结合地铁建设进行地下商业空间开发的研究

张进华

摘 要 近年来，在地铁交通系统大规模兴建和土地资源利用集约化的时代背景下，地铁站域地下商业空间已成为我国地铁站地下空间综合开发利用的重要组成部分，这对于保持和提高城市活力、改善城市生态与交通环境等方面有着特殊的意义和作用。结合地铁建设对地铁站点进行地下商业开发，不仅有利于节约城市用地，改善城市交通，改善购物环境，更能保障站点周边地上地下综合开发的整体性，保证地铁车站功能更加完善。由于地铁和商 业经营性地下空间的客流互补，在地下穿越道的单侧或双侧发展地下商业设施，既节约开挖成本，又使地铁施工形成的关联空间得到充分利用。本文结合当前城市轨道交通的发展趋势，阐述了在地铁站区域内发展商业空间的意义和地铁商业开发的优势性，探讨发展地铁商业的目的和特点，提出了当前对地铁站商业空间设计规划的看法。

关键词 地铁；地下商业；空间

随着城市规模的不断扩大，城市的流动人口与机动车辆数目也不断增长。面对日趋尖锐的城市交通需求与交通供给之间的矛盾，为了缓解大城市客运交通车辆拥挤、道路堵塞、车祸频繁、污染严重的严峻局面，有效的解决大城市交通拥挤的问题，特别是针对大城市普遍存在的土地资源非常紧张的国情，越来越多的交通工作者认识到解决我国大城市交通问题的根本出路在于优先发展公共交通，建立一个以轨道交通系统为骨架，以常规公交为主体，多种交通方式互相协调的客运交通体系，以提高城市的整体客运交通水平。 地下空间的开发利用，已成为我国大城市立体化交通、提高运行效率的前提。我国已有北京、天津、上海、广州等城市建造使用地铁，有十几个城市在报批建造地铁。就地铁已投入使用的几个城市看，以地铁为动力发展轴，沿线又规划建设了多种形式的地下街、地下车库等地下工程。这些地下空间设施在完善交通的同时，也带动商业中心地区、地铁站地区地下空间的开发，并进一步繁荣了区域经济。

1 在地铁站区域发展商业的意义和优势

土地资源是一个国家最重要的资源之一，特别是城市土地资源。城市人口急剧增加，人均土地占有面积越来越小。房价、地价不断上涨，形 成了城市土地资源寸土寸金的现状。为了拓展城市人口的生存空间，很多国家把 对城市地下空间的开发利用作为解决城市土地资源的一项重要举措。其中就包括 了地铁、地下步行道、地下停车场等等。特别是地铁及与地铁相关的地下商业空 间的规划利用，成为节约城市土地资源一个有效的途径。除土地资源以外，城市 的各种能源、水资源也极为珍贵。一般来说普通商业空间的能源消耗是比较大的， 有人统计用于普通商业空间的照明、通风、采暖等等能耗几乎占到了全国总能耗 的百分之十九点五。如果把这类商业空间放到地下，充分利用地下岩土良好的保 温、隔热性，这就无疑为节约城市的自然资源做出了巨大的贡献[1]。

制约城市发展的一个很重要的因素是城市交通。城市交通就像人体中的血脉，血脉不通人就活动不了。同样，一个城市如 果交通阻塞的问题不解决，那么这个城市势必得不到发展。国外的城市交通发展 经验表明建设城市地铁交通网与地下通道、停车场等综合体系是解决城市交通拥 堵的重要方法之一。其次城市的生态环境也日益恶化：大气污染严重，绿地景观 越来越少。充斥我们眼球的是无数带有商业目的的办公大楼、大型百货商场等高 层建筑物。与其让这些商业建筑占用我们的城市土地资源、破坏城市景观环境， 不如把这些商业建筑放到地下，节约我们城市宝贵的地面建筑用地，消除城市生 态污染。

地铁巨大的商业价值不在 于地铁本身，而在于随着地铁的出现带来的庞大人流。把人流成功的转化为客流2促进地铁商业空间的发展，最终支撑起整个地铁交通长期稳定的运营，形成一个 互利互补的有效机制，香港地铁商业空间在这方面就为我们做出了成功的榜样[2]。

2 地铁商业空间的开发前景和设计规划

地铁这种便捷的城市交通工具带来了庞大的人流，而地铁站无疑成为人流的 重要聚集地点。人们通过地铁站达到：乘坐、换乘、出入地铁到达各种不同的地面空间的目的。地铁站无疑成为沟通地上地下各类空间的一个重要的媒介。地铁站和商业空间这看似无关联的两种空间实际上有着巧妙的契合。

从时间上来看，商业空间需要的是稳定持久的购买力和消费力，营业时间是 根据人们日常活动的时间来制定的。而地铁站拥有诸如每天上下班的上班族，上下学的学生和大量以回家或出行为目的的这类较为稳定的客流。从时间上地铁站 与商业空间就达成了一致。

从空间上来看，地下空间的出现首先就是为了解决繁华地带交通拥挤，建筑空间不足的问题。所以把商业空间与地铁站地下空间相结合就能为消费者提供更舒适、更宽敞的购物空间环境。其次，在地铁建设初期，因为地铁的开挖势必会形成多层次的地下空间，把因为开挖所形成的这些多余的地下空间进行合理利用，在一定程度上能够节约开挖成本并且产生出附加价值。

从消费力上来看，地铁站每天进出地铁的巨大人流正是商业空间所迫切需要的。当然，并不是所有的人流都能成功地转化成商业空间的客流。但是我们应该看到的是地铁站这样一个具有强大号召力的空间无疑将成為其周围商业空间的最有利的依托[3]。

香港地铁无疑是世界上运营最为成功的地铁，也是为数不多的能赚钱的地 铁之一。香港地铁由政府控股、地铁的建设与地下商业开发紧密联系在一起形成共赢。香港地铁使其沿线地皮价格一路上涨，地产不断增值。香港的地铁商业分地下和地面两部分，地铁站内商业与沿线通道商业开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上商业空间的开发经营，有其自身的特点和约束条件。地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、环境等因素的限制地铁商业的竞争，因而可以说在特定时空条件下，地铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性。地面商业具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流，二者相互支持。因此地面商业的发展与地铁地下商业关系密切，地上地下各商业设施之间相互补充，能更大的方便和满足消费需求。地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁商业空间的开发经营具有明显的交通优势，旨在对地铁相关资源的开发有效利用客流带来的巨大市场机会。

参考文献

[1] 赖东风.结合地铁建设进行地下商业空间开发[J].都市快轨交通，2007，20（2）：77-79.

[2] 李尧.谈结合地铁站地下商业空间开发设计[J].城市建设理论研究：电子版，2012，（32）：17.

[3] 罗炎桢.浅议结合地铁建设进行地下商业空间开发[J].房地产导刊，2015，（7）：330.