素驱动，包括土地、人才、资本和税收等各类优惠政策，显然这类“输血型”政策的作用空间将趋于有限。因此，未来CBD的政策导向应以供给侧改革为突破点，回归到增长创新的本源，一是结合自身发展阶段与特点，在顶层设计、发展规划、运营模式、管理服务等方面作出调整和创新，促进经济组织方式转变，加强效率提升、技术创新和制度供给;二是国家主管部门应出台针对CBD发展特征和趋势的相关政策、建设指南和评价体系，对处于不同地区、不同发展阶段的CBD给予相应的建设指导、科学评估和政策扶持，推动CBD由“外延型数量增长”向“基于效率的内生增长”转型。

2.促进产业融合和创新发展

产业融合创新发展是当前中国CBD的重要发展趋势，相关部门和各地应顺应这一发展趋势全面推进产业的融合、创新发展。一是出台促进产业融合发展的政策，着力推动CBD传统的商务、金融、文化产业与物联网、云计算、大数据、泛在网络等智慧技术融合发展，积极培育移动互联网、跨境电子商务、科技金融、数字新媒体、创意消费等新型业态;二是适应贸易自由化和投资便利化的全球发展趋势，适当放松管制，鼓励CBD在现代服务业领域创新发展、先行先试，改革外商投资管理模式，试行负面清单的管理模式;三是加快建立与国际规则和惯例接轨的商事登记制度、服务标准、商业规则，构建公平、透明、稳定、国际化的营商环境，提升中国产品、技术、标准与服务在国际市场上的供给能力、供给水平和供给质量。

3.注重区域层面的协作共享

从空间形态来看，中国CBD初步形成了协作共享的网络化发展格局，是所在城市或区域内引外联的智慧平台。未来，应进一步发挥CBD在推动区域协同发展方面的作用，一是基于国家区域协同发展战略，以中心城市CBD为核心，以其他各级城市CBD为节点，以低碳便捷的城际交通为纽带，构建多层级、网络状、开放式的CBD网络体系;二是依托国家相关主管部门，建立由政府职能部门、企业、行业社团和高校研究机构等共同参与的智慧联盟、协同创新中心，推进单个CBD建设向统筹化、区域化、一体化和协同化的智慧创新联盟演进，以进一步强化CBD对区域经济发展的支撑作用。

4.提升CBD智慧建设水平

中国各地CBD在智慧设施、智慧应用、智慧产业等方面进行了大量的探索与创新，智慧化发展将是未来一段时期内CBD的重要发展方向。一是前瞻性地设计智慧CBD的总体架构，即借助新一代信息和通信技术，以系统整合的方式统筹设计CBD区域的规划、建设、运行和管理等全流程，依托互联网、物联网、大数据、云计算等先进手段，及时感知和快速分析CBD运行管理的各类重要信息，对CBD区域的环境建设、产业发展、民生服务、公共管理、城市安全等各类需求作出精准化的智能响应;二是加强信息化基础设施建设，即以构建高速、移动、泛在、安全的新一代通信网络工程为目标，深入普及高速无线宽带，优化完善第四代移动通信（4G）网络，探索启用5G商用，结合CBD物理空间建设加快推进智慧交通、智慧楼宇、智慧商圈、智慧社区等智慧应用体系建设，从而实现CBD的智慧运行和管理。

感谢中国商务区联盟、北京商务中心区管理委员会和上海虹桥商务区管委会为本文提供数据和图表等资料。

注释

①国内外有关CBD功能演变的研究，多是将其分为商业为主、商务功能强化以及商务功能升级三个阶段。本文认为在当前全球化进程和区域竞争态势愈趋明显的背景下，CBD尤其是世界级CBD的发展取向将是具有较强的资源运作能力和经济管控能力，在全球经济发展中发挥核心枢纽作用，如伦敦金融城、东京CBD、曼哈顿CBD等。

参考文献

[1] Murphy R. E.， Vance J. E. Delimiting the CBD [J]. Economic Geography，1954，（3）.

[2] 严重敏，宁越敏.略论上海市中心商务区的改造与发展[J].城市问题，1992，（4）.

[3] 蒋三庚.中央商务区研究[M].北京：中国经济出版社，2008.

[4] 王庆先，武亮.现代服务业集聚研究——边界测量及效应机制[M].北京：经济管理出版社，2013.

[5] 魏后凯，李国红等.中国商务中心区发展报告2014[M].北京：社会科学文献出版社，2015.

[6] 武占云，王业强.CBD现代服务业集聚机制与发展对策[J].开发研究，2016，（4）.

[7] 洪田芬，夏健.区域CBD网络的构建模式[J].现代城市研究，2007，（3）.

[8] 李俊辰.日不落帝国金融战：伦敦金融城的前世今生[M].北京：清华大学出版社，2012.

[9] 单菁菁，张杰，邬晓霞.略论CBD对促进京津冀世界级城市群建设的作用[J].城市，2014，（12）.

责任编辑：澍 文  

Functional Evolution and China′s Development Practice of Central Business District

Wu Zhanyun   Shan Jingjing

Abstract： The formation of Central Business District is the result of the comprehensive effect of agglomeration of economy， market demand， location condition， historical factors and policy support. Its evolution and evolution process is closely related to global economy development， technological change and institutional innovation. Similar to international experience， the development of China′s CBD is closely related to national and regional economic development strategies. With China′s economic development changing from high-speed growth to high quality development， the spatial form， core functions and development pattern of CBD in China are facing profound adjustment. Therefore， China′s CBD should proceed from the structural reform on the supply side， change the mode of government′s deep participation in economic decision-making， strengthen efficiency promotion， technological innovation and institutional supply， and promote the transformation of CBD from "outward quantitative growth" to "efficiency-based endogenous growth".

Key words： Central Business District（CBD）; function evolution; mechanism; development trend