地产股走势引关注

宋慧芳

尽管房企业绩屡创新高，但地产股却在渐入下跌通道，地产股未来的走势，已成为人们关注的焦点。

时至年中，各大房企纷纷发布上半年业绩公告，其中品牌房企一路飘红。然而，无论是龙头房企还是普通房企，股价均与销售势头出现背离，投资者对于未来行业盈利的预期普遍显得比较悲观。据统计，上半年地产股市值蒸发了超万亿元，其中有20只地产股股价跌破了净资Uo在6月中旬上证综指跌破3000点之后，地产股也难挽大跌的颓势。致使众多房企纷纷出手护盘，以提振股价。对于下半年地产股的走势是能否出现反弹，还是持续低迷，业内专家看法不一。

地产股缘何跌出新高度

据统计，A股市场房地产板块的139家公司，今年年初总市值为25679亿元，7月12日这一数字已滑落至20574亿元，市值缩水了5105亿元。

万科的股价从1月份的41元跌至23元，市值从年初的3363亿元跌到了2605亿元；保利地产年初股价达到了18元，如今价格为11元，总市值也从1677亿元滑到了1329亿元。中小房企股票跌幅更加严重，滨江集团总市值跌去了37%，北辰实业总市值跌幅达40%，大港股份总市值跌幅高达63%。

尽管房企业绩屡创新高，但地产股却在逐渐进人下跌通道。据Wind数据显示，自6月25日爆出棚改暂停传闻开始，A股和H股市场上的地产股集体大跌，两周时间市值蒸发2300亿元，使本来就低迷的行情更是雪上加霜。虽然后来央行降准利好来临，对此却仍然没有任何提振作用。

其实，房地产作为资金密集型行业，主要外部融资渠道来自银行贷款，即银行向房企发放的房产开发贷款。然而房产开发贷余额增加值大部分来自于保障性住房开发贷余额。自2017年三季度起，保障性住房开发贷余额增量占房产开发贷余额增量比例却逐步减小。此外，从保障性住房中棚改的贷款发放情况来看，今年以来棚改贷款累计同比增速自一季度后逐步回落，由3月的86%降至明的48%。国开行棚改暂停传闻的爆出，成为导火索。

另一个对房地产公司影响较大的是人民币汇价问题，今年以来，中国收紧房地产公司在国内发行企业债，迫使多家房地产公司在海外市场发行美元企业债，虽然中国房地产公司的收入及成本皆大部份为人民币，但随着最近人民币兑美元大幅波动，由今年3月兑美元的高位6.254回落至现在的6.67，对于其手持的美元债可能有巨额的升值，这样的话，公司需要在损益表中反映出来，料对2018年业绩将产生一定影響。

众房企护盘进行时

面对日益下滑的市值，众多企业坐不住了，纷纷开始了回购自持。6月25日起，随着棚改暂停传闻的爆出，地产股持续下跌，房企开始高频次的回购行动。

6月27日，碧桂园在港交所回购了800万股，耗资1.02亿港元，回购均价为12.79港元；6月28日，碧桂园回购了1500万股公司股份，耗资1.86亿港元，回购均价约为12.41港元。至此，碧桂园于本年度内累计回购2300万股，占已发行股本的0.106%。

7月11日，恒大公告称，其当日于香港交易所回购1283.9万股，耗资27207.42万港元，回购均价为21.1912港元，最高回购价21.6港元，最低回购价20.6港元。而这也已经是7月份以来，恒大第六次回购公司股票。整个2018年，恒大累计购回股数为12310.5万股，占普通决议案通过时已发行股本的0.934%。从实际效果看，恒大频繁地回购对股价也确实起到了一定支撑作用。在6月份公司股价下跌超过二成的情况下，随着7月初的一波回购操作，恒大的股价已较低点反弹超过10%。

此外，华泰证券的研究报告指出，从回购股份比例分布看，回购股份占总股本比重越高，上市公司股价表现越好。从股票回购目的分布看，以市值管理、股权激励为股票回购目的的上市公司，其公布回购预案后股价表现明显好于以盈利补偿、股权激励注销等为回购目的的公司。

除了回购外，部分公司则选择通过大股东或管理层增持的手段提振市场信心。

龙湖集团7月6日公告，公司主要股东CharmTalent在7月3日——7月6日于公开市场增持了237.7万股，平均价格为20.34港元/股；7#i3日，佳兆业集团主席兼执行董事郭英成通过其全资拥有的大昌投资有限公司，于公开市场以平均每股3.21港元的价格购人621.6万股公司股份。完成以上增持后，郭英成在公司的持股比例，由约25.00%增加至约25.10%。

自6月27日之后，除了碧桂园、中国恒大、龙湖外，中国奥园、龙光地产、中国金茂、禹州地产、中骏置业、融信中国、新鸿基地产、世茂房地产等房企均有回购或增持行动。

未来地产股的走势

“从上证综指的数据可以看出，大盘面正进入一个艰难反弹的通道。虽然有悲观看法认为大盘会继续下泄到2000点，但是类似看空声音毕竟少，而认为股票抄底的机会已经到来，类似心态会影响大盘走势，进而影响地产股。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经济信息》记者，而从房地产本身情况看，资本市场的部分动作也利好股价提升，尤其是部分地产企业管理层或大股东增持行为，多少会带来股价反弹的机会，或者说，凭借当前房地产销售市场数据，房地产基本面不会糟糕，地产股自然有上涨的信息，中小股民也会积极调整策略。

然而站在国际视野的角度来看，知名投资人王豫刚则表示，“未来的地产股走势还是主要看汇率的变化情况，因为近些年随着国内融资环境的收紧，海外发债成为房企融资的重要来源，随着汇率的波动，人民币贬值预期加剧，必然会导致各大房企的资金缩水。”

除此之外，王豫刚还表示，随着各大房企资金不断承压，通过“高周转”加快当前资金的流动性成为其运营的方式，然而，“高周转”虽然可以缓解当前的资金流动情况，但是在“高周转”的过程中，在房企和信贷政策的双重压力下，购房者大多通过全款的方式进行购买。长期来看，此种现象是在预支未来的流动资金，对未来的房地产企业的流动性会起到一定的负面作用。

从国家统计局公布的到位资金结构来看，主要构成中占比最大的为其他资金，其占比显著提升。其他资金主要包括定金及预收款项、个人按揭贷款及其他（包括债券融资+其他项）。2018年1-4月，其他资金累计为2.5万亿元，占比高达51%，且近年来呈现明显上升趋势。主要在于房企融资渠道收紧，到位资金中销售回款占比提升导致。国家统计局数据显示，其他资金中，销售回款部分占比由2018年初的88%提升至4月的90%未来该比例将继续提升。

中金公司分析师张宇指出，房地产板块短期仍提示超跌风险，主要因房企资金面风险尚未充分释放。当前监管层面对房企境内信用债、海外债、非标融资等融资渠道均有趋严态势，而三季度起境内信用债又将进入偿付高峰期，房企下半年现金流压力不容小觑。类似中弘股份的中小房企信用事件仍有可能发生，进一步压制本就相对脆弱的市场情绪。

此外，中美贸易摩擦背景下人民币汇率波动加剧，可能导致部分资金恐慌之下抛出地产股，并引发联动效应。不过，由于公募基金地产股持仓比例处于历史底部（预计不足3%），张宇认为板块抛压有限。