浅析连锁超市选址的商圈分析方法

张玉荣

摘要：近年来，连锁企业在各个城市迅速发展，连锁企业作为一种现代商业模式和组织形式，已成为零售业的主导形式，在我国国民经济中的地位越来越重要。连锁企业成功经营的关键因素之一是门店选址的正确性。利用超市选址分析可以使决策更加科学、准确，也可以提高决策的效率，进而降低决策风险。本文首先分析了影响商圈的因素，并以安徽快乐实惠商业集团有限公司为例，提出了连锁超市选址的理论方法以及确定超市选址的具体标准。

关键词：连锁企业 商圈分析 超市选址

一、引言

连锁经营大多出现于零售业，可以说是零售业的一种独特经营模式，各分散的零售企业在连锁总部的领导下，集中采购的同时分开销售，并通过各个门店的规范化经营和管理，实现真正意义上的规模经济效益。连锁超市综合了连锁经营和超级市场两个元素，成为现代社会零售业的主要表现形式，而连锁超市生存和发展的关键在于拥有消费者的数量以及消费者对于连锁超市的忠诚度，超市的具体选址直接影响到了消费者的数量，店址的具体选择对于经营者来说是一个巨大的挑战.且在相当长的一段时间内影响到门店发展的未来。企业需要投入大量的资金去经营店铺，一般来说，店址具有固定性，它很难顺时而变，改变自己的位置；另一方面，店址一旦被确定，经营者的经营目标和销售战略也随之确定，很难更改。商圈分析是选址的第一步，它既在空间上对超市的销售范围进行了限定，同时也控制了超市可吸引的顾客范围，对于连锁超市后期的商业决策有着重要意义。

二、商圈分析的内涵

（一）商圈的概念和层次

1.商圈的概念

商圈是一个地理概念，主要是指店铺的有效销售范围，在地理上限制店铺的经营空间，即可以成功吸引到的顾客范围。商圈一般會以该店铺为中心，向四周进行辐射，而被辐射到的范围是店铺需要重点关注的。商圈具有一些特别的性质，层次性说明商圈的不同位置对消费者的吸引程度是不同的；重叠性说明不同的商圈之间存在重叠的部分，重叠部分对消费更具吸引力；而不规则性表明商圈的形状没有一个特定的标准.是在商业活动中自然形成的；另外商圈的动态性则表明商圈并不是一成不变的，而是在不断发展演变的。

2.商圈的层次

核心商圈、次级商圈和边缘商圈是商圈的三个层次，距离中心的距离逐级递增，顾客密度逐级递减。核心商圈无疑距离店铺最近，吸引到的顾客占顾客总体的50%-80%；而次级商圈在核心商圈的外围，而15%-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15%-25%，本商圈内顾客较为分散。边缘商圈是指位于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现，商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。

（二）商圈分析的意义及要点

1.商圈分析的意义

商圈在一定意义上决定了连锁店铺经营的好坏，基本上每个连锁店铺都有自己的商圈，通过建立一个成功的商圈，店铺可以吸引到更多的顾客，各种销售策略更加有效，而且可以进一步发挥规模经济的巨大效益。应用商圈分析首先可以帮助连锁店认清自己所处的位置，并且发挥自己的优势选择适合自己的连锁组织形式；其次商圈分析使经营者能够在短时间内全面而准确地了解消费者的需求状况，基此增强店铺本身的吸引力，不断扩大经营范围开发新的卖点，进而提高市场份额；最后商圈分析可以使决策者充分发挥规模优势，加快门店间的资金周转，不断提升门店的竞争力。

2.商圈分析的要点

对于一个准备开店或者已经开发的店铺的商圈进行调查，我们需要考虑以下因素，并基此作为门店选址的重要依据。

（1）经济发展状况

经济发展状况主要是指该地区的人均可支配收入水平和消费水平；

（2）人口分布状况

人是消费和购买的主体，高密度人口无疑会给店铺带来源源不断的客户，忠诚的顾客群是店铺发展的保障；

（3）商圈的层次、形态和大小

（4）顾客行为分析

对商圈内的顾客购买情况以及顾客行为进行分析；

（5）客流分析

比如集客地、客流量、客流规律等的观察和分析；

（6）竞争状况

店铺竞争是企业需要考虑的重点，商圈都有一定的饱和度，如果现有商店已经接近市场的饱和则没有开店的必要，另外现有商店的规模和各个商店的优劣势都会对商圈分析产生影响。

三、连锁超市选址——以安徽快乐真棒集团为例

（一）店铺的定位和主营商品

店铺需要对自身有清晰的定位，而不同行业产品有自己的特点，也有自己适宜的销售人群。店址的选择需要基于店铺本身的商品定位和主营商品，繁华的商业区也不是店铺选择的必需。根据安徽快乐真棒集团的商业定位和主营商品进行分析。我们得出其选址的合理性。

安徽快乐真棒商贸集团有限公司是经营连锁超市为主的零售企业，经过15年的发展公司已经拥有34家门店，雄踞淮北同类商业零售业首位。公司致力为顾客提供新鲜、便宜、优质、便利的快乐购物体验，并取得了较大的社会效益及经济效益。“快乐真棒”以食品和日常用品为主要经营品种，以大量销售为原则，面向各个年龄段的消费者，因此选址过程中十分注重所处商圈的经济发达程度以及消费者的需求程度。

（二）选址所处位置的客流量和人口密度

现代社会由一个个实体的个人组成，有人的地方就会产生需求。就会产生购买的欲望，商业也才有可能达到快速发展。通常来说，在人流量较大的热闹地段开店要比在人流量较少的地段开店更有可能取得成功。较大的人口密度和来往的客流量就是潜在的消费者，消费者的购物需求可以从超市销售的商品中得到满足，超市也可以从众多的消费者身上获得利润。

近来连锁超市发展迅速，一二线城市已经接近饱和。且市场被众多外资品牌占据，但在三四线城市还有一定的发展空间。“快乐真棒”巧妙地抓住了自身发展的契机，以淮北市作为经营的中心。并不断拓展周围可能的市场销售空间。淮北市是安徽省东北部地区的中心城市。也是国家重要的能源城市，本身市场潜能无限，给“快乐真棒”提供了无限发展上升的可能。如今，“快乐真棒”在淮北市遍地开花，真正实现了市场的全覆盖，其门店选址大多集中在人口密集，客流量充足的区域，且交通便利，获客成本相应较低。

另外“快乐真棒”比较特别的一点是门店多选择在二楼甚至更高区域，招牌明显，标志醒目，充分提高了店铺的可见度和适用性。可见度是指门店被来往行人或乘车者能够看见的程度，门店的可见度越高，越容易引起顾客的注意。吸引顾客来店购物的可能性也就越大。所以“快乐真棒”在选择店址时一般都会选在可见度较高的三岔路口或十字路口，进一步促进了消费者来店消费。

（三）选址注重周围建筑以及未来开发的可能性

有些地方开始并未完全被开发，初期没有超市建立，但后期具有无限发展的可能，所以此时抓住商机快于竞争对手一步抢占潜在市场，就能获得高于预期的利润。超市选址是企业运营过程中的一个重要决策。需要充分意识到这一点。

经过调研我们发现。“快乐真棒”在选址时充分领略到了这一点。因为类似学校、游乐设施、公园和医院等公共设施建立的地方，能起到招商引资和刺激消费的作用。“快乐真棒”在充分考虑城市建设规划的基础上，做好商业布局和战略部署，抓住时机，抢占市场蛋糕。有些街道和区域目前还不具有连锁经营店的优势，但随着城市的建设和规划。不久的将来将成为黄金地段和商家必争之地，企业如能做到提前在这样的有利位置进行选址，就可以占据有利地位，在与对手的博弈中获得先发优势。

四、总结与建议

门店选址是决定现代超市经营成败的一个关键因素，企业必须充分认识到这一点。将门店选址作为决策的重要部分。现代超市在选址时一方面需要巧妙结合商圈分析的要点，将门店置于重要的商圈范围之内，充分调查拟选址区域的人口分布情况、居民收入情况、商圈分布情况、交通情况和竞争情况；另一方面企业必须结合自身的资金情况和经营水平。不可为了追求经济利润盲目拓展经营范围，要在资金充足的情况下适当扩大经营版图。

对于“快乐真棒”来说，要从已取得的业绩中总结经验和教训，进一步发展企业。首先在确定门店地址时，充分考虑外部环境和自身条件；其次在注重选址要点的同时，以便利消费者为主要目标，从节省消费者的购物时间、购买精力、购买费用的角度出发。最大限度地满足消费者的需要，否则失去了消费者的支持和信赖，商业网点也就失去了存在的意义和价值：最后社会发展日新月异，商业环境变化迅速，企业要审时度势，时刻保持一颗清醒的头脑，在充分分析各种因素的基础上作出合理的商业决策。