浅谈房地产测绘技术与质量

郭艳平

（内蒙古赤峰市林西县房产管理局，内蒙古 林西 025250）

一、房地产测绘的概念

房产测绘是测绘学中最具特色的分支。房地产测绘是一项专业的技术活动，是利用专业测绘技术以及测量仪器对房地产业有关测绘工作展开的技术活动，涵盖房地产调查、房地产平面控制测量、房地产要素测量、房地产变更测量、房地产面积测算、房地产图绘制、房地产成果资料验收等，测绘结果可以给房地产交易提供较全面的资料，还可为房产建设相关管理部门和房地产产权人提供可靠的数据依据，并且给保险、收税部门提供基础信息资料。

二、房地产测绘新技术的应用

（一）房地产测绘中全站仪测绘技术的应用

现代化促进城市呈现飞跃式发展态势，人们的品位不断提升，房地产业也在适应城市发展的过程中快速变革，在迅猛的发展压力下，提高房产测绘过程中的精确度，减轻劳动强度的同时增加工作效率就显得尤为重要。全站型电子测速仪又称全站仪，是集光、机、电为一体，具有水平角、垂直角、距离、高差测量的高技术测量仪器，具有集成化、自动化、智能化、精度高等众多优点，因此常被用于现代化房地产测量的数据采集和更新。对于全站仪而言，它能够放置在通视的发掘区位置，对特征点坐标数据进行采集绘制成图。为适应形状复杂烦琐的新型建筑，房产测绘技术与时俱进地进行更新，比较先进的有布设独立控制点或城市导线，采用极坐标的方法获取建筑的点坐标，以便计算建筑面积，更好适应现代房产测绘的需要。

（二）房地产测绘中RTK技术的应用

RTK技术作为全球GPS领域的最新技术，已经在欧美、日本等发达国家建立了非常完整的系统。RTK是一种基于WGS-84坐标的全球动态监测技术，受到社会各界的广泛关注。RTK技术的最大特点就是在野外实时获得的数据精度可达厘米级，不需要测量后进行解算，精确度相对较高。将RTK技术应用于房地产测绘，基准站通过数据链路将观测点和建筑点的站坐标信息传送给流动站。流动站基于数据链来接收基准站的数据，同时还会采集GPS观测数据，并在系统内组成差分观测值并对数据实时处理，最后给出定位结果，持续时间不到1秒钟，能够更加准确地界定房屋的界线权属，确保房屋产权管理的公平，减少由于房屋测绘结果引起的房产纠纷。RTK技术可以提高房地产测绘的精度，我国深圳、北京、武汉、青岛、上海、昆明等城市先后建立了市级的GPS网络RTK系统，且广泛应用于房地产测绘行业。

（三）房地产测绘中计算机的应用

在计算机绘图的帮助下测绘技术的发展十分迅速。以往手工绘制的结果图精度低且工作量大，计算机绘图在提高工作效率的同时，还提高了绘图的精度。如今，测绘行业都使用AutoCAD软件处理测绘得到的数据，得到最终的结果图。由于AutoCAD软件功能强大而且操作简单易行，将CAD软件绘图技术应用于房地产测绘中，可以使测绘内容表达得更加精确。在对图形的处理上，CAD具有强大完备的功能，操作简便，初学者也能很快熟悉操作。同时，具有良好的自我保护特性，非规范操作也不会对系统本身产生太大的影响，用CAD来进行房地产图形编辑非常便捷。

三、房地产测绘的质量控制措施

（一）规范房产测绘市场

控制房产测绘质量的过程中，规范房产测绘市场必须要放在第一位，相关的细节处理非常重要。但是在实际操作过程中，很多测绘机构无视对于细节处理的重要性，致使房产测绘的质量受到很大的影响。为此，国家需要制定相关的法律法规，明确划分基础测绘工作人员的职责，避免各自为政。此外，有必要基于测绘技术标准建立详细的分类标准，建立主体测绘项目，明确项目运行的可靠性，确保项目运行的高可靠性，严格审查测绘机构的资质，控制市场的准入制度，阻止问题企业进入测绘市场；定期公开基础测绘信息，供测绘项目相关信息的查询，最大化实现其社会效用。此外，测绘行业的发展应以市场为导向，在相关法律规范的引导下逐步推进。为了保证房产测绘行业的发展，国家需要通过系统跟踪的方式，根据市场发展情况，实时跟进不断修订相关规范，促使我国的房产测绘行业向专业化、市场化、规范化方向迈进。

（二）建立测绘人员培训管理系统

房产测绘是一项复杂的工作，面对构造复杂的建筑更是如此，由于需要处理的数据多并且计算量巨大，所以对房产测绘的从业人员的水平和技术素质提出了更高的要求。

测绘技术人员在控制测绘质量的过程中有着非常关键的作用，因此，要加强对测绘人员的培训，确定培训项目与内容，因地制宜建立适合当地房地产行业发展的培训管理系统，使受训者能够灵活应用到实际工作中。建立培训管理系统首先要确立培训管理制度与流程、细化培训内容。从事房地产工作的人员并非全是专修房地产专业的人员，多数是由各行各业的非专业人员跨行进入，专业技能薄弱、基础知识差。所以，培训前要针对不同的人员制定不同的培训方案，掌握每一个员工的实际情况，然后确定不同的培训内容，以使培训成为可能，达到最佳训练效果。在进行房地产管理的过程中，吸引高素质的管理人员极其重要，基层员工的人才培养也应受到同样的重视，只有与时俱进地不断学习，人员素质才会整体提高，最终促进房地产行业的整体进步。

（三）严格房产测绘过程中的检查

关于房地产测绘成果检查验收的措施与体系，为了保障成果的品质，测绘人员必须具备高度的责任感、严谨认真的工作态度和纯熟的操作技能；同时，还要必须有严格的质量检查制度。测绘单位多数采纳“二级检查”“一级验收”的制度。一级检查是依托自查与互查，作业组的专职检查人员依照该项目设计的技术路线检查测绘成果，检查其测绘成果得出的过程能否严格契合相关操作规程。在测绘过程中，第一测绘人员应当时时检测本人的作业方式，避免出错，自查是测绘质量能否保证的关键所在。接下来第二测绘人员会再次进行检查，即互相检查（互查）。经过第一级检查后，测绘单位和质量检查机构进行第二级检查。检查的重点在测绘成果产生的依据和过程，再对图形、数据进行抽查。最后，为了保证测绘质量，除一定强度的业内检查外，还要保证有一定的外业检查。

在房产测绘中，首先，必须严格遵守房产测绘的法律法规及程序规范进行工作；其次，不断使用、更新房产测绘的新技术、新方法；再次，利用多功能新型的房产测绘仪器，实时提高测绘成果的准确度和精确度；最后，定期组织测绘工作人员进行培训，不断提高他们的管理水平和工作素质。只有这样，才能确保房产测绘技术和测绘成果质量的逐步提高，确保广大人民群众合法权益不受到损害，才能体现出测绘工作全心全意为人民服务的宗旨和理念。