关于房价问题的原因探讨和对策研究

马杭杭 河南大学经济学院 河南 475001

一、中国国内的房产现状

我们由一组数据了解一下近年来国内一线城市的房价波动状况，首先北京房价上涨最为明显，从2003年到2013年房价指数一路飙升，在十年内翻了七倍，而与此同时，北京市的人均可支配收入只翻了三倍，相较于北京，上海房价的上涨更为温和，十年内翻了4.3倍，而上海的人均可支配收入也大约翻了三倍。广州十年内房价翻了5.1倍，深圳则翻了3.65倍。而对于二三线城市，房价上涨没有一线城市那么夸张，也与实际需求背离不那么显著。

那么中国房价的上涨和亚洲其他国家的房价上涨有什么不同之处吗？比较日本和新加坡的房价上涨经验，我们发现，日本房价在1955年到1990年间，人均GDP翻了大约40倍，而其土地价格却翻了80倍。而随后的25年间，日本经济增长停滞，这也印证了日本战后房地产泡沫的产生和破灭。而新加坡房价的上涨与其经济发展水平有很高的同步性。结合以上经验，与日本的房地产泡沫相比，中国的房价上涨有其自身特点，除少数一线城市外，大量二三线城市的房价上涨与其购买力的上涨水平是相当的，这也为分析我国国内房产现状提供了分析思路。

二、影响房价上涨的因素

（一）市场因素

众所周知，中国是实行社会主义市场经济体制的国家。价格是由市场形成，并由市场机制调节的。对于房屋来说，它的建筑成本以及土地成本构成了房价的基础，其次是开发商的利益和政府规费，这些费用是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。除以上影响房价的直接因素外，也有间接因素。在市场经济中，价值决定价格，价格围绕价值上下波动，房地产市场的发展同样遵循此规律。其次居民的收入水平高低同样影响市场需求，继而影响房价。再次，房地产开发商之间的恶性竞争与市场垄断也会对房价产生影响。同样购房者之间进行竞争时也会抬高房价，比如曾经风光一时的温州炒房团。

（二）政府调控

从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看，国家对房地产市场的调控显出严重的滞后性，虽然国家一再强调对房价调控的决心和强烈意愿，但国家出台政策往往是在问题已经凸显出来后才制定的，绝大多数采取的是事后控制的手段，政策出台时问题已经很大，而且已经造成了一定程度的不良后果，控制起来难度也已经加大了。而且，从中央政府到地方政府落实起来也是有难度的。试想，房价会影响当地政府的财政收入，在一定程度上会影响当地的经济发展速度，所以这些都会造成中央政策的失效和打折现象。

（三）房地产成为投资工具

随着国家经济的发展，加入WTO，申奥成功，世博会的举办以及近年来中国经济的持续稳定增长，大量外来人员的涌入增加了对住房的需求，人们会觉得房价上涨是难以改变的趋势，有钱的个人也出现了买房增值的想法。中国的经济增长伴随着高储蓄率。银行储蓄是主要的投资工具，由于中国严格的资本控制，家庭与企业不能自由的将他们的储蓄自由的投资到国外，而中国股市的规模又没有足够的大，债券市场就更小了。在这种环境下，房产就成了替代的投资工具。

三、抑制房价过快增长的建议

（一）加强房地产市场的规范化建设

目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业的公司的资质审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且房地产业的垄断性很强。政府在进行防堤建设时可以有意向地让一些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发，这样也有利于通过他们达到调控房地产市场的作用。同时政府可以出台相关政策，或对一些原有政策进行改革。可以进行工资制度改革，社会保障制度的建立，公积金的建立和落实切实有效的福利住房制度来减轻百姓的住房压力。

（二）合理制定房地产政策

其次根据实际情况根据不同的收入样本制定房地产政策，应是减少高档住宅，增加中低档次住宅，建造不同的房地产产品以适应各收入群体的需求。可以多盖些经济适用房，因为经济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的。在这方面，政府已经出台了一些相关政策了，许多经济适用房已经建成和在建之中，接下来的是对房屋的购买权进行把关，防止一些人利用房价低的优势买多后再进行转卖，赚取差价，这样真正的经济意义就没有体现在百姓身上。

（三）正确的宣传引导

文章前面提到有些居民想买房增值因为住宅是不动产。况且现在社会稳定国家经济高速发展，升值空间很大。开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能，诱使购房者买高价的住房。这样不利于让房价保持相对合理。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确的看待房地产的价值，因为人们买房还是主要用来居住，要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。

四、结束语

房地产市场有着广阔的前景，但是在与市场经济协调发展的过程中出现的问题，还需要通过科学的宏观调控和民众理性的购房行为加以控制和引导，以形成健康的房产机制，规避风险，为经济的稳定发展助力。