保利地产何时重回房企前三？

贾国强

近一段时间，多地楼市传出降温迹象，如碧桂园因打折促销引发老业主怒砸售楼处，还有北京等多个城市土地流拍现象增多。业内人士分析，在楼市及金融“双调控”的背景下，房企对资金的需求迫切，使得许多房企将回款作为工作重中之重。同时，不少房企对拿地也日趋谨慎。

《中国经济周刊》记者梳理保利地产（600048.SH）财报、公告以及公开数据发现，这家房企销售业绩不断创新高，不过增速在明显放缓；拿地金额虽同比有所下降，但相比其他龙头房企，保利地产拿地相对积极。

前10月签约金额已超去年全年，10月份增速明显放缓

11月8日，保利地产公告了今年10月份的销售情况，当月实现签约面积210.95万平方米，同比增长5.26%；实现签约金额311.18亿元，同比增长4.74%。

前10月，保利地产实现签约面积2235.65万平方米，同比增长31.38%；实现签约金额3347.69亿元，同比增长40.74%。

从前10月销售业绩来看，保利地产签约金额与签约面积都是呈现两位数的高速增长。高达3300亿元的签约金额，也创下这家公司新高，2017年全年保利地产实现签约金额为3092.27亿元，如今刚过了10个月即已被超过。

不过，与其他龙头房企相比，保利地产还是有一定差距。中国指数研究院向《中国经济周刊》记者提供的一份《2018年1—10月中国房地产企业销售业绩TOP100》显示，碧桂园、中国恒大、万科、融创中国位居前四位，保利地产位列第五位。

虽然位次不变，但记者对比2017年前10月房企销售情况发现，保利地产与上述4家房企的销售金额差距在拉大。以融创中国为例，2017年前10月两者相差100亿元，而今年前10月两者相差450亿元。

此外，从10月份单月来看，保利地产签约金额与签约面积都是个位数增长。而2016年10月，保利地产签约金额和签约面积分别同比增长41.12%、28.68%；2017年10月，其签约金额和签约面积分别同比增长84.49%、54.66%。

保利地产并不是个例。中原地产首席分析师张大伟说，2018年标杆房企销售规模预计将刷新历史纪录，但整体看，上涨速度相比2017年明显开始放缓。“随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓迹象。后续市场存在出现加速调整的可能性。”

向三四线城市布局和下沉，拿地呈现相对积极态势

11月8日，保利地产公布了获得房地产项目的公告（编者注：该报告每月公布一次）。该公告显示，保利地产通过全资或与其他房企合作方式拿地12宗，成交总价157.29亿元。这些地块主要分布在广东佛山、韶关、江门、惠州，江苏徐州、镇江，山东济南，河北邯郸等地。

对于一直在一二线城市深耕的保利地产来说，这家公司已经开始加速向三四线城市布局和下沉。

值得注意的是，在楼市及金融“双调控”的背景下，包括碧桂园、融创、恒大等在内的龙头房企今年在拿地方面确实有所谨慎，但保利地产相对“大胆”。

《中国经济周刊》记者对比中国指数研究院发布的《2017年1—10月全国房地产企业拿地排行榜》和《2018年1—10月全国房地产企业拿地排行榜》发现：在排名方面，保利地产两次均位居第三，位于碧桂园、万科之后；在绝对值差距方面，2017年前10月，保利地产与第一名碧桂园相差681亿元，而2018年前10月两者差距为309亿元，拿地金额差距在缩小；在同比方面，虽然保利地产等六大房企今年拿地金额均同比下降，但是保利地产的下降幅度低于六大房企的平均值。

为何保利地产拿地相对“大胆”？房地产分析师刘水对《中国经济周刊》记者解释说：“在当前楼市调控政策的背景下，拿地仍然保持一定的节奏，这说明保利地产对房地产行业并不悲观，对房地产市场有自己的一些判断和看法。”

刘水补充说：“前一段时间，保利地产董事长宋广菊表示要重回房企前三，这应该也是拿地相对积极的一个因素。如果不保持一定的拿地规模，后续排名可能掉得更快。”

在接受《中国经济周刊》记者采访时，中企资本联盟副秘书长柏文喜认为，房地产行业是一个强周期行业，也是一个高度市场化和相对同质化的行业，所以不同企业的品牌和产品溢价能力实际上差别不大，企业的盈利能力主要来自把控周期的能力。如果能在行业周期下行的时候去低價拿地和在行业周期上升的时候出货，就能够获得较低的拿地成本和较高的销售价格，获取相对丰厚的利润。

“目前正处于房地产行业的下行阶段，企业加快推盘和出货速度以强化销售，在现金流允许的情况下同时把握拿地良机尽力拿地，也是一个优秀的房地产企业出于经营策略的应有之举。”柏文喜说。

利息费用支出达28亿元，资产负债率增加

在近两年融资渠道收紧的严峻形势下，不少房企融资变得困难，融资成本也不断走高。

克而瑞数据显示，2018年前9月，典型85家房企融资总额8287亿元，同比减少11%。在融资成本方面，房企之间有所分化，龙头房企的优势相对明显，压力相对较小，中小房企的融资压力不容小觑。

中国指数研究院数据显示，行业融资成本虽有小幅上涨，但大型房企融资优势依然明显。今年10月大型房企的融资成本在3%～8.5%，保利地产、万科、中海地产等规模较大且经营稳健的房企融资成本均在5%以下。

《中国经济周刊》记者查询发现，今年1月30日，保利地产发行一笔5亿美元的五年期固息债券，债券票面利率3.95%；9月12日，保利地产也发行了一笔5亿美元的五年期固息债券，债券票面利率上升至4.75%。

融资成本上涨，也使得房企财务费用大幅增加。保利地产三季报显示，今年前9个月，公司财务费用支出25.26亿元，同比增加87.65%，其中利息费用高达28.1亿元，同比增加24.67%。

同时，保利地产的资产负债率也有小幅增加。今年一季报显示，保利地产资产负债率78.45%；半年报显示，它的资产负债率为79.32%；三季报显示，它的资产负债率79.87%。

在业内人士看来，房企资产负债率较高的原因之一是它们的预收账款数额较大，而这部分虽名义说负债，其实对房企并不构成还款压力。在剔除了预收账款后，保利地产三季度资产负债率为42.83%，降幅比较明显。