历史文化建筑价值评估

史玲珑 熊婷

摘 要 历史文化建筑的保护与修复关乎一个民族的精神传承，历史文化建筑有其自身的价值和特性。我国历史文化物质遗产和非物质历史文化遗产的得到了保护和继承，但是随着社会的进步以及城市化的发展，这些文化遗产或遭到改扩建，或正在遭受摧残，或已经遭受无法修复的破坏，本文探讨了其价值评估的方法，目的在于找寻最佳的评估方法来确定历史文化建筑的价值，实现历史文化建筑进一步保护和传承的可能性。

关键词 历史文化建筑；评估方法汇总；总体经济价值

一、历史文化建筑概述及其价值体现

历史文化建筑，是指具有一定建筑以及文化价值的建筑，承载了传统的历史风貌和地方特色，是政治、经济、文化演进的客观表现和考量依据。历史文化建筑具有普通建筑所不可比拟的价值：1.历史价值，其价值不仅是体现在距今的年限长度，而且体现在其濒危及稀有程度上；2.教育价值，结构的设计、理念的融合、精神的寄托向子女传达出他们的伦理道德观、审美价值观，其科学文化价值不断地警醒和教育着后代；3.情感价值，历史文化建筑是古代人民智慧的结晶、是古代劳动人民成功与地位的象征，是内心融合感和归属感的体现；4.艺术价值，历史文化建筑所承载的花草树木、飞禽走兽、亭台楼宇、神话故事、戏剧人物，都具有极高的鉴赏价值，也是当代许多创作灵感的来源；5.经济价值，之所以称为历史文化建筑，是其具有一定的历史年限，代表着一个朝代或者时期的产物，将其开发成旅游景点或者展览陈列，必然会带来极高的经济价值。

二、历史文化建筑价值评估方法汇总及适应条件

历史文化建筑不同于普通的房屋建筑，正是因为历史文化建筑的特殊性，所以对其价值评估的方法提出了特殊的要求。

1.市场法比较法：由于历史文化建筑的特殊性和稀缺性，市场可比案例的选择具有较大的难度，可选择的可比实例少，市场上可比实例的可比程度不强，案例间的差异也巨大；随着国家对历史文化建筑保护力度的增强，历史文化建筑限售限交易，其可操作性更加受阻。一方面，可比案例嚴重不足，可比差异巨大；另一方面，交易数量越来越少甚至为零，致使市场比较法在历史文化建筑价值评估中的可操作性不大。

2.收益法：收益法在历史文化建筑价值评估中仅限于经济价值的评估，其适用范围较小，适用于成熟的历史文化建筑经济价值的评估。对于有收益的历史文化建筑可以通过预测其未来预期收益，选择适应的折现率来评估其经济价值，但是，对于免费开放的历史文化建筑，收益法的适应性就不强，并且，历史文化建筑的未来可预期收益的测算难度也较大。

3.资产基础法（成本法）：历史文化建筑开发成本大，开发年限长，加上国家政策的保护，成本法实施难度较大。但是，就目前在评估古居民建筑经济价值的评估路径上，成本法可以说是最为成熟的，成本法评估历史文化建筑的经济价值一般与德菲尔法相结合，在保护好原建筑的基础上，综合运用重建成本测算标准，再运用德菲尔法请有关专家鉴定和测评，成本法的可操作还是较好的。

三、结合具体案例探析适用的估价方法

1.确定该古居民历史文化建筑的景区价值

对于预期未来收益的测算，可以通过以下几个方面进行估算：（1）游客的流动量，根据售票处每年的售票数量与票价的乘积，便可测算出其主营业务收入；（2）政府补助和社会捐赠收入，由于其历史文化价值的特殊性和独特性，会确立相关的补助政策，当然，社会成功人支持家乡发展以及历史文化爱好者会捐赠相应款项，根据国家补助政策和支持力度、社会捐赠数额来测算相应的收入；（3）其他收入，既然作为旅游景点肯定离不开餐饮、住宿、纪念品、导游费等一系列相关的消费，这也应该计入景区的收入来源。

2.确定资本化率或者收益乘数

对于资本化率或者收益乘数的确定，可以参照同类型上市公司的市盈率，并综合考虑各种因素，保证评估价值趋于合理。资本化率包括安全利率和风险利率调整值，资本化率=安全利率+风险调整值

=Rf+β（Rm-Rf）

Rf—无风险利率 Rm—投资要求的期望报酬率 β—投资的风险水平

评估价值=预期未来收益*资本化率。

3.收益法的改进及贡献法的提出

收益法的成功实施是建立在预期收益的精准预测和资本化率计算无误的基础上的，对于盈利性且收益稳定的旅游景点来说，其可操作性更大。但是，对于黄山市西递宏村这样具有特殊性和个性化的历史文化建筑景点来说，对收益法提出了更大的要求，特在收益法的基础上进行改进，提出贡献法的测算方法。

贡献价值=景点价值*贡献率，这里景点价值更加全面的考虑了其主营业务收入的经济价值，同时也包括各分项价值，误差相对较小。贡献率相较于资本化率来说，更加具有针对性，贡献率可以通过如下方式进行确定：Ai=Pij+Qj

Ai—历史文化建筑贡献率

Pij—被评估历史文化建筑i在j因子方面的占比情况

Qj—影响历史文化建筑价值的各因子权重

对于上述因子和各个指标的确定，可以通过SPSS分析中的因子分析进行测算，当然更加便捷的方式是通过德尔菲法加以确定。我们可以通过设定历史文化建筑中的各项指标，例如，西递宏村建筑中的历史年限、知名度、游客观光与逗留和消费的比重、木雕砖雕的艺术工艺等指标分别测算出其贡献占比、权重、影响因子，最后得出综合贡献度。

贡献价值（评估价值）=景点价值*Ai（贡献率），该方法是基于收益法进行的改进，既保留了收益法的计算准则，使得测算历史文化建筑的评估值更加便利，又考虑了历史文化建筑的特殊性和独特性，使得评估价值更加接近于实际价值，减小了误差。这种方法对于西递宏村这样开发与利用趋于成熟稳定的历史文化建筑更加具有适应性和实用性。

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