我国二三线城市房地产发展现状及前景分析

摘要：本文阐述了现今房地产行业在我国二三线城市发展的主要情况，接着详细对我国二三线城市房地产业的发展现状进行分析，分析中找出房地产行业产生诸类问题的因素，从问题的因素出发，提出对策，最后对我国二三线城市房地产业的前景进行预测。

关键词：二三线；房地产；发展；分析；

一、我国二三线城市房地产业发展现状

（一）外部环境

1 人口数量不断增长

在近几年城市化进程中，我国二三线城市是推动城市化发展的主要力量，常住人口数量在不断增长，增长速度较快。

2 经济发展成就显著

近几年，我国二三线城市的经济飞速发展，综合实力大大加强，抗风险能力也逐步增强。据2016年的数据显示：2016年全国二三线城市综合实力二三线市GDP平均增速达到7.82%，远高于全国的GDP6.9%的增速。增速超过10%的二三线市达到28个，7—9.99%达到49个。

（二）内部环境

1 房地产价格持续上升

从我国二三线城市的房地产市场来看，随着近几年政府对房地产市场的各项指标调控的加大，但房屋销售的数量和价格还是居高不下，从全国的数据不难看出，我国二三线城市的房屋价格依然偏高。刚刚毕业步入社会的年轻人和为投资收取高额回报的中年人，大量的购房，导致我国二三线城市房价不降的主要原因。

2 城镇化促进房地产发展

随着城镇化政策的深入发展，农村人口大量转移到城镇里，尤其是我国的二三线城市。这样就需要大量的房地产来解决居民的住房问题，新一轮的楼市也迅速上升。这一政策有效的解决了我国二三线城市房地产市场去库存难得问题，也将我国二三线城市城镇化率稳步提升。

二、我国二三线城市房地产业存在问题及分析

（一）项目大资金供应不足

我国二三线城市房地产开发商，一味追求地产的规模，不顾拿地成本资金付出高、基础硬件投资量大，在资金链上往往是以借贷作为项目工程开发的资金，在竞争市场环境和政府政策限制下，商品房销售不符合预期目标，资金短缺，容易导致项目瘫痪，影响企业经营。

（二）房地产市场服务行业紊乱

1 房地产中介

近几年，我国的房地产市场有些中介机构没有相应的从业资格，没有房地产市场营销相关的专业知识，仅凭生活中对房地产销售了解的一些经验，对客户的房屋买卖进行服务。使购房者在产权问题，住宅质量中都出现了不少的纰漏，不仅对客户的服务质量没有保证，有些机构更是倒卖房屋，恶意抬高房价，扰乱房地产交易市场的正常秩序。

2 物业管理

现阶段我国的物业管理服务体系还不够完善，物业管理服务水平相对滞后，物业管理的市场没有一整套成型的管理依据，导致开发商和物业公司，物业公司和业主之间的矛盾层出不穷。

（三）城区布局建设紊乱

我国二三线城市现今房地开发大多在老城区的基础上向外分散布局，科学划分中心城区、产业区、住宅区等，现今城市规划讲求整合原则，但是如果硬性要求老城区居民迁入规划区内很难，最根本的原因是老城区居民“城里人”思想难以转变导致居民抗拒政府安排，所以多数城市，政府城市建设工作不科学或者人民群众思想工作做不到位导致城市布局建设紊乱难以调节。

三、我国二三线城市房地产业的发展对策

（一）规范房地产市场信贷管理

在当前经济环境下，房地产行业的信贷风险随时都会发生，房地产信贷市场的监管力度要加强，政府部门要加强监督与管理，严格防范房地产市场的信贷风险。同时银行等金融部门也要严格把控各种贷款的使用和回收情况。在房地产市场中，要鼓励多元融资，使房地产业信贷风险有效分散。

（二）健全相关法律法规

房地产行業要做到有法可依，要完善房地产行业的相关法律、法规，在此基础上要对相关法律、法规不间断的进行修订，使它适应社会的发展需要。政府部门要对房地产及从业人员进行有效的监督，使整个房地产市场健康有序的发展。

（三）加强规划管理

普通商品房开发要符合“三先三后”的原则：优先考虑城市中心区，后考虑城郊结合部；先形成产业园区雏形（包括商务规划用地、学校建设用地、体育规划用地等），后建设居民住宅群；先建设城市基础设施后开发商务用楼。

四、我国二三线城市房地产业前景预测

（一）城市化促进销售量增加

从城市化进程开始，政府就大力鼓励农民进城购房，这一决策对城市房地产去库存起到了一定的作用，大量的刚性需求涌入二三线城市，房屋的成交量有一定的提高，能有效的缓解二三线城市库存大的压力。

（二）持续全力去库存

现阶段我国房地产销售在发达城市和沿海城市较快，在内地和二三线城市销售量相对缓慢，主要原因 二三线城市供需差距大，市场的有效供给没有形成，加上前几年的投资和建设规模较大，待售面积有增无减，房地产行业的去库存问题成为重点。

（三）私人定制成为地产新潮流

随着行业的变化，服务客户成为市场的主导，在大信息时代的背景下，人们生活也对品质有更高的要求。不仅仅满足于目前市场能够提供的服务，而是突出个性，的私人化定制来满足人们对住房的高品质追求。

参考文献：

[1] 陆宁·中国房地产存在的问题及发展对策研究[J]·建筑经济，2012（04）

[2] 牛毅·我国房地产价格为何居高不下[J]·中国房地信息，2010（03）

[3] 刘亚臣·房地产经营与管理[M]·大连理工大学出版社，2005

[4]冯京津.《合性措施，促进房地产市场健康发展》，《中国房地产信息》，2009

[5]施卫华.《房地产行业健康发展的思考》，《广东经济》2011年第11期

作者简介：温希锦（1984-）女 ，汉族 ，吉林省长春市 长春建筑学院，职称：讲师学历：硕士研究生