在中国买不起房？去越南吧！

王莹莹

2016年年初，一次从广西东兴到越南芒街的“一日游”，为刘铁成打开一扇新的“窗”。他看到越南的落后，也看到越南的商机——三星和富士康已经去越南设厂，三星不仅仅是投资生产线，而是研发生产一体，生产重心都转移到越南。

刘铁成从事电子元器件的对外贸易，商人的敏感让他觉得这是一次机会，于是他在2016年的清明节再一次考察越南，从芒街到下龙湾再到河内、胡志明市，一共考察了十几天。当时考察的结果是：当地的供应链体系粗糙，投资工厂的成本较高，政策风险较高;南北方发展差异很大，河内作为首都，政治氛围较浓，南方胡志明市相对以经济为主，开放力度较大，但当地人收入水平低，且走私贸易盛行，做电子贸易市场前景不是很大。

最终，刘铁成发现，越南的房地产市场或许是个不错的投资选择。2008年经济危机导致越南房地产市场在2013年-2014年下滑至最低位，2015年，越南調整政策，开始允许外国人投资本国房产。此前，外国人在越南买房，只能和开发商签50年租赁合同，还需要长期在越南工作，有工作签证，2015年之后，对外国人买房的限制取消，而且能够拿到房产证。

2016年时，在刘铁成看来正是进入越南房地产市场的好时机。早年，因为一门心思都放在生意上，刘铁成曾错过上海、深圳两地的房地产爆发期，这一次，他并不想错过越南的机会。

不过，想进入越南房市，要先交点“学费”。

刚到越南时，刘铁成最开时选择租房，租房过程中，他还遭遇到房东违约，被迫提前搬走的情况。2016年9月，刘铁成第一次买房的经历也并不成功，因为不了解当地政策，当地的翻译又向着自己人，结果交了订金，后面想办手续时，才知道对方办不了房产证。

虽然吃了亏，但在整个过程中，刘铁成也积累不少经验，这坚定了他成立房产经纪公司的决心，因为他跑遍越南，也没找到一个中国人创办，服务中国人的正规房产中介平台。当年12月，刘铁成拿到执照开始正式运营，为买家提供投资建议、政策咨询等。

运营之初，刘铁成的一些朋友去越南考察或是游玩，就会委托他购买一些越南房产，几个月时间，公司就销售了一两百套公寓。

刘铁成的一个直观感受是，从2016年开始，投资越南房市的中国人就开始增多，最近两年稳步上升阶段。这也印证了居外网的一组数据：越南房地产的询盘量从2017年第四季度开始迅速增长，成为东南亚各国房产咨询人数上涨速度最快的市场，2018年第一季度的询盘量比去年同比增加300%。

究其原因，首先就是价格便宜，在越南购买公寓期房（楼花），前期只需支付10%-30%，而且不需要缴纳房产税;其次，在东南亚国家中，越南已经连续多年GDP增长保持在6.5%以上，经济发展迅速，城市化建设速度快，房价自然就有很大的上升空间。最近几年，胡志明都被普华永道和仲量联行列为亚洲发展潜力最大的城市之一。

对于越南的经济发展，刘铁成比较直观的感受是，越南本地人买房，商业贷款的年息在9%-13%，与此同时，银行的存款利率也很高，能达到7%-8%，这也能反映出各行各业正处于上升期。

目前，投资越南房产的中国人倾向于购买大城市新城区的中高端房产，投资回报率也很高。此外，胡志明市的租金回报率也非常高。数据显示，2018年全球城市租金回报率排行榜中，胡志明市排名第13位，位于东京23区和洛杉矶之上。

刘铁成的客户中以中短期投资为主，基本上都会买 3-5套，有位客户最多一次投资11套公寓。他以新加坡房地产公司在胡志明的一个楼盘为例，该楼盘期房第一期交费时为1300美元/平米，两年后，就已经涨至1800美元-2000美元/平米。

不过，并不是所有的楼盘都有这样大的涨幅。经历了楼市探底后，越南政府希望整个房地产市场能够平稳、健康发展。因此，这两年公寓的行情也是逐渐趋稳，涨幅在10%-30%。

投资越南房地产的风险，主要是政策风险，因为越南的法律和政策很容易修改通过。最近，也有人在议论是否要征收房产税。所以，刘铁城也会提醒一些投资者，个人名下的房子不要超过十套。