高层对房地产来了致命一击

马继鹏

近日，监管层、官方媒体和专家联合对房地产市场来了一次暴击，目的就是让抱有“房价永远上涨”幻想的部分购房者、地产商和地方政府死心。

聪明的房地产商已经嗅到了其中的“危险气息”，就在昨天，恒大境外发行18亿美元债，最高年利率13.75%。

恒大这个举动背后释放的信号比万科喊出“活下去”严重的多。恒大今年在所有的房产商中算活得很好的了，以这么高的利息举债，说明要筹钱应对地产“长寒冬”了。

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10月28日，住建部党组发布《关于巡视整改进展情况的通报》，主要内容是如何落实中央巡视组反馈的巡视意见。

今年2月23日至5月23日，中央第十一巡视组对住建部党组进行了长达3个月的巡视，提出了很多问题，其中就包括房地产调控政策的落实情况。

住建部在《通报》中是这么说的：

中央巡视组反馈的问题，全面客观、实事求是、切中要害，提出的整改要求对症下药、精准深刻、明确具体，部党组诚恳接受、照单全收、深刻反思、坚决整改。

其中，关于房地产调控，住建部的表态如下：

1.坚决落实“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，加大分类调控、精准施策力度，加快推进住房制度建设。保持调控政策连续性稳定性，落实地方主体责任。

2.通过中央媒体主动发声，强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

住建部上述表态是很有针对性的，绝不是空穴来风。最近，市场传言，经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控。

与《通报》几乎同时发布的还有住建部与国家统计局联合发布的《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》，要求各地统计部门、住房城乡建设部门高度重视房价统计工作。

更具体的要求是：规范和加强网签备案制度，及时准确报送网签数据，确保网签数据真实可靠，严把房价数据质量审核关，严肃查处房价统计违法行为。

为什么要确保房价统计真实？一方面是为更精准的调控提供依据，另一方面，也在为下一步征收房产税打基础。

以前，很多城市中介机构可以帮购房者签“阴阳合同”，一份用来網签，一份用来贷款，一般前者的价格低，后者价格高。最近有北京中介的人说，已经不能签这种合同了。

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监管部门重申调控政策不会变，官媒也在积极配合，打消一部分购房者、地产商以及地方政府“限购取消”的幻想。

新华社29日发布题为《如何看待未来房价走向？》的文章称，从最近一系列政策来看，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”。

文章称，政策“说话”，对引导和稳定房价预期起着关键作用，把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形，让有些地方寄予房价“再飞一会儿”的希望迅速冰冻。

新华社发这个文章有两个原因：

1.上文中提到，住建部在《通报》中说“通过中央媒体主动发声”，新华社是其中之一。

2.最近确实有些声音，认为房产调控政策可能要放松。新华社作为“国社”这是在以正视听，“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。”

还有一条很重要，现在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期，不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。

这句话通俗讲就是，以前的调控不会有任何放松，而新的政策会接踵而来，不断给调控政策“打补丁”。

在之前的文章中，我也说过，现在的房地产市场处于购房者和房产商博弈过程中，如果调控稍有放松，房价可能马上就会暴涨。

所以，新华社在这个时候发文，用意就非常明显了。就是要告诉外界，下半年房地产调控没有“喘口气、歇歇脚”。

试想一下，如果调控不放松，房地产长效机制也建立了，房价就会失去非理性上涨的根基。

“投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势，丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想，摒弃房价‘复燃的幻想，及时调整心态回归理性。”新华社已经直接喊话了。

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上海市人民政府参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长盛松成31日发表的一篇文章也耐人寻味。

他以前是央行调查统计司司长，现在专心搞学术了，但在关键时刻，都有他的身影，比如之前央行和财政部互怼的时候，他就站出来给央行说话。

所以，和其他学者相比，他的言论还是值得参考的。这一次是关于房地产的，他的态度是：“扭转房价只涨不跌的预期正当其时”。

盛松成表示，我国长时期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上，现在和未来较长时期都应该坚持调控政策不动摇，巩固得来不易的调控成果，扭转房价只涨不跌的预期，哪怕付出必要的成本。

他分析指出，很多人之所以相信房价只涨不跌主要有三个原因：

1.过去20年，中国房价确实是一只上涨的，购房者没有经历过像样的房价下跌。

2.中国经济基本面良好，这成为房价及房价预期上涨的基础支撑，很多人觉得，经济增长靠的就是房地产，所以，经济要增长，房价肯定要上涨。

3.中国形成了超长期看涨预期，全社会几乎无人相信房价会跌。

大家为什么坚信房价上涨还有一个很重要的原因，就是任志强提出的“夜壶论”。我国十几年来的房地产调控有一个明显的特征：经济下行时放松调控以拉动经济，房价上涨过快时则加强调控来平抑上涨势头，政策始终在两者间反复和摇摆。

来看看具体的调控轨迹：

2003年，经济出现过热迹象，房地产投资增速一度超过30%。央行于当年6月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，以通过抬高房地产业银行贷款融资的准入门槛来降低投资增速。但是当年“非典”爆发，经济增长受到影响，8月，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，给予房地产业以国民经济支柱产业的地位其后果就是2005-2006年的房价快速上涨。

2007下半年，面对房价过快上涨的态势，中央重新出台调控政策，房价涨幅应声下降。2008年底，为应对国际金融危机导致的严峻经济形势，房价调控再次放松，结果是房价再度飞涨。

2009年12月，中央政府为了遏制部分城市房价过快上涨，调控政策又不得不急转向“挤泡沫”。2014年，在经济下行压力增大、地方政府债务问题严重和房地产企业风险增大的背景下，全国房价调控再次放松，一线城市的房价在16个月的时间内上涨了42.3%。自2016年3月开始，在史無前例的房价上涨之后，新一轮调控如期而至。

不过，盛松成指出，房价“只涨不跌”的预期产生了严重后果，房价预期成为经济短期发展的兴奋剂，损害经济的长远发展。

有研究表明，中国住房价格上涨1倍，通过人力成本上升使得经济增长率下降4.1个百分点。而且房价的高涨使房地产业利润率高企，并带动金融业的发展，将大量资金吸引至房地产业和金融业中，伤害了实体经济的发展。

另外，房地产过度发展导致地方政府对“土地财政”的依赖，地方政府往往通过低价出让工业用地来拉动经济增长，这使得我国工业用地使用效率低下，容积率明显低于发达国家。

所以，现在不是要不要调控的时候了，而是必须要调控的时候了。

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关于现在的房地产大势，相信地产商远比媒体、专家和购房者看的透彻。

10月以来，碧桂园、泰禾、中海、越秀、云南城投、万科等多家房企集中发行债券融资。主要用于项目开发及补充流动资金等。阳光城大股东已100%质押所持股票。

万科、华侨城公告坦言，该次超短融募集资金用于补充流动资金，偿还到期债务，包括银行保理融资、银行贷款和债券等。

近几个月来，房企融资需求频现。1至9月，仅信托、发债渠道，房企融资额就超过万亿元。究其原因，是集中迎来债券偿还期。

昨天，恒大发行总额18亿美元的优先票据，而恒大集团董事局主席许家印将认购10亿美元。

在18亿美元的票据中，包括年利率11%、2020年到期的5.65亿美元票据；年利率13%、2022年到期的6.45亿美元票据以及年利率13.75%、2023年到期的5.9亿美元票据。

一般而言，债券融资期限越长，融资利率越高。而目前国内的房企在境外发行的大笔美元债，为了确保认购的顺利进行，表示对公司的信心，一般都要自己先认购一部分。

地产商都准备过冬了，普通投资者就没必要凑热闹了。