小议房屋转租中的几点法律问题

赵琼

摘要：在市场经济中，房屋租赁是非常活跃的经济行为。租赁合同也是合同法中的重要组成部分。本文从合同法、城镇房屋租赁合同解释等法律条文出发，着重对合法转租、非法转租中各主体涉及的权利义务进行分析。

关键词：非法转租 合法转租 不当得利 次承租人

近年来随着市场经济的快速发展，城镇化建设的稳步推进，劳动力人口的流动，房屋租赁市场需求旺盛、交易活动频繁。在法务实践中，当事人主体之间会因房屋转租而产生各种民事法律关系。清楚地界定出租人、承租人等主体间权利义务，对维护租赁交易秩序、促进房屋租赁市场良性发展有重要意义。

一、房租转租的概念

出租人将房屋租赁给承租人后，承租人将房屋的全部与一部分出租给第三人即次承租人使用、收益，并向次承租人收取一定费用。依照是否获得出租人同意的意思表示，转租分为合法转租与非法转租。出租人的意思表示，即可以是明示也可以是默示，在一定程度上也允许事后追认。《合同法》第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”合同法第225条规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”

二、房屋的非法转租

（一）出租人享有的法定解除权与法定解除权的消灭1.根据《合同法》第224条第2款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”2.根据《城镇房屋租赁合同解释》第16条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

（二）非法转租与不当得利

1.根据《合同法》第225条“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”《合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”由此可见，承租人对租赁物是享有收益权利的。

2.承租人非法转租在先，出租人解除租赁合同后，承租人如果拒不返还租赁物，且继续将租金占为己有，构成不当得利。

3.正常租赁期间，承租人擅自将房屋转租而获得租金，并不当然构成不当得利。举例来讲，李某将房屋出租给张某一年，收取租金10万。后张某在李某不知情的情况下，偷偷将房租转租给王某，租金按月1万收取。在张某转租房屋后的六个月内，李某知悉此情况，但却从未提出异议业，且未解除与张某之间合同，则可以认定为李某对转租既定事实的认可，张某因转租房屋获得的租金，即张某基于承租权对租赁的房屋享有的收益权能，并不对李某成立不当得利。如果在张某转租房屋后的六个月内，李某知悉此情况并提出异议，即使李某未以此解除与张某之间合同，张某与王某之间的租赁合同无效。依据《城镇房屋租赁合同解释》第5条第1款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”，张某向王某收取的租金的行为构成不当得利，张某应向王某返还该租金。

三、房屋的合法转租

（一）合法转租的法规依据

依据《城镇房屋租赁合同解释》第15条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”该解释第16条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”合法转租应具备三点条件：（1）应当有出租人同意的意思表示（2）可以推定出租人同意（3）转租期限超过承租人剩余期限且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效。

（二）转租中次承租人的权利与义务

《城镇房屋租赁合同解释》第16条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”在此条款中明确了次承租人的诉讼地位。

《城镇房屋租赁合同解释》第17条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持。但转租合同无效的除外。”“次承租人代為支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”在此条款中明确了次承租人的代位清偿请求权。在房屋合法转租中，若承租人不支付到期租金，经催告后经过合理期限后仍不支付，次承租人享有代为清偿请求权，有权要求代为承租人支付到期租金。经核算，代为支付的违约金超出其应支付的租金数额的，次承租人可以要求以超出部分折抵租金或者向承租人进行追偿。次承租人代为承租人支付到期租金的行为，不仅仅是对帮助承租人清偿债务，也是对次承租人自身权利的保护。及时支付租金，能够保证合同继续有效，在一定程度上阻止出租人行使合同法定解除权。对于次承租人的清偿行为，出租人不得拒绝，若出租人拒绝领受，次承租人有权将租金提存。

另外，在法务实践活动中，还要注意区分非法转租与擅自出租他人之物的区别。承租人未经出租人同意非法转租房屋，只要出租人未明确表示异议并解除租赁合同，承租人因租赁行为的获利并不对出租人处理不当得利。而在界定擅自出租他人之物（非法转租之外）时，法律并不认可承租人对租赁物享有收益权，承租人因为出租房屋的获利，当然对房屋产权所有人构成不当得利。