房地产行业的投资价值及政策影响分析

张玉卓

（陕西铁路工程职业技术学院审计处，陕西渭南714000）

一、房地产行业一二三线城市的划分

目前，国内对于房地产行业一二三线城市的划分，尚未有统一的标准[1]。对众多标准进行分析，可以发现，在一线城市的划分上说法基本是统一的。中国目前被普遍公认的一线城市是上海、北京、广州、深圳。这四个城市在GDP总量上位居中国大陆前四位，明显领先于其他城市。这四个城市代表着中国房地产行业发展的最高水准，一般认作一线城市。但是对于二、三线城市标准的划分，目前还存在差异。这里采用一种比较常见的划分方法：“一线城市”包括上海、北京、广州、深圳；“二线城市”包括天津、苏州、无锡、成都、重庆、武汉、南京、杭州、沈阳、青岛、大连、宁波、厦门等直辖市或部分省会城市以及一些计划单列市；“三线城市”包括济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、长春、温州、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市[2]。

二、一二三线城市房地产行业基本面分析

（一）一二三线城市房地产行业业务及前景分析

“一线城市”房地产公司的业务以一线城市或一线城市为主的区域房地产开发为主，主营业务构成一般为房地产开发、房地产销售、房地产租赁和物业管理等，其中房地产开发或销售业务占主营业务比例较大。2017年第一季度，主营业务收入增长比例很大。由于2016年一年房价稳定且有所增长，房地产商对未来前景预测乐观，因此土地购置及开发均呈现加快迹象；今年各房地产商土地储备丰富。

一线城市中以房地产业龙头企业万科A（000002）为例。其主营业务主要是一线城市的房地产开发。2016年度，主营业务构成为房地产和物业管理，营业收入分别占主营业务收入的99.32%和0.68%；主营业务地区为北京、上海、深圳三市，营业收入分别占主营业务收入的12.49%、15.73%、17.02%。受2016年业绩影响，2017年一季度主营业务收入为2 954 384万元，同比增长31.06%。上年度公司加大了土地储备的力度，除了在主营业务地区北京、上海、深圳三市获取土地外，还开辟了新的开发城市。

“二线城市”房地产公司的业务差异很大，很多公司以房地产业为主，并经营其他商业业务。主营业务构成一般为房地产开发、房地产销售、房地产租赁、物业管理和商业等，其中，房地产开发与销售业务占主营业务比例较一线城市房地产企业要小。有些公司则只经营二线城市的房地产，主营业务构成只有房地产销售。2017年第一季度，主营业务收入有些公司增长，有些公司降低。2016年一年，二线城市房价虽不如一线城市涨幅高，但受一线城市的影响，二线城市房价也有所增长，房地产商对未来前景预测也比较乐观，因此，土地购置及开发亦均呈现加快迹象，以致今年各房地产商土地储备比较丰富。

二线城市中以房地产企业阳光城（000671）和华发股份（600325）为例。阳光城（000671）的主营业务是二线城市的房地产业和商业。2016年度主营业务构成为房地产和商业，营业收入分别占主营业务收入比例的60.32%和39.68%；主营业务地区为华东地区的二线城市。由于预收款比较多，2017年一季度主营业务收入为223 244万元，同比增长165.88%。2016年公司也加大了土地储备的力度。华发股份（600325）的主营业务只有二线城市的房地产。2016年度主营业务构成为房地产销售，营业收入分别占主营业务收入的100%；主营业务地区为华南地区的二线城市。2017年一季度主营业务收入为62405万元，同比变化-5.55%。2016年公司也加大了土地储备的力度。

“三线城市”房地产公司的业务是三线城市的房地产业，主营业务构成一般为房地产业。2017年第一季度，主营业务收入有所增长。去年一年，三线城市房价与其历史房价相比，缓慢增长，房地产商对未来前景预测也比较乐观，认为今年房价会小幅增长，三线城市会持续稳定，因此土地购置及开发亦均呈现加快迹象，以致今年各房地产商土地储备比较丰富。

三线城市中以中江地产（600053）为例。主营业务是三线城市的房地产。2016年度主营业务构成为房地产，营业收入分别占主营业务收入的100%；主营业务地区为南昌市、海口市，营业收入分别占主营业务收入的99.22%、0.78%。2017年一季度主营业务收入为7 793万元，同比增长286.57%，尤其是近几日，中江地产股票大涨，位于房地产板块榜首。2016年度公司也加大了土地储备的力度。

（二）一二三线城市房地产行业财务报表分析

1.房地产板块财务分析

房地产板块本身的特点使其经营缺乏连续性，业绩较为不稳定，上市公司平均净资本收益率也不稳定。过高的存货水平使房地产行业上市公司的总资产周转率远低于深沪两市的平均水平。随着行业规模的扩大，市场竞争的日益激烈，近年来房地产上市公司的平均主营业务成本不断上升，2016年的房价回升才使得大部分企业平均主营业务收入上升。一般而言，房地产板块的资产负债率都在60%以上，第一季度行业平均的净资产收益率指标为1.21%，净利润增长率指标为-15.57%，资产负债比率指标为138.62%。

2.一二三线城市房地产行业财务报表分析

一线城市中仍以万科A（000002）为例。2017年一季度的净利润率（%）达到15.67，同比增长43.98%，净资产收益率（%）为2.89，资产负债比率（%）为68.06，每股经营现金流为-0.6200，同比变化-282.35%。由以上财务指标可以看出该公司的盈利能力与本行业其他公司相比较差，增长能力较强，前景很好，但是收益质量较差。

二线城市中仍以阳光城（000671）为例。2017年一季度的净利润率（%）达到3.01，同比增长334.92%，净资产收益率（%）为1.33，资产负债比率（%）为64.19，每股经营现金流为-0.4500，同比变化-255.17%。由以上财务指标可以看出该公司的盈利能力与本行业其他公司相比较较强，公司未来增长能力强，前景好，目前收益质量差，现金流动性性弱。

三线城市中仍以中江地产（600053）为例。2017年一季度的净利润率（%）为-262.55，同比变化-7，148.30%；净资产收益率（%）为-36.95，资产负债比率（%）为78.48；每股经营现金流为-0.2200，同比变化-184.62%。由以上财务指标可以看出，该公司的的盈利能力与本行业其他公司相比较弱，公司未来增长能力弱，前景差，但目前收益质量好，现金流动性强。

三、各种政策手段及其对上市公司的影响

（一）财政政策手段及其对上市公司的影响

征税作为重要的财政政策手段，可以有效调控经济需求。房地产物业税是在保有环节征收的一种税。物业税开征将使房地产开发商降低初期的开发和使用成本，对缓解开发商的资金压力有很大的促进作用；同时，由于开发成本降低，房地产市场的进入壁垒也势必降低，有利于吸引更多的开发商进入，促进房地产业的竞争，缩减房地产行业的利润空间，减少消费者的社会福利损失[3]。

（二）货币政策手段及其对上市公司的影响

运用货币政策调控房地产市场，效果非常明显。由于房地产开发商贷款比例一直很高，因此银行存贷款利率的改变将直接影响房地产公司的盈利能力。适度宽松的货币政策在经济低靡期对推动房地产市场繁荣起到了关键作用，利率的下调有利于提高房地产行业的业绩水平，对利率下调的预期可能会引导部分资金流入房地产板块。但是从长期来看，行业利润取决于它的发展阶段和周期，宽松的货币政策并不能使开发商获得长期有效利益。而紧缩的货币政策在房地产过热时期可以抑制供给的增加和投机需求的增加，从而挤出房地产“泡沫”，实现行业平稳发展。2017年上半年房地产投资过热，可以取消房贷优惠利率。但是，货币政策手段须谨慎施行，因为货币政策的影响面比较广泛，尤其对房地产上市公司会产生巨大影响，这种影响将波及所有一二三线上市房地产公司，如果运用不恰当，大幅提高利率会导致内需不足、经济发展缓慢。

（三）行政政策手段及其对上市公司的影响

房地产市场低靡时期，各地方政府纷纷开始出台政策救助楼市。房地产市场飙升时期，房价增长超出了民众的预期和承受力，各地方政府又出台政策抑制过快增长。政府限制或者约束住房贷款，在一些城市，原本通过购房可以取得的户口迁移也陆续取消。这些行政政策伴随而来的是成交量大幅下跌，对一线城市影响较大，相比之下二线城市房价受到的政策压力较小，三线城市的成交依旧稳定。2017年上半年房价增长较快，一些地方政府已经采取了必要的行政手段抑制房价过快增长。行政手段在短期内可以起到明显的效果，但是，从长期看，这并不是解决房地产市场问题的根本措施。由于既得利益者总有办法规避这些政策对其投机产生的不利影响，最终可能带来房价的不合理走向，而且行政措施的片面性也会给普通老百姓带来不利影响，使原本抑制购房投机者需求的政策却抑制了普通大众的真实住房需求。

四、结论与对策建议

根据前文的上市公司财务分析来看，政府在一季度采取的一些房产政策，使得一线城市房产商利润相较于其他二三线城市有所回落，并且现金的回笼使得一线城市房产发展渐趋平稳；而二三线城市由于城市化进程使得投资机会较多，多数房地产商利润较高，未来前景看好，但净利润中的现金含量较少，现金流动性弱，自住型需求将随2016年房价的攀升而逐渐受到抑制。现阶段调控房价合理发展，需要综合运用财政、货币、行政等各种宏观调控手段，以市场调控为主，政府行政手段为辅。使用货币手段调控房价会影响整个实体经济的发展，在打击房地产投机需求的同时打压了真实需求，因此利率变动不宜过快过大。可以考虑使用财政手段对房地产进行征税，再辅之以适当的行政手段。房地产物业税是目前研究最多的一个税种，但征收实施成本较高，目前已有学者提出应开征房地产占有税替代物业税。笔者认为此种做法比较可行，既严格限制了投机需求，也避开了房地产产权所有的问题[4]。而且这样做可以避免一线城市房地产泡沫挤入二线城市，二线城市房地产泡沫再挤入三线城市这种恶性传导。此外，政府可以利用行政手段加大对房地产业的监管，使房地产业运作经营规范化，逐步迈入健康发展的轨道。

参考文献：

[1]王鹏，李菁.开征物业税对我国房地产市场的影响分析[J].税务与经济，2015，（1）.

[2]王文平.房地产企业财务分析管见[J].财会月刊，2016，（1）.

[3]周达.货币政策与房地产市场发展[J].中国金融，2015，（5）.

[4]杨瑾.完善我国房地产价格形成机制的思考[J].学术论坛，2016，（1）.