土地储备风险管理的研究

何锋

天水市城市建设投资（集团）有限公司 甘肃天水 741000

随着城市化进程的加快，旧城改造与搬迁、城市扩容以及招商引资力度的持续加强，对于土地资源的需求也呈现出日益增长的发展趋势。而这也在一定程度上加剧了城市土地资源紧张的趋势。所以，加强土地收购储备规范化管理工作的力度，深入的分析和研究土地收储过程中存在的相关问题，才能在促进地方政府土地资产管理与经营效率稳步提升的基础上，为城市化建设的顺利进行奠定坚实的基础。

1 国内土地储备制度的产生和发生

就国土面积中国位居世界第三，但是，实际可利用的土地资源不多。正是基于这样的现实需要，政府才开始垄断土地资源，以确保稀缺的资源满足公共基础设施建设的有效配置。而且，土地走向市场，发挥市场这只无形的手分配公共物品的同时，更需要政府的宏观调控。1993年十四届三中全会的召开明确了我国国有企业改革的方向是建立“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度，由此拉开了影响深远的国有企业改制重组的序幕。2002年国土资源部通过了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》，从而建立了我国国有建设用地的“招拍挂”制度，但需要注意的是实行这一制度的前提条件就是政府要垄断土地出让的供给。由于我国土地供给制度几经变迁，现存国有建设用地存在诸多历史遗留问题，产权不清权属不明使得存量土地的开发再利用难上加难。

2 如何游侠避免土地储备风险

2.1 建立土地收储合理机制和风险管理制度

先建立完善的土地收储补偿机制，完善补偿机制，就要建立一套系统灵活的补偿政策，成立专家小组对被占财产进行研究分析，给出统一补偿标准，从土地使用者的切身利益出发，提高补偿金额。另外应扩大补偿范围和方式，如台湾香港对于土地补偿除了土地及财产的补偿外还包括搬迁补偿以及搬迁所造成的损失的补偿，内地也应加大这方面的补偿。其次，加大土地市场清理整顿的力度，优化现有土地收购储备环境。政府部门必须在加大土地市场秩序整顿力度的基础上，积极的推动土地使用改革制度，明确土地划拨和使用的范围，为土地规划管理工作的开展营造良好的氛围。最后，通过建立协调机制的方式，加强各部门之间相互协调与沟通的力度。由于城市土地的收购、储备以及供应等各方面工作的实施是一个系统而复杂的工程，再加上其在实际运作的过程中，涉及到了土地、房屋、建设、财政、规划等众多政府部门，所以必须加强各个部门之间相互协调与沟通的力度，才能促进土地储备与土地资产运营效益的有效提升。

2.2 应用环境预评

狭义的土地储备制度仅指国家通过征收、收购、收回等方式将土地进行收储的行为，而不包括再次向社会供应土地的行为。广义的土地储备制度不仅包括将土地收储的行为，亦包括将土地进行必要的前期开发与整理以待向社会供地的行为。我国目前采用的是广义的土地储备制度。由于我国的土地储备制度不仅包含“土地的收储”，亦包括“土地的供应”，因此我们有必要确定环境预评措施的二阶段属性。在将土地进行收储之前首次进行环境预评，此称为环境预评的第一阶段。对于没有通过第一阶段环境预评的土地，我们不能将其纳入土地收储范围，待将该块土地进行污染整治再次预评通过后，方可对其收储。在将土地向社会供应之前再次进行环境预评，此称为环境预评的第二阶段。对于没有通过第二阶段环境预评的土地，则不能向社会供应。确定环境预评的二阶段性，可以最大限度的防范受污染土地进入土地流转市场，并且能够从源头改善人居环境，满足人民群众对良好生态环境的愿望和诉求。

2.3 建立合法运作原则解决旧城改造问题

建立合适的旧城改造法律体系是解决该问题的有效方法，当前，由于全国性统一的法律规范的缺位，各个实现土地储备制度的地方政府都是依照本地的地方性法规或地方规章运行；对于具体的制度及运作行为，尚有许多属于无章可循、无法可依的状态，如储备中心的法律地位及职权职责、纳入储备的土地范围、储备土地的出让方式等。

2.4 做好进储备土地前期整理工作

城市的规划与建设往往需要大量的资金为基础，储备土地制度不仅可以对社会发展做贡献，还可以帮助城市建设获取所需资金。储备土地的前期开发工作既可以由政府部门自行完成，也可以通过招商的方式，让投资企业去完成。大部分投资企业都是通过以储备土地为抵押的方式去银行贷款，获得储备土地前期整理工作开展的资金，这样的方式并不能够为城市建设带来很大的帮助，因此，可以在现有机制上对传统贷款方式进行改善。投资企业在借用储备土地进行贷款时需要对土地的一年收益进行预算，并以一年的预期收益作为贷款的信用担保，这样银行方能对投资方进行贷款发放。这种改善方式也是为城市建设获取资金的一种方式，不仅极大地利用了土地的自身价值，还为城市建设带来了不容小觑的帮助。储备土地的前期整理工作，不仅仅只是对土地进行相应的建设与改善，更是对周边的环境进行整体的重新布局，对水、田、路、林进行科学规划，对周边的生态环境进行相应的改善，打造一个良好的生态循环系统。同时政府部门在土地的运营过程中要充分结合我国目前的市场状况，对土地储备机制进行适当的调整，以求土地储备模式更加符合我国社会现状。

3 结语

土地储备制度是城市土地管理的重要组成部分，经过这些年的发展，在不断的实践、不断的完善基础上，各国土地储备制度管理都取得不错的佳绩。分析国外的制度管理经验，无论是美国的多元化管理、法国的优先购买制度，还是瑞士的土地银行制度。这些走在前沿的管理制度给我们土地储备制度转型提供不错的借鉴，回归到国内土地储备制度转型，关键的一点经验尤其值得我们去反思和实践：以公共利益为导向的核心要点始终不能动摇，同时，要保证政府在土地储备制度转型中的主导地位，充分发挥其土地资源管理的宏观调控作用。