巨资拿下上海旧改地块 中海地产欲重仓一线城市？

杨春霞 高方方

近期，中海地产无论是在资本市场还是在土地市场都动作频频。

10月16日，中国海外发展（00688.HK）公告称，公司全资附属公司中海地产集团将在中国发行总额不超过人民币70亿元境内债券，第一期债券基础发行规模为10亿元，可超额配售不超过25亿元。

而一个星期前，中海地产在上海真如拿地也备受关注。10月11日，上海海升环盛房地产开发有限公司（以下简称“上海海升环盛”）（中海地产投资占比70%）以底价93.99亿元拿下了红旗村公开挂牌的四宗地块。

一般来说，旧改地块相对来讲操作难且资金回笼周期长，一向保守的中海地产为何斥巨资拿下红旗村旧改地块？中海地产在拿地上是如何权衡选择的？《投资者报》记者就相关问题致电中海地产，截至发稿时并未收到相关回复。

旧改落袋

10月11日下午，普陀四幅經营性地块一次性进行拍卖，出让地块为F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地块，最终上海海升环盛以93.99亿元的底价一举夺得全部地块。

上海海升环盛成立于今年7月17日，由中海地产、上海中环投资开发（集团）有限公司（以下简称“上海中环”）、上海长征城乡建设开发有限公司（以下简称“上海长征”）共同出资成立，其中，中海地产投资占比为70%、上海中环占比20%、上海长征占比10%。

据了解，四幅地块位于真如副中心核心区，总占地面积约7万㎡，可开发住宅15.88万㎡、商业6.78万㎡，是上海今年核心区出让的最大规模综合体之一，也是红旗村综合开发首次公开出让地块。

需要提及的是，红旗村还有三幅地块即将推出市场，全部建成后，总体量将超过100万平方米，命名为中环天地。不过，中海地产后续会否参与拿地并不清楚。

红旗村原本是一个农业村，随着外来人口大量涌入，慢慢演变成企业和民宅并存、民居和店铺混搭的状况，是上海中心城区最复杂的“城中村”。

2015年3月，在政府的推进下，普陀区红旗村地块开始全面启动旧改，直至2016年年底基本完成，关闭了杨路山华果品市场、水产市场和蔬菜集散中心等5大市场，拆除违章建筑40万平方米，迁移人口近8万。

10月17日，拿地一周后，中海联合体公布了四幅地块的设计方案。方案显示，四幅地块有两幅住宅用地和一幅住办用地，其中住宅用地大部分都是90平米以下的普通住宅，预计将会提供约2000套住宅。

对于为何竞拍红旗村地块，记者未能从中海地产获得更为详细的信息。中国指数研究院数据显示，2018年前9月，中海地产拿地金额为626亿元，而此次拿下真如地块耗资就近百亿。“作为相对保守的房企，中海地产愿意花近百亿进行投资，说明了此地块的核心价值。”诺亚财富地产研究负责人黄琳珊表示。

易居研究院总监严跃进则认为，对于中海地产来说，其央企的背景要求其积极扩张，所以当前积极拿地是符合预期的。2018年半年报显示，中海地产总土地储备8736万方，此次拿下四宗地块可创造22.66万方的土储。

“此外，真如市场属于过去几年相对安静的市场，但这两年其低估的价格优势，开始显露出来，所以类似企业会积极拿地。”严跃进进一步表示。据测算，此次拿地住宅部分楼板价约为5.2万元/平方米，而区域内的中骏天悦，房天下显示的住宅售价为95000元/m2起。

在乎一线

实际上，中海地产此次将真如旧改地块收入囊中并不意外，从今年中海地产在全国土地市场表现来看，其似乎有重仓一线城市之意。

中海地产最新公布的前9月土地储备中，一二线城市布局仍占主力，其中一线城市拿下8宗地块，较2017年翻番，共耗资173.97亿元。这与早前中海地产主席颜建国对外宣称的中海仍然会主要围绕一二线城市思路大致相同。

加上此次拿地，中海地产今年在一线城市拿地金额近274亿元，共获取12宗地块。作为对比，2016年中海地产在北京等一线城市土地市场淡出，一无所获，2017年上半年，在北京、上海分别补充地块2宗、4宗。

究其原因，业内有观点认为，如果在一线城市缺位太久，市场占有率肯定会受到挤压，届时重返市场，竞争将会加剧。黄琳珊认为，一二线城市综合实力更强，人口吸附力的表现也更加明显。虽然目前一二线城市有较严格的调控政策，供需均受到限制，但长期来看，市场风险更小。

此外，将视角放在上海这个城市来看，中海地产进入上海26年，现有土地储备并不充裕。自1992年进军上海，中海地产在上海布局了打浦桥、新静安中心、旭辉滨江、长风等板块，最让中海地产名噪一时的是，2009年斥资70亿元买下长风地王，成为当时全国总价地王。

不过，据公开报道，自2013年拿下梅陇地块后，中海地产在上海土地市场销声匿迹长达3年。直到2017年，中海地产继续拿下4幅纯住宅地块，可售面积近30万方，缓解了在沪的土储饥渴。此次拿下真如旧改地块，中海地产将在上海新增22.66万方的土地储备。

而从销售业绩这一维度来看，上海区域的销售业绩也不理想，克而瑞数据显示，2018年前9月，中海地产上海区域销售额为21.91亿元，房天下显示目前上海在售楼盘楼盘仅有中海九峯里、中海紫御别墅、中海戈雅园和朱家角新城观澜府，且均位于郊区。在2017年11月召开的25周年发布会上，中海地产提出了2020年300亿销售额的目标，目前的数值距这一销售额存在较大差距。

而从目前整个市场大环境来看，黄琳珊表示，随着市场从增量走向存量，一线及重点二线都存在很多的旧改需求。

“通过此类项目的运营，中海可以积累更多的城市更新改造的实践经验，并复制到更多的一线及重点二线城市，提前储备存量市场的实力。”黄琳珊表示。

当然，从大环境看，一线城市限价、限签、限售等因素会影响房企资金回笼速度。“从资金回笼的角度来看，压力是有的，但是从后续市场发展看，真如副中心的发展机会增大，未来项目运作到位，会有较好的投资回报。”严跃进表示。