城市房地产拆迁补偿价格评估问题及措施

杜向东

摘要：在城市发展过程中，房地产拆迁是不可避免的。虽然有相关法律、政策作为确定拆迁补偿价格的依据，但在实际过程中。根据具体情况其城市房地产补偿价格的确定仍然比较复杂。这取决于具体情况。本文主要分析了城市房地产拆迁补偿评估中存在的问题。针对拆迁人员如何合理评估拆迁补偿。解决拆迁补偿评估中存在的问题。并提出了相应的解决办法，具有一定的参考价值。

关键词：城市房屋 拆迁补偿 价格评估 措施

前言

近年来，拆迁纠纷和群众意见急剧增多，许多关于房地产拆迁补偿的报道也经常出现，这往往是由拆迁人的补偿估价意见不一致所引起的。不仅影响到我国和谐社会的构建，也会阻碍城市建设进程的推进。随着新房地产拆迁管理条例的出台，其对城市建设的促进作用越来越大。但是，由于房地产拆迁补偿评估存在诸多问题，在拆迁补偿过程中难以确定补偿金额，容易发生利益纠纷，为了提高补偿满意率，促进旧城改造，下面将此问题进行了探讨。

一、房屋拆迁评估中存在的主要问题与难点

（一）评估方法选择存在问题

《城市房屋拆迁管理条例》明确规定，在确定房屋拆迁的补偿金额时，需要结合房屋的具体情况来确定。一般情况，会首先规定一个基准价格，然后在这个基础上，对比不同的房屋，并结合实际情况对房屋拆迁金额进行修正，最终得到拆迁房屋的价格評估。此外，基准价在确定的时候需要结合房屋的地理位置、完好情况等，但是怎样得到最终的基准价格、修正系数等数据还需要进一步的统计和计算。

基准价格需要结合被拆房屋现行交易实例来修订，但是，在对房屋进行拆迁的过程中，房屋区位本质会产生变化，因此只有按照土地利用规划当中的要求，房屋按照新用途进行评估，这样才可以使拆迁房屋的价值得到准确的评估。同时，在修订基准价格时需要重视土地价值改变对整体价值产生的影响。在修正基准价格系数时，需要注意两个问题，即怎样使修正系数合理的反映不同房屋的差别，以及系数一般属于某个区间内的值，需要工作人员准确评估。

（二）评估价格存在问题

第一，在建设工程价款或者基准价格中需要确定最低补偿标准的，其拆迁补偿价格需要进行评估，而评估工作主要是由当地政府及相关部门共同负责的，而非竞争机构，同时评估的内容也需要政府部门来确定；第二，在对拆迁管理措施进行推广工作时，需要按照国家颁发的《城市房屋拆迁管理条例》中的相关规定，取消统一拆迁方式，同时管理负责人员不能是本次的拆迁人员，也不能够接受任何的委托拆迁行为。部分区域、政府等部门想要使项目更好的推进，需要平等主体间交易的介入。

（三）房地产拆迁补偿价格存在问题

土地补偿价格没有真实反映。有的现行城市房屋拆迁补偿价格，房屋建设价格是新建房屋拆迁补偿的综合，最终的结果只能反映房屋的最大程度是其固有的实物形态价态，而不能正确反映房屋使用单位带来的经济价值，更不能反映土地无形资产的价格。

（四）对被拆迁房屋的用途认定问题

部分被拆除房屋为旧房无产权证明，即使有产权证明也无使用记录。因此，对用法的认定已成为当事人争议的焦点。如果这种情况得不到很好的解决，就会产生很多问题。

（五）突击建房、突击装修问题

对于房屋价格评估程中，经常遇到被拆迁人突然建房屋、装修的情况。对于新的建设房屋，没有法定手续，难以查处的，或者将不给予估价，也可能不给登记，这极大的增加了价格评估的难度。

（六）评估时点的问题

拆迁价值时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。但在实际操作过程中，往往由于各种原因，虽然房屋拆迁范围已经确定，房屋拆迁许可证却尚未取得，或者拆迁许可证拿到后，要经过很长时间才被拆迁。因此，以拆迁许可证发放时间来进行估算就是不合理的，这样既不能保证被拆迁人的合法权益，又增加了拆迁工作的难度。

二、拆迁房屋价格评估问题解决策略

（一）完善修正系数

对房地产项目进行估价最主要就是土地的最佳利用情况，所以在对土地进行评估时，需要重视土地区位价格的评估，不但要重视基准价格的确定，还需要在基准价格的基础上，针对不同区位的房屋，给予相应的基准价格修正系数。近年来，在对拆迁房屋进行评估时，一般会选择大量修正系数，因此具备很强的主观性和随机性。针对这一问题，相关部门可以组建相关队伍，采用科学的方法，对修正系数进行完善和改进，从而结合拆迁房屋的实际情况制定最佳的标准，并结合具体情况选择修正系数，使得拆迁房屋价格评估更加科学化。

（二）规范拆迁补偿评估方法

对于房地产拆迁补偿评估而言，包含分类和分户评估两种不同的方式，在开展评估工作时，可以采取两种方法相结合的方式。在开始评估之前，需要评估机构在拆迁范围内进行调查，并结合该区域内的房产价格，确定基准价格。然后，不同的房屋需要确定修正系数，这主要和房屋的装修、使用时间等因素有关，此时需要制定不同房屋分类资料，由相关人员对其进行专业评定。最后，若能在评估参考资料前提下达成协商，就可以签订相关的补偿协议；若无法达成协议，则需要申请分户评估。这不但能够减少拆迁需要的时间，还能够降低分户评估数量，大大的节约了人力物力，降低了拆迁纠纷出现的几率。

（三）解决房地产补偿评估基准价存在的问题

在确定房屋拆迁补偿价格之前，需要调查当地房屋的市场售价，同时区别不同结构、使用年限、装修情况等不同的建筑房屋，从而确定房屋拆迁补偿的基准价格。同时，需要注意房屋拆迁基准价的确定，需要具备评估资格的单位对其进行评估，最后评估结果需要不同部分人员共同讨论，才等最后确定。在对基准价格进行修订之后，确保其符合公平公正原则和市场运行规则之后，才可以制定不同区位、楼层等对应的修正系数。

（四）依据法律执行拆迁房屋用途的认定

《房地产估价指导意见》中明确规定房屋的性质、规模等要以档案记录为准，若房屋具备某些特殊形式，则需要按照其规定。当拆迁人和被拆迁人协商后，需要结合协商结果来评估房屋，若无法达成统一意见，则需要主管部门确认。此时，拆迁双方基本无法继续谈判，因此需要评估人员做些辅助工作，说服双方尽力配合，最快得到评估结果，从而更好地解决双方存在的问题，降低评估差异。

（五）按当地政府文件规定解决突击建房状况

对于突然建造房屋的，要向拆迁人说明，在调查中，需要将新建房屋以及之前建好的都要给予详细記录。另外，还需要被拆迁人给予证明，可由签字证明。其中如果拒不签字的，可以直系亲属的第三人代为签字。另外，还要记录房屋室内状况，可通过录像以作为留存资料，然后组织相关人员参加估价协调会议。在会议期间，要说明拆迁前的突建房屋是与法律相违背的，再同意对这一部分突建房屋给予适当的补偿。通常使用成本法，来对新建房屋的实际成本进行估价，评估结果可按房屋的成本比例来进行计算。

（六）把握好评估考察时间点

对拆迁过程中，需要办理规划手续，再到拆迁主管部门提出审核意见，这需要一段时间。在此期间，评估机构应与拆迁管理部门一起到现场进行深入调查，了解区域市场情况、区位和房屋结构等。检查不同结构、性质、建筑年限的房屋，并熟悉被拆除房屋的第一手资料。等拆迁许可证颁发后，评估时间应在拆迁期限的某天内确定。这不仅有利于拆迁评估的公平与公正，而且也不易受后期拆迁的影响，同时也节约了评估所需时间，方便拆迁工作按期完成。

（七）规范房地产拆迁补偿评估管理

首先要完善法律法规，确保拆迁全过程操作有序运行。其次，要加强管理，实行对拆迁估价活动的监督，加强对估价机构和估价人员的管理。评估机构应当具备评估资格，评估人员还应当接受国家统一考试，考试合格的还需要经过专业培训，或者可以接受当地拆迁管理部门的培训，并取得相关的拆迁评估证。最后，对于房屋拆迁评估还需要加强监管，从而对拆迁房屋能够合理正确的进行估价。

三、结语

根据以上所提到的，对城市房地产拆迁补偿问题，所涉及的事情众多。由于我国目前还没有确定一套成体系的补偿评估方法，补偿价格的计算存在诸多缺陷和不足。因此，在处理拆迁补偿房地产评估方法的实际问题时，应及时解决好补偿评估问题，合理确定旧房的实际价值，并合理评估房地产的补偿价格，维护拆迁与被拆迁当事人的真实安全利益，有利推进拆迁工作的顺利进行，从而构建一个和谐可持续发展的社会。