中外社区商业开发模式比较及经验借鉴

靳晶晶

内容摘要：随着经济的发展，一种新型的商业地产模式—社区商业逐步兴起。社区商业的出现不仅解决了社区居民日常生活需求的问题，而且作为一种基础型商圈对整个城市的商业也起到了补充作用，是整个城市商业构成不可或缺的一部分。本文在介绍我国社区商业开发模式的基础上，分析了美国、英国、日本、新加坡四个发达国家的社区商业开发模式，从四个发达国家社区开发模式的经验中总结出一些启示，以促进我国社区商业开发模式的优化。

关键词：社区商业 开发模式 经验 启示

引言

随着经济的发展，世界各国的经济形态逐渐发生变化，20世纪50年代，一种新的商业形态—社区商业在美国逐渐发展起来，给美国居民的日常生活带来了极大便利。伴随着各国城市商业中心的饱和，以及居民郊区化的现象出现，社区商业在全世界得到了快速发展。社区商业的出现不仅解决了社区居民日常生活需求的问题，同时作为基础商圈，对整个城市的商业也起到了补充作用，可见社区商业是以社区居民为服务对象，以使居民方便快捷的购物和提供居民所需的基本服务为目标，区别于城市商业和区域商業的一种基础商业形式，是构成城市商业的重要组成部分。

我国社区商业相比国外起步较晚，而且发展不平衡。随着社会经济的不断发展、居民消费需求的日益提高、人口郊区化现象的不断扩大、城市交通状况的恶化，如何能让居民在平时方便快捷的购物也是需要考虑的问题。所以在这一背景下，发展社区商业是未来大中型城市必然的发展趋势。

我国社区商业开发模式分析

（一）社区商业开发概况

虽然我国社区商业起步晚，发展较不平衡，但是随着经济的发展，我国政府也开始逐步重视社区商业的发展。商务部于2005年发表了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，明确提出了要用5年左右的时间在大城市中大力发展社区商业，初步完成5000个项目的改造与建设。2012年，商务部发布的《“十二五”时期促进零售业发展的指导意见》中明确指出，将适度发展大型商业网点，加强社区配套商业设施建设，形成以城市中心商业区为核心、城市区域商业中心为骨干、社区商业为基础的商业格局。

近几年，我国在社区商业建设上也取得了显著的进步和成果，特别是在一些大城市中，社区商业发展更为明显，如上海的百联西郊购物中心，营业面积6万平方米，汇集许多专卖店、大卖场，主要服务周边3-5公里范围内的三个社区10万-15万的居民；北京已发展社区便利店、超市2000多家，再生资源回收点2000个左右，肉菜市场385个，菜店164个，极大地方便了社区居民的日常生活；沈阳，将连锁企业引入社区，诸如：沈阳市副食集团、佳美隆跳蚤连锁公司、九七超市等，既便于整个社区商业网点的统一管理，又保证了这些连锁企业的良好发展。

（二）社区商业开发模式

从总体上看，我国的社区商业开发模式主要有社区底商、社区商业街、社区商业中心三种。从整个商业效果来看，社区底商模式能满足居民的基本生活需求，利用住宅，公寓等物业底层建筑，从事零售商业和服务业，可作为小区配套型购物中心；商业街能满足居民的综合性服务；商业中心，则是满足居民全方位的需求，是真正的集购物与休闲于一体的多功能商业聚集地。具体开发模式如表 1 所示。我国社区商业的开发模式基本上表现为两方面：一是在旧社区原有的商业设施基础上加以改造，主要以社区底商和社区商业街两种形式出现；二是对国外开发模式的借鉴，在新建社区的周围配套设置相应的商业设施，采用合理的布局规划，主要表现为商业中心。

国外社区商业开发模式分析

（一）美国社区商业开发模式

作为社区商业起源的国家，美国的社区商业已经达到了高度发达的程度。美国的社区商业起源于20世纪50年代，其发展是因为居民居住郊区化而导致的商业活动郊区化，并无政府的太多干预。到了20世纪60年代，美国居民郊区化规模不断扩大，相应的社区商业发展也达到了成熟的阶段。主要是以购物中心的形式出现，能满足居民“一站式”购物的需求。从规模上看主要有3种类型，如表2所示。

社区购物中心主要是以单层楼的形态出现的，占地面积大约为4-12万平方米，能够满足大概2-10万的居民的日常生活需求。主要零售业态包括超市、便利店、连锁零售企业，以及各项服务设施。主要有两大特点：一种是以一个规模较大的零售单店为整个商业区域内的中心，然后在该中心周围辅以其他的相配套的零售设施，即中心发散式的布局；另一种是以块状发展，一个块状地带既有购物场所，又有娱乐休闲空间，这样就构成了一个大区域联盟式的消费空间。美国社区购物中心各业态大概比例为：购物约为65%，餐饮约为15%，娱乐休闲约为12%，综合服务约为8%。这种以购物中心为核心的社区商业开发模式与其发达的经济、广阔的国土面积、较高的汽车普及率以及较低的人口密度是密不可分的。

在波特兰、西雅图、洛杉矶等城市，社区商业的规划和整体布局由政府统一确定，一个居住区地块中，政府会统一规划多栋住宅，在住宅和街区之间交叉布局社区商业的开发。而在完成整体布局和规划后，由大型零售商以及商业地产开发商等相关公司组织完成开发工作。政府主张以20分钟社区生活圈为主要形态，因此，美国最常见的社区商业模式是街道中心以及中等社区中心模式。以波特兰为例，政府要求市中心建设用地控制在0.0036平方公里以内，街道宽度在9米以内，社区商业的开发必须在此规定范围之内，这也体现了政府对于城市和社区边界的严格控制，让美国社区商业能够在规划范围内承载更多的功能，保证了社区与商业之间的良好互动。

（二）英国社区商业开发模式

英国社区商业也是以社区购物中心的方式出现的，也是由于居民郊区化而产生的，但是美国的居民郊区化是由于居民本身的居住原因，而英国社区购物中心的社区商业开发模式则是在政府的干预下形成的。二战以后，英国大部分城市都遭到一定的损毁，于是由政府出面规划，并由政府拨款的新城开发公司联合私有企业共同建设，因此，新城开发的政策实质上是由中央政府直接制定。在新城区建设的过程中，政府将社区商业作为社区服务设置之一纳入规划，并设定每个社区服务半径约为10分钟的步行距离，服务人口约400-500人。新城区由居民区与工业区构成，而新城区的社区商业区往往被规划在新城区的中心区域，与行政管理区、社会活动区毗邻。90年代后，越来越多的大型新城区建立起来，大型新城区拥有更为完善的生活服务设施以及文化娱乐设施，而社区商业也升级为规模较大的购物中心。由于英国的人均土地面积低于美国，而且汽车普及率也没美国那么高，因此其社区购物中心网点分布要比美国的密集，规模以及服务半径也小于美国。英国社区商业中心规模大约为1-3万平方米，能为约2-4万居住人口提供生活服务。

随着新城区服务半径的不断扩大，超市、购物中心的数量也越来越多。不断崛起的超市开始挤压社区小商店的生存空间，破坏了原有的社区商业平衡，因此，2010年英国政府宣布对社区小商店进行减税，为期两年。在政策的推动下，社区小商店在英国的新城区中的地位再次得到巩固。而《2015年英国商业街前景报告》认为，社区小商店作为英国社区商业中的重要组成部分，不仅具有商业功能，更具有社会功能，因此在社区商业不断发展的历史进程中，应当充分考虑当地的传统文化和已建立起来的和谐社会关系。可见，英国的社区商业在发展过程中也并非一帆风顺，新城区规模的不断扩大使得周边小城区的社区商业生存空间被挤压，实际上不利于小城区的社区商业的发展，也违背了英国政府对新城区的规划初衷。

（三）日本社区商业开发模式

二战后的日本，经济快速发展，仅用了30年的时间就完成了国家的经济恢复重建，并迅速成为了世界格局中较为强大的一股经济力量。战后的日本以最快的速度完成了工业化进程，随着日本经济发展速度的加快，城市人口也逐步向郊区转移，在这一过程中，日本的社区商业逐步发展起来。

当前日本社区商业的发展主要有三种模式，一种是社区底商，也是日本社区商业的初始形态，社区一楼的居民可采用自营或出租的形式来进行一些商业活动，当前日本的社区底商依然是一种普遍的社区商业模式，尤其在地铁出入口分布密集，日本小区的开放性质是社区底商发展繁荣的重要因素之一。第二种则是传统商业街的形式，商业街的模式是社区底商的升级，在一定的底商集聚后所形成的区域性质的社区商业。商业街对于社区经济甚至是区域经济的影响力十分显著。但是商业街在发展过程中也出现了无序经营、占道经营等问题，而为了改善这一问题，底商自发成立商业街管理委员会。但随着新的社区商业模式的发展，传统商业街模式已经开始衰落，《2015年日本商业街实态调查》报告显示：日本传统商业街模式衰退率高达97%。第三种社区商业模式是邻近型小型购物中心模式，也是日本当前最流行、发展最好的社区商业模式。由于日本交通基础设施建设的完善以及汽车的普及，居民更倾向于去位于郊区地段的购物中心进行购物。当前日本的邻近型购物中心多由专业的不动产公司进行规划和开发，如永旺集团、三井不动产等。以永旺商业管理有限公司为例，其将购物中心划分为郊区型大型购物中心以及都市邻近型小型购物中心进行规划发展，并根据商圈大小与周围居民的消费能力来进行科学合理的规划。

（四）新加坡社区商业开发模式

新加坡的社区商业也是在20世纪60年代经济快速发展、城市中心居住趋于饱和、人口郊区化的情况下发展起来的。新加坡的社区商业有个特有的名字—“邻里中心”（Home by Home），即按照社区建设标准，根据社区的规模、类型、人口配备相应的商业设施，不以盈利为目的，由开发商和物业统一管理，专为社区居民提供生活服务。根据以上的解释可以看出，邻里中心是包含在社区最初规划之中的，由政府指导规划和统筹管理。

一个标准的邻里中心，主要的设施配置有：1个超级市场、1个菜市场、2个食阁、30家以上的商店等。主要提供的服務有：购物、餐饮、医疗、娱乐、美容美发、家政等一系列居民生活所必需的服务。具体分类如表3所示。

新加坡的邻里中心是新加坡政府在1965年推行并长期实施的组屋计划的延伸，已经成为了新加坡的城市名片。当前的邻里中心主要分布在由政府规划的组屋区内，在政府的统筹下，组屋区有完善的生活配套服务，即社区商业。政府在规划邻里中心的过程中遵循的是新加坡的社会文化情况，让邻里中心具有：“国家至上，社会为先；家庭为根，社会为本；关怀扶持，同舟共济；求同存异，协商共识；种族和谐，宗教宽容”的精神内核，而这样具有东方智慧与西方人文精神的社区商业规划指导思想让邻里中心与新加坡的社会文化一样，具有高度的包容性与民族特色。在邻里中心的规划过程中，将服务对象定位为区内的居民，因此邻里中心也和城市功能存在一定的差别，邻里中心与城市功能的相互交叉构成了新加坡城市人民活动中心的完整系统。此外，由于邻里中心受到政府的调控，完善的公益服务让邻里中心的社区商业模式无论从商业性，还是从公益性方面来讲都具备极大的优势。

（五）国内外社区商业开发模式对比分析

通过上述对我国与美国、英国、日本、新加坡四国社区商业开发模式的对比，不难发现当前我国的社区商业开发模式与日本社区商业开发模式最为相近，但是区别在于我国社区商业街不拘泥于传统商业，已经灵活地转变为以街道为载体的新型商业中心，如常见的步行街等，且多与区域商圈进行配合，拥有完善的社区商业服务功能；而日本的社区商业多是由社区底商集聚而发展起来的，因为依附于住宅区，其商业竞争力远不及我国的社区商业街，而日本的社区商业后起之秀—邻近型购物中心的出现打压了社区商业街这一现象也反映出了这一点。而基于日本社区底商的繁荣，我国应当坚持发展社区底商。

美国和英国在社区商业开发模式上存在共同点，一方面两国的国情都决定了社区郊区化，因此社区商业也朝着郊区化方向发展；另一方面，两国的社区商业都根据郊区的情况有采取分级式的社区商业模式，其服务范围都有一定的差异，保证社区商业能够覆盖各个郊区；此外，为推动郊区的社区商业的发展，两国政府都实施了统一的规划，这在一定程度上能够保证社区商业与城市经济同步发展。而美国的政府更注重对于社区商业边界的界定，对社区商业的范围进行了严格的划分；而英国政府更注重社区商业内部服务设施的完善，以及社区商业内在的业态平衡。对此我国应当参考英美两国的经验，将社区商业规划纳入到城市发展规划当中，由政府逐步引导社区商业进行合理的规划。

在新加坡的社区商业开发模式中，政府不仅起到了指导规划的作用，更强调了社区商业的公益性质，正是因为政府的作用才使得新加坡的邻里中心社区商业模式获得成功。因此，我国应当将社区商业的商业功能与公益功能进行结合，以进一步完善社区商业服务体系。

国外社区商业开发模式启示

（一）强化政府在社区商业中的指导规划作用

从本文的案例分析对比来看，英国、美国、新加坡等国的政府对于社区商业开发都有着强有力的控制，开发者需要与当局达成共识，这样不仅能够提高社区商业规划的科学性，更能够提升社区商业规划的成功率。因此政府可以在社区商业建设初期，将其纳入到城市总体建设工作规划当中，并通过公开招标的方式来选择适宜的商业地产开发商，在充分调查社区资源的基础上制定出科学合理的规划方案。

（二）注重社区商业公益性质与商业性质的结合

当前我国的社区商业开发模式主要是社区底商、社区商业街、社区商业中心三种，其中社区商业街、社区商业中心都是紧邻商圈而规划建设的社区商业，商业性质突出。而根据新加坡邻里中心的启示，社区商业中心应当以便民利民为宗旨，并将提高居民生活质量作为发展目标。未来，我国的社区商业中心还应当坚持以人为本的原则，将公益性的服务设施进一步完善，在社区商业街中增加社区医疗服务中心等。

（三）適当政策倾斜鼓励社区商业业态多样化发展

从日本的案例中可以发现，日本的社区商业内在体系存在不平衡现象，社区购物中心挤压了社区商业街的发展空间致其衰落；而英国政府同样也面临过此类问题，但是英国政府推出了减税政策。因此我国可以适当借鉴英国的成功经验，在土地出让、税收减免、信贷等方面给予政策倾斜，尤其是一些小型的商家，他们是维护社区商业繁荣稳定、便利惠民的重要因素。因此，应适当鼓励退休失业社区居民创业，以丰富社区商业的多样化。同时，需要制定优惠政策以引进一些具有竞争力的中小型连锁便利店、连锁超市等，以维护各级社区商业的良性竞争环境。

结论

总体而言，虽然我国社区商业起步较晚，但随着我国经济的发展以及人民生活水平的提升，社区商业得到了极大的进步。本文在分析讨论了国外四个案例之后，研究发现：我国的社区商业有自身的优势，同时也要适当借鉴国外的成功经验。因此，我国要在不断发扬自身优势的前提之下，通过借鉴国外的成功发展经验，让社区商业得到又好又快地发展。

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