房产查封执行异议之诉法院裁判标准

文/刘华健 编辑/臻熙

笔者按：在房产买卖交易过程中，从合同的签订到过户完成其中可能有一个较长的间隙，在这一过程中因出卖人个人财务状况的恶化，交易房产极有可能出现被其他债权人申请执行查封的情况。在这种情形下，作为善意买受人可以向人民法院提出执行异议之诉。然而，对于很多人来说，并不清楚这一法律保护制度，对于法院的具体裁判标准也不了解，本文即以案例分析的形式阐述房产查封执行异议之诉法院裁判标准。

一、案情

上海A公司（甲方）与伍某（乙方）于2012年7月23日签订《上海市商品房出售合同》，约定伍某购买上海A公司所有的位于上海市杨浦区国权路XX号的房产（以下简称“系争房产”）。关于所购房产的面积、价款、付款方式及交付等事宜，双方在合同中都有约定。其中，明确甲方在收到乙方支付的全部购房款及其他应付的费用后30个工作日内，向乙方交付房产。该房产的交付以双方签署《房屋现场交接确认单》为准；另，双方应于2013年1月27日前共同向上海市杨浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续。

2012年9月28日，上海市第二中级人民法院（以下简称“上海二中院”）依照申请执行人姜某的申请，做出执行裁定，依法查封了登记在上海A公司名下位于上海市杨浦区国权路XX号的房屋，即本案的系争房产。

对此，伍某作为该执行案件的案外人以其在法院查封系争房产前就与上海A公司签订了《上海市商品房出售合同》，且已付清房款并实际接受了系争房产为由，向上海二中院提出执行异议申请，要求停止执行。上海二中院于2014年1月15日做出执行裁定，裁定中止对系争房产的执行。姜某对此不服，遂向法院提起诉讼，请求判令对上海市杨浦区国权路XX号的房产许可执行。

二、法院裁判

法院经过审理后认为，伍某作为案外人提出执行异议，其目的在于阻止、排除对系争房产作为执行标的的强制执行。但对于执行异议的审查，应当依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，即被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

首先，伍某虽与上海A公司签订了关于系争房产的《上海市商品房出售合同》，并声称付清了全部房款，且提供了收款收据，但从银行的一系列对账发现了资金回流现象。因此，法院难以认定伍某已支付了全部的购房款；其次，上述第17条规定中的“实际占有”指的是狭义的占有，即伍某已实际入住使用，而非广义的占有，即只要签订了《房屋交接书》即可。通过法庭确认的事实，系争房屋装修工程至双方签订《房屋交接书》时并未通过竣工验收，不符合房屋交付和使用条件。所以，伍某关于其已实际占有系争房屋的主张，法院不予采纳；最后，关于伍某在房屋买卖合同的签订及履行过程中存在诸多与常理不符的行为。

综上所述，鉴于伍某并未付清全部购房款，亦未实际占有使用系争房屋，以及其在房屋买卖合同的签订和履行中存在与常理不符的行为，其所提出执行异议理由不能成立。法院对姜某要求许可对系争房屋执行的诉讼请求予以支持。一审判决后，伍某不服，提出了上诉。二审法院经过审理，作出驳回上诉，维持原判的处理决定。

三、笔者评析

（一）执行异议之诉的概念及涉及房产查封的相关法律规定

执行异议之诉，是指在执行过程中当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼，主要分为案外人停止执行之诉和申请人许可执行之诉两种类型。在司法实践中，审查涉及房屋查封方面的执行异议之诉最常用的法律规定是最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条。其中《查封规定》第17条的规定内容前文已经列明，在此不再赘述；《异议复议规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

（二）法院审查房产查封执行异议案件构成要件分析

通过上述法律条文的内容，可以总结得出在涉及房屋查封的执行异议之诉案件中，法院审查申请人的请求是否成立，主要考量标准就是案件情况是否同时满足以下四个构成要件的要求——注意必须是同时满足，缺一不可。

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。在我国，关于房屋物权的变动实行“债权合意加登记”制度，所以，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同的成立并且有效。《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”基于法律的强制性规定及经济生活中涉及大额标的且关乎住房的交易当签订书面合同的一般社会观念，同时也为法院甄别真实买受人提供依据，所以对抗法院执行查封而保护物权期待权的首要条件就是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而且关于合同的版本当优选网签标准合同文本，以便于审查具体的签约时间及增加可信度。

2.在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。首先，买受人的物权期待权之所以要保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并进行了一定外观公示；其次，占有该不动产的行为必须发生在查封前，在查封后占有的，受查封效力所及，不得对抗债权人。同时要求在查封前占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。这里涉及一个关键的问题，那就是对“占有”的理解。由于理论上对物的占有可以区分为直接占有和间接占有，鉴于间接占有的公示从外观上难以判断占有人，按照形式审查的原则难以判断，所以，这里的占有应当作狭义理解，即应当理解为买受人直接占有。以房屋查封执行异议之诉为例，法院赋予申请人以物权期待权对抗执行查封权的内在价值目标当是对于满足公民基本生活居住权的特殊保障功能的实现，所以，在此情形下关于占有的理解当是狭义的直接占有，并实际入住使用。如果是在接收房屋后委托他人进行装修、租赁给第三人使用或者空置，在这几种情形下，贸然提出执行异议之诉，便会面临很大的诉讼风险，前文的案例已经说明。

3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。在价款支付上，和《查封规定》第17条要求交付全部价款不同，《异议复议规定》第28条对于买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，也纳入保护范围。从实践中看，相当一部分不动产买卖所涉金额较大，当事人之间多约定分期付款，案外人虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行，不影响债权受偿，自然没有拒绝保护的道理。另，关于剩余价款的支付，是按照人民法院要求的时间，而非按照合同约定的期限执行，如此规定，体现出执行权作为公权力对被执行人与第三人之间民事权利进行适当的干预，对被执行人与第三人进行了适当的利益平衡。

4.非因买受人自身原因未办理过户登记。实践中，常见的可归责于买受人自身的原因主要有以下情形：（1）对他人权利障碍的忽略，如忽视不动产上设定的抵押权登记而不进行及时的处理；（2）对政策限制的忽略，如明知自身不符合购房条件仍然签订购房合同而无法过户；（3）消极不行使要求过户登记的权利，如存在对方违约后不积极催促过户登记或者为避税而故意不办理登记的；（4）已方的违约行为，如未按合同约定支付房款或者其他违约行为而导致过户延迟。

另外，关于买受人的是否存在过错的问题，当考虑合同的全部履行过程，前文案例中法院的思考因素及角度给我们提供了清晰的参量标准，总的原则就是要求买受人要履行诚信善良合理限度内的注意义务，在合同履行过程中不存在与常理不符的行为，否则便不能获得法律的特殊保护。

（三）房屋查封执行异议之诉当注意的程序性问题

1.执行异议审查前置及须在执行阶段提出。根据《民事诉讼法》及其司法解释的相关规定，执行异议之诉只能在执行阶段中提出，案外人、申请执行人提起执行异议之诉必须经过执行异议审查的前置程序，即先由执行法院做出审查裁定，对该裁定不服的才能提起执行异议之诉。这在现实操作中存在的问题是，如果当事人只是进行了财产保全查封，买受人便无权就财产保全裁定提出异议，只能被动地等诉讼案件进入执行程序或者与原告当事人协商解决。另外，无论是申请执行人还是异议人当特别注意法定期限的问题，一是在提出异议时注意保存提交书面材料的相关凭证，关注执行法院的审查进度；二是在收到执行法院的审查裁定后，如对裁定结果不服，必须在15日内向法院提出正式的执行异议之诉，否则，便在程序上丧失了被保护的权利。

2.对房产查封执行异议之诉，可否一并提出确权或者过户的主张。在纠纷发生后，于买受人而言，最简洁的方式便是希望在一个诉讼中解决全部的问题。所以在执行异议阶段，首要的想法便是考虑是否可以在执行异议之讼中一并提出确权或者要求诉讼过户的主张并获得法院的支持。笔者认为，买受人获取物权的原因是基于签订房产买卖合同的债权行为，由于合同的相对性和物权法定的基本原则，买受人不能在执行异议之诉中提出确权主张；同时，因房屋买卖合同的履行（过户登记）与对抗法院执行权的执行异议之诉分属不同的法律关系，所以在执行异议之诉中，买受人不能提出诉讼过户的主张。江苏省高级人民法院发布的《执行异议之诉案件审理指南》第9条便进行了明确的规定，案外人在执行异议之诉案件中同时提出要求被执行人继续履行合同、交付标的物或支付违约金等给付之诉的诉讼请求的，因其与阻却执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，在执行异议之诉案件中应当不予理涉，案外人可以就此另行主张权利。

四、结语

在强调“无恒产者无恒心”的中国，对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，对于增强人民群众对法律公平的信心及维护社会的稳定都具有重大意义。但是，正是因为赋予当事人对抗法院执行权的特殊保护地位，同时为防止被执行人与他人恶意串通转移财产，所以，法院对于房产查封执行异议之诉的审查往往适用较为严格的标准。其中，最为关键的一点，就是关于“占有”的狭义理解问题。希望本文所述的内容，能够对遇到相同情形的善意买受人有所帮助。