基于新形势下我国房地产项目管理中存在问题思考

摘 要：房地产业已经成为当今社会经济系统的重要组成部分， 房地产项目是复杂性的系统工程， 其分成决策期、 设计期与实施期。作为房地产项目管理的开发商是管理主体，是整个房地产项目的组织者， 对房地产项目开展完整项目管理。房地产项目管理的重点是协调好时间、 性能指标与经费之间的关系， 确保房地产建设项目能够顺利开展。因此， 房地产项目管理在房地产项目建设中起到非常重要的作用。

关键词：新形势；房地产项目管理；问题思考

1 引言

在当前的社会生活中，房屋是人们居住的一个场所，房屋质量对于人们的生活能够产生十分深远的影响，如果房屋质量不能保证，那么人们的生活质量必然会受到影响。针对现实生活中的情况进行分析，房地产工程项目在质量管理方面还存在一定的不足，需要加以进一步的完善，因此本文重点从这两个方面进行了论述，先提出在质量管理工作中的不足之处，进而提出有效的解决措施，这样才能为今后的发展做出积极的贡献，让人们生活在一个更加舒适和谐的环境中。

2 房地产项目工程管理的主要内容

2.1 总体规划

在房地产开发项目进行之前，相关的人员要根据工程的实际情况作出一份可行的、合理的总体规划，在总体规划中，将项目开发前期的准备进行合理的规划，保证项目的顺利进行。

2.2 配合协调

由于房地产开发项目是一项内容复杂繁多且涉及社会因素较广的工作，加之房地产工程项目的自身建设的工程项目较多、建设范围较广和涉及的部门较多等特点，所以，工程项目在建设的过程中易出现矛盾问题，严重的影响着工程项目的施工进度和质量。针对上述现象，工程管理人员就要进行严格的管理以及协调各部门的工作人员，使相关人员配合协调，尤其是要注意配合相关的开发建设的相关单位，化解其中产生的矛盾。

2.3 质量监督

质量是房地产开发项目中最为重要的因素，也是现代社会房地产竞争中，最为有力的砝码，过硬的质量不仅仅能够提高房地产企业的竞争水平及能力，还能促进国家经济经济的发展。只有保证其房地产开发项目的质量水平，才能够使房地产企业获得最大的经济效益和社会效益，所以，在房地产的建设开发中，必须要保证工程的质量，加强质量管理以及现场的监理。

2.4 工程验收

对于房地产的工程项目来说，工程的竣工不是单纯地建筑物的施工完成，而是根据工程项目的设计文件要求以及相关的合同的各项内容，按照国家以及地方的建筑工程的竣工的相关法规进行验收，只有验收合格后，才能算工程竣工，并且交由客户使用。

3 房地产项目管理中存在的主要问题

3.1 缺乏理论指导

房地产市场火爆时 ， 开发企业出于市场狂热以及对暴利的追逐盲目跟风上马开发项目，投机目的很强。虽然在这样的情况下仍然有企业赚到钱，但是随着房地产市场日渐饱和，竞争日趋激烈，靠传统“拍脑袋”、“凭经验”的项目开发运营方式逐步暴露出它的弊端：直接导致成本高企、楼盘滞销、资金回收期延长，甚至项目烂尾，资金链断裂、企业破产等情况屡见不鲜。究其原因是缺乏成熟完善的房地产项目管理理论知识指导，忽视专业经营方法，阻碍了企业的健康发展。

3.2 管理人员水平不高

房地产行业涉及到土地、规划、施工、财务、营销、法律、产权登记、合同管理等诸多领域，专业性很强，而且房地产开发不同于其他行业又有自身的特殊性。可是一些开发企业的管理人员要么是半路出家，要么是跨行业任职，对房地产项目管理的认识不够深入，水平不高、欠缺专业性，無形中加大了项目执行难度，推高了管理成本，增大了经营风险。

3.3 忽视可行性研究

由于房地产项目资金投入巨大，开发周期长，对政策和市场变化敏感，进行立项前的可行性研究、充分论证，已是行业的通行做法。但是投资者的趋利性和市场跟风行为，让开发企业往往省略了这一关键而重要步骤。或者流于表面，缺少实证资料，数据不全、深度不够，不具备参考价值。一方面是部分项目投资者为了拿到政府优惠政策，低价拿地进行囤地赚取因土地升值带来的价差，不是真正想搞开发；二是企业管理水平不高，对可行性研究不重视；第三是受时间、成本、费用、人力资源等因素的影响，企业对于房地产开发项目的基础调查不到位，不经过严密的市场调查，缺少产品定位分析，贷款融资方案，施工和销售进度安排以及经营风险评估控制等措施，只依靠过去的数据或主观评估，就匆匆上马开发项目。结果是轻则项目开发失败、企业破产，重则扰乱市场次序，导致社会不稳定。

3.4 项目进度控制不严格

实际中一些开发企业的项目管理不按制定的项目进度运行，随意性大；同时执行力不够，各部门缺乏统筹协调，一旦某部分遇阻，则“牵一发动全身”项目推进乏力。俗话说“商场如战场” 、“兵贵神速” ，拖慢进度事小，错过大商机事大，对房地产开发企业可能是致命的。

4 房地产项目的工程管理的常见问题的解决措施

4.1 不断优化计划管理和控制

必须要强化对房地产项目的计划管理，尽可能保证相关计划的系统性，提高其科学性，房地产项目具备多目标性，层次上也相对比较丰富，项目计划在具体内容上兼顾复杂性以及多样性。针对房地产企业的项目计划管理工作，应尽可能保证计划内容的科学与完善，保证项目计划在进度以及质量等不同要素上均能符合相关要求，此外，高度重视房地产项目设计以及施工工作，尤其需要加强对房地产营销环节的管控。所有参与到房地产项目中的部门以及人员均要积极为计划的制定奉献力量，力求保证计划的完善性以及科学性。最后，必须要强化项目计划的协调性，站在纵向角度和横向角度上保证计划的协调，还要确保不同房地产项目之间保持良好的协调关系。

4.2 加强项目管理人才培养

要想顺利开展房地产项目管理工作， 必须要重视对项目管理人才的培养， 保证项目经理具备良好的团队组建能力以及领导能力， 能够及时解决冲突问题以及相关技术问题， 同时还要具备优秀的行政管理能力以及资源配置技能。房地产企业除了要积极从国外引进一些优秀的复合人才之外， 还应该要加强对房地产项目人才的内部培养， 保证其能够熟悉企业整体运营状况。企业决策人员一定要积极转变人才培养观念，选择具备管理潜质的人员给予针对性和全面性培训， 给其提供参与项目运作的机会。其次， 项目管理人员应主动学习相关管理知识，形成良好的管理理念。最后， 项目管理人员应通过有效的沟通和交流， 全方位了解项目实施情况， 掌握具体运作情况， 提高自己的综合素质以及工作技能， 同时也推动房地产企业项目工作的顺利实施。

4.3 增强施工人员的质量与安全意识

加强对房地产工程项目的质量管理工，还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升，帮助其树立质量与安全的意识，培养施工人员具备高度的责任感，使其能够认真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量，对于工程中出现的问题能够及时反映并且及时解决，对工程的质量进行有效的保障。此外，还要还要提高施工人员的专业技术和能力，促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用，把提高工程项目的质量问题落到实处。

5 结语

综上所述，加强房地产工程项目质量管理的重要性已经不言而喻了，这与人们的生活具有很大的关联性。科学的房地产工程质量管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益，并且保障了人民的生命财产安全，同时促进我国的经济发展。加强房地产工程质量管理工作，实现对房地产开发和建设的有效管理，是社会普遍关注的问题。

参考文献：

[1] 赵强.浅谈房地产企业如何加强项目的质量管理[J].中国高新技术企业，2008（9）.

[2] 郭鸿飞，李凡.房地产项目质量管理体系思考[J].合作经济与科技，2011（5）.

作者简介：

石胡兆（1988—）男，汉族，山东泰安人，研究生毕业，土木工程专业，主要从事房地产项目管理工作。