我国房地产现状以及政策调控分析

张 淼

一、房地产的定义和特征

房地产是指土地、建筑物以及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附属的各种权益。所以房地产是物质形态和各种权益的结合。区别于普通商品，房地产的主要特征有：（1）双重属性。房地产为居民提供生活场所，并且其价值在家庭财产总额中占有很高的比重，因此具有明显的消费属性。同时，投资者有多余空闲资金或者投资渠道有限时，优质房产会成为投资者的投资对象。（2）政府干预性。房地产是居民的必需品，同时房地产的健康发展影响国民经济的稳定发展。所以大部分国家会对房地产市场会进行合理的引导以及干预。（3）差异性。不同地域的房地产价值存在很大的差异。（4）垄断性。由于我国土地的国有化，政府能够实际控制土地和房屋的需求和供给。

二、房价波动与政策调控国内外研究现状

价格波动研究：新古典综合学派提出了供求决定论，他们认为供给和需求决定价格。凯恩斯（1936）提出，价格不仅仅由供需关系决定，还受到货币政策的影响。凯恩斯主义价格理论为国家通过货币政策调节房地产价格提供了理论基础。自20世纪90年代起，世界上大部分国家的房价出现了大幅度增长的势头，尤其两次金融危机更加加剧了房价的波动。Shiller and LeRoy（1981）指出，房价的增长属于非理性繁荣并且偏离了基本面价格。因此房地产的价格波动成为了当时的研究重点。学者逐渐使用实证研究以及房价模型来考证房价对经济、政治的影响。余华义（2010）提出应当使用房价租金比、房价收入比等指标来衡量房价波动。A.C.Goodman（1988）强调居民的持久收入也是研究房价波动的一个重要因素。结合我国国情和现状，严金梅（2006）研究得出，影响房价的因素很多，从长期来看地价和建筑成本影响房价。

调控政策研究：自2008年房地产改革以来，我国政府不断加强对房价的调控。学者对房价调控的研究主要集中在两个方面，一是房价调控政策内容的研究，二是研究房价调控的原因。况伟大（2003）认为政府需要调控和介入是因为由于房地产市场的垄断性而导致的市场失灵只能依靠政府调控来克服。丰雷（2002）提出，房价波动导致的房地产泡沫会对国民经济造成伤害。房价调控政策包括货币政策、财政政策以及土地政策。1997年的金融危机和2008年的次贷危机对全球房地产市场造成了巨大的损失，资产价格甚至房地产价格的巨大波动使得货币政策调控成为内在需要。我国对土地政策的研究相对较早。刘勃（2009）发现土地制度是房价上涨的一个重要因素。黄振宇（2011）也认为，土地供给以及土地出让制度的缺陷是房价大幅度上涨的根本原因。

三、我国房地产价格波动以及政策调控分析

（一）房地产价格波动分析

1998年我国进行房地产市场改革并结束了长期的住房福利分配制度。在1998-2003年期间，我国的商品住宅价格波动很小并保持稳定，住宅商品房平均价格年涨幅仅为3%。2004-2007年期间房价波动较大，出现明显的上涨势头，房价年涨幅均为15%以上。这段期间各界对我国迅猛增长的房价争议不断，很多学者认为我国房价存在泡沫。但2008年房价明显下降，2008年以后房价又恢复了暴涨的势头，单单2009年一年的房价涨幅就高达24.69%。随后的2011年房价先出现明显的下滑，紧接着又快速反弹上涨直至2016年9月，2016年上半年的房价涨幅就高达13%。

从长期来看，我国的房价自2003年以来就一直在迅猛地增长，虽然2008年金融危机、2011年限购政策的普遍实行以及2016年限购政策的进一步推行导致房价暂时下跌，但之后房价再次反弹上涨。我国的房地产业长期以来一直被政府严格限制，通过福利分房制度来控制房地产的供给和需求，所以大量的购房需求被压制。1998年我国开始房地产改革，从此拉开了房地产市场化的改革，1998-2003年期间，政府实行宽松的货币政策和积极的财政政策，这大大促进了房地产业的发展，房价稳定增长。随着房价持续上涨并且越发难以控制，政府开始抑制房价增长，但效果甚微。学者逐渐开始研究调控无力的原因，并深入研究调控政策是否合理有效。

（二）政策调控分析

房价的波动与政府的调控政策有着密切的关系，房价波动是政策调控的前提，调控政策又为房价波动提供了保障。我国政府的调控政策可以细分为三个时期：探索规范期（1998-2002年）、强化控制期（2003-2007年）、反复严控期（2008年至今）。在探索规范期，1978年改革开放以及1998年住房制度改革大大促进了房地产业的发展，长期被抑制的住房需求被解放出来，居民居住条件以及人均住宅建面大幅度提升。在这一时期房地产业还处于初级发展阶段，房价波动较小且增幅温和，政府通过推行相关法律法规来规范商品房和土地的交易，通过不断探索来扶持刚刚起步的房地产市场。

在强化控制期，我国的经济快速发展、城镇化推进，房地产业俨然成为了我国国民经济的支柱产业。由于房地产具有投资属性，过度的投资型需求引起了房价快速上涨，这引起了学者对可能产生的房地产泡沫的担忧。在这一时期政府加大调控力度，不断出台限制房价过快增长的政策,比如“上调存款准备金利率”、“严格非法压低地价招商”、“上调房贷利率”以及“二手房营业税政策”等。虽然房价的增长势头在大规模的调控力度下有所控制，但在2007年又恢复了高速增长。

2008年美国次贷危机爆发，由于过度放贷美国房地产泡沫破裂，给全球金融业造成了巨大的创伤，中国的经济活力也遭受打击，同时政府出台了打击囤地、上调存准率以及国十三条来规范房地产市场。广大的炒房者对国内房地产业持观望态度，房价的增长由正转负。政府为了给经济减压，调控政策由前几年的政策打压转为政策松绑。2008年11月政府提出了“四万亿刺激计划”，希望通过扩大内需来促进经济的恢复和增长，结果导致2009年房价飙升24.6%。为了再次抑制房价过快增长，政府在2011年推出了低收入保障房计划，又出台了“史上最严限购政策”，主要内容有二套房贷款首付比例上调至60%、上调个人住房公积金贷款利率、扩大房产税征收范围以及土地监管政策等。在2011-2013年的三年间，政府的货币政策以及财政政策发挥了巨大的作用，房价增幅平稳，这次调控主要打击房地产市场的投机者并且效果明显。2014年以后房价上涨基本保持平稳的趋势。

（三）政策调控对我国房价波动影响分析

房价波动是政策调控的前提，调控政策又为房价波动提供了保障。纵观我国房地产二十几年的发展，我国房地产调控政策的目标不是很明确，在“控房价”和“保增长”间摆动，这与房地产业成为我国国民经济支柱产业有着密切的关系。如果房价上涨过快，必然会影响广大民众的基本住房问题，日益增大的房地产泡沫对我国的经济健康发展也是一种威胁。如果过度抑制房价，就会影响我国宏观经济的增长。那政策调控对房价的控制是否有效，调控手段是否合理？我国的房地产是否存在泡沫？众多学者深入研究，但观点不一。但不可否认的是，政策的调控和房价的波动是密不可分，因此研究调控政策对房价的有效性，并从我国国情出发提出房地产调控对策有着重要的现实意义。