房地产企业的并购及重组

胡萍

在经济全球化背景下，房地产企业并购及重组工作将给企业的发展带来巨大变化，是企业生存发展壮大的新途径。因房地产企业并购及重组能进一步整合提升原企业自身的经营水平，推进企业实现快速可持续发展。笔者简析实施房地产企业并购及重组的意义以及主要方式，并简要说明其注意事项，以便各位借鉴参考。

一、前言

伴随着改革开放，我国房地产事业已然成为国家经济发展的重要支柱。房地产企业在国家快速发展中迎来了许多新机遇，同时也将面临着日益激烈的市场竞争的巨大挑战。房地产企业想要在激烈的市场竞争中，寻求良好的发展并站稳脚跟，需进行并购以及重组，以此不断优化调整自身产业、产品结构，调配各种社会资源，使得企业焕发生机。就当前而言，我国房地产企业实施并购及重组工作的比例较少，这对于我国房地产行业发展来说是极为不利的。为此，笔者就房地产企业的并购及重组进行简要分析。

二、探析房地产企业并购及重组的成因

（一）资本规模小、缺乏竞争力

国家出台相关调控政策可以在一定程度上对房地产经济过热有着制约作用，但是房地产业内的各种结构性问题仍然还有很多，比如企业规模小、资金少、实力不足、资源过剩造成浪费、以及相关的纠纷等等问题。房地产业由于其特殊性，使其应该是资金密度较大的领域，但实际上只是在总投资的规模上资金密度较大。另外，相关管理制度不健全以及房地产行业内的准入门槛过低等问题也仍（二）融资渠道少，资金不足

在房地产企业直接融资的方式占融资渠道的大部分，而对于保险、股票等金融工具进行融资的占有比例非常少。另外由于國家政策的影响，使得一些中小型房地产企业无法实现上市的方式来进行有效地融资，房地产业内债券发行的总量较小，占资金来源的比例过低。除此之外，其他的金融行业在房地产业的时间不长，无法满足现今房地产企业发展的需求。

（三）信贷政策缩减

现今大多数房地产企业中的发展资本金主要来自于银行的贷款、自筹、预售以及定金等款项。近几年，房地产企业在银行贷款的融资渠道上出现了问题使得中央银行对房地产的信贷上开始特别重视起来。为了进一步降低商业银行的信贷风险，中央银行制定了越来越严格的信贷额度以及相关审核条件，以更好地遏制不良信贷。现在的金融机构在不断地上调存款基准利率的同时相就提高了贷款利率。可见，房地产企业在融资上渠道越来越少相应的也越来越困难，迫使其在开发项目的过程中自行筹集资金，一些资金较为雄厚的房地产企业还可以支持开发项目所需的资金要求，但是对于一些规模较小的中小型房地产企业来说，资金筹集出现了问题，也就是企业资金链断裂就极易造成投资上的风险。

（四）土地改革

国家出台政策要求要合理利用现存土地，以此来提高我国土地的利用率和供应量，并对闲置的土地按照规定来进行回收使用。这就使得一些大量囤积土地的企业面临资金短缺问题而造成财务危机。土地改革使房地产行业在向不断开发的模式进行发展，在此过程中，房地产企业就必须保持长期的房产开发运营模式，从而致使房地产业资金链条在不断地紧收起来。

三、探析房地产企业并购及重组的方式

（一）大型企业与大型企业相并购及重组

土地是房地产企业赖以生存的必要条件，然而，土地的出让金越来越高，致使房地产企业如果单独依靠自身的实力来获取优质的土地几乎是不可能完成的事情。因此，企业与行业内强强联合的方式进行资源共享、综合开发成为了房地产企业发展的良方。房地产企业想要得到进一步的发展时就可以通过强强联合的方式来获取高价土地、实现股权转让和资源整合等。在实际的强强联合动作的过程中，可以有效地降低进入新的发展的堡垒，充分利用原有的企业市场份额和经验，降低房地产企业在经营过程中财务风险，可以进一步发展成为品牌、管理以及资金等各方面都具有较强优势的房地产企业。

（二）大型房地产企业并购小型房地产企业

在当今经济环境背景下，房地产企业在取得土地后两年内如果没有对土地进行开发的，政府有权收回该土地且只需赔偿两倍定金而不是以市场价格来进行回购。这就对一些土地存量较大且资金实力不足的中小型房地产企业造成资金危机而不得不退出竞争市场或是通过转让来套取资金，实际上就是只能将土地产权进行转让。另外，对于一些资金较为雄厚实力较强的大型房地产企业又没有地可以投资的，像这种企业一般都具有较多的融资渠道和股权资金且在行业中的发展也得到一定的认可。在这样的形势下，大型企业可以通过并购及重组一些中小型房地产企业或是良好的地产项目来进行规模的扩充。在土地交易市场中，优质的土地十分有限，一般以产权交易的方式来换取土地且所需的价格要低许多，在这（三）其他行业的企业进入房地产企业中并购及重组

目前，某些行业中面临着可投资项目较少的问题，而此时，房地产行业正是快速发展的时期，这些行业将资金转移到房地产行业的可能性无形中加大了许多，另外，房地产行业发展所得利润也是比较喜人；与此同时房地产行业资金密度大且融资渠道却少之又少，这也给其他行业进军房地产行业提供了良好的机遇。其他行业的进入使企业无形中降低了风险，收益也有所提升。另外，其他企业自身具有较强的社会资源，使得土地资源得到了一定的增值并从中获取更大的收益。

四、关于房企并购及重组中注意事项

（一）警惕土地可变问题

土地对于房企并购及重组当中十分重要，关系着企业经济效益，因此需要警惕土地资源可变问题，以免出现土地手续不齐与拆迁难题等状况，使得企业在获得地块后，不能顺利开展项目，甚至牵扯进入债务等经济纠纷。所以在实施房地产企业并购及重组工作时，必须高度警惕土地这个变量问题，确保企业核心利益。

（二）注重企业文化整合

据相关研究调查，我们发现在实施并购及重组过程中，由于企业整合问题处理不当，最终造成企业并购及重组工作失败。鉴于此，房地产企业在实施并购及重组工作时，要充分考虑双方利益，认真分析研究并购方式，使得并购双方员工认可、信赖并购工作，进而实现共同发展。在房地产企业并购及重组后，应当注重企业文化整合工作，使得并购双方处于平等状态，遏制强权文化的滋生。对于企业文化而言，具有两个鲜明特点，包括依赖性与隐匿性，因此，必须在实施并购及重组工作时，需要加倍的耐心和包容，如此才能整合企业文化，促进企业发展。

（三）对于别的行业涉猎房地产行业

每一个行业都有着自身不同之处，但是在进行并购及重组时，并购企业往往将自身管理经验套用到并购后的企业。所以，对于别的领域的企业而言，进入房地产行业时，应当结合房地产产业特点进行针对性的发展规划研究。由此需要寻求及培养职业经理，以便协作别的领域更好更快的转换到房地产行业门槛。

五、结束语

面对当前国家宏观经济调整，房地产企业需认清形势，把握机遇，寻求新的发展方式。接纳并购对于资金不足的房企而言是势在必行的，而实力雄厚的房企则需要充分了解市场及政策的前提下，寻求并购及重组对象，如此才能在激烈的市场竞争环境中获得立足之地。（作者单位为成都奥克斯财富广场投资有限公司）