限购令松绑对房地产市场的影响

摘要：由于房地产市场存在巨大的潜在利润，致使我国房地产业持续高涨，部分地区“炒”房重于“住”房，出现严重的房地产泡沫。为抑制房价不理性膨胀，打击过度投资、投机、恶意炒房行为，国家推行“限购令”政策。2010年北京实施“限购令”，此后多个地级以上城市相继实施，多地房价迅速降温。然而政策的实施，有利必有弊。“限购令”的推行，也一定程度的钳制了城市的发展。2014年6月26日，呼和浩特成为全国首个“破限”城市，“限购令”开始出现松绑，为了城市整体经济发展，多个城市紧跟其后。本文自“限购令”推行至出现松绑，浅析房地产市场变动，基于房地产业现状，利用四象限模型理性分析“限购令”松绑对房地产市场的影响，研究“限购令”全面松绑的可能性及未来房地产业走势。

关键词：限购令；政策松绑；房地产市场；发展趋势

1 “限购令”推行

1.1 推行背景

一方面，城市土地存量有限，而人口不断流入城市，导致供给跟不上需求，再者，投资者为谋求利润恶意“炒房”；另一方面，我国城市化进程持续加快，加剧了土地存量与住房需求的矛盾，使得供求关系更加紧张，同时，由于房地产市场价格的持续高涨使买房保值这一观念深入人心。许多城市由于优越的就业条件和政府政策支持，人口大量流入，房屋供给紧张，致使房价上涨，北上广深等超一线城市尤为明显。投资者探见商机，开始投机乃至过度投资行为，进行恶意炒房，从中赚取高额利润，使得房屋“炒”大于“住”，真正有住房需求的人却无房可住，或者需要付出不合理高价才能购得房屋，房地产泡沫严重。在此背景下，国家推行“限购令”。2010年初，“新国十条”出台，拉开房地产业调控序幕，同年4月30日，北京出台“国十条实施条例”，首个响应“限购令”。

1.2 推行目的

如图1，以上海为例，1997-2016二十年间，房价不断攀升，且涨幅愈发惊人。投资者通过投资，使自身资本积累增多，而住房需求者背负的贷款则越发沉重，贫富差距拉大。为此，“限购令”出台，通过限制购房，以抑制投机及过度投资行为，力求房地产市场回归市场正常水平，达到对房价降温的效果。

1.3 实施成果

“限购令”推出后，多地楼市迅速降温，房屋成交量急剧下降，购房受到限制，“限购令”预期目的达到。然而，房地产泡沫的程度虽然在“限购令”实施下有所下降，但仍处于高泡沫水准。故“限购令”推出后，从短期看，房价有所下降，一定程度的遏制了投机及过度投资行为，降低了房地产泡沫程度，国家政策有所成效。然而面对多年积累的房地产市场畸形发展，依旧不够力度。

以北京为例，2009年，北京的住宅商品房销售面积达1880.45万平方米，2010年实施限购政策后，当年北京的住宅商品房销售面积降至1034.96万平方米，2011年更是降到了1034.96万平方米的新低，但在2011年往后，又出现大量的回升。由此可知，对于北上广深等超一线城市来说，住宅属于刚性需求，“限购令”并不能长期抑制其房价暴涨，长远来看，限购令政策对超一线城市房价及成交量的影響不深。

另一方面，超一线、一线城市房价得到短期抑制，上涨幅度得以控制，使得投资者纷纷将目光转向二三线小城市，使得小城市房价不断飙升。所以“限购令”的出台，短暂抑制了一线及超一线城市的房价，而二三线城市却迎来了房价大幅上升，一定程度上推动了二三线城市的发展。

2 “限购令”松绑

2.1 呼和浩特首个“破限”

2014年6月26日上午，呼和浩特房地产开发监督管理处正式发表取消楼市限购令的实施意见，成为全国首个"破限"的城市。呼和浩特的“破限”，是呼和浩特市政府采取的救市行为。由于呼和浩特总人口约300万，其中城市人口仅为200万，土地存量富余，每月成交量低迷，呼和浩特若不放开“限购”，则带来的不仅是房价的抑制，而是房价的暴跌，面临崩盘困境，故“破限”是救市行为。

2.2 多地限购政策调整

除明确取消“限购”的城市外，在呼和浩特“破限”前，已有多个城市表明调整限购政策，对“限购令”进行松绑，以此刺激房地产市场回温。在呼和浩特市引发的《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》中明确提出，“破限”是为了充分发挥市场对资源配置的决定性作用。可知，多地进行限购政策调整的原因是想充分发挥市场对资源配置的作用。

2.3 我国房地产松绑政策

（1）930新政：央行于2014年9月30日发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知调整房贷政策，二套房认定标准为“认贷不认房”。即在经济增长乏力的情况下，为稳定经济增长，国家降低了二套房贷门槛，为公民购房贷款提供金融支持，支持公民的合理住房需求，刺激房地产市场，侧面对“限购”进行小程度的松绑。

（2）2015年政府工作报告：央行于2015年2月28日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，将金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。这一举措同样是放松了贷款门槛，侧面松绑“限房政策”。

综上，国家目前仍未明确提出“限购令”的放松或取消，甚至对偏远区域实施限购松绑，对城区继续实行限售，也仅仅是根据实际情况，进行差别化调控，而非真正意义上的“松绑”。但为了稳定经济发展，提出相应的贷款放宽政策，也算是侧面对“限购令”进行松绑。

2.4 “限购令”松绑影响

2014年6月，受“取消限购政策”的影响，呼和浩特楼市迎来了一波成交高潮。以呼市为例的二三线城市为实现救市，充分发挥市场对资源配置的作用，可以调整“限购政策”，对“限购令”进行松绑，此举可以使房地产市场回温，实现经济增长，避免楼市崩盘。

2018年7月17日，国家统计局公布了“2018年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，可以得知，新建住宅价格指数从2015年到2018年持续上涨，全国新建商品住宅价格大幅度上涨。这源于2014年对房地产调控的放松，即上文所提侧面对“限购令”的松绑。换言之，这些数据的起点，我们可以认为是2014年国家对房地产调控的放松政策的出台。

北京、上海、深圳等一线或超一线城市则表明不会放松“限购令”，将继续严格执行“限购令”。这是由于这些大城市的城市化程度高，流入人口居高不下，需求持续上涨，相比之下社会与自然资源较匮乏，土地成本较高，供给长期不足，从而推高了房地产的价格，故在这些城市中，“限购令”的实施，无法造成其房价暴跌，甚至是楼市崩盘，也就无需通过对“限购”的调整乃至解绑来达到救市目的。所以对于这些城市来说，“限购令”松绑作用不大。

3 基于四象限理论模型研究房地产限购令及限购松绑

3.1 四象限理论模型

四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是资产市场和物业市场。其中，Ⅰ象限和Ⅳ象限为物业市场，而Ⅱ象限与Ⅲ象限为资产市场。

3.2 基于四象限理论模型研究限购令

“限购令”实施的本质是通过控制消费者对房地产市场的需求，从而对房地产市场进行调控。假定房地产市场处于均衡状态，在供给不变的条件下，“限购令”使得需求降低（主要表现为投机者的投资需求及消费者的合理需求），从而导致资产市场的房价下跌（即第二象限的P下降）。房价下跌的同时，由于土地的稀缺性，近年来地价不断攀升，及开发成本上升，二者共同影響下，开发商不愿意再多对房地产进行开发，于是新项目的开发建设减少（即第三象限的C减少）。房地产开发需要耗费较长时间，故短期内房地产供给不会发生较大变化，但从长期看，房地产供给减少是必然。房地产供给的减少，又将最终导致房地产增量减少，致使物业市场中的房地产存量减少（即第四象限的S减少）。住房需求属于刚性需求，故存量的减少终将引起物业市场中租金的上升（即第一象限中R的增加）。在资本化率i保持不变的情况下，租金的上升又将招致资产市场中房价的上涨（即第二象限的P上升），房地产市场进入新一轮波动，直至产生新的平衡点，达到均衡状态。

3.3 基于四象限理论模型研究限购松绑

同理，“限购令”解绑使消费者的需求重新增加，假定房地产市场处于均衡状态，在供给不变的情况下，潜在需求上升必将引起房价上涨（第二象限的P上升），房地产开发商再次从房地产市场中发现商机，即使土地成本仍在增长，但房地产的巨额利润也吸引着他们加大房地产的开发，于是新项目的开发建设量增加（第三象限的C增加）。同样，短期看对房地产供给影响不大，但长期来看，房地产的供给量必然上升，并终将影响房地产的存量，使其不断增加（第四象限的S增加）。住房需求属于刚性需求，故存量的增加必然引起物业市场中租金的下降（即第一象限中R的下降）。在资本化率i保持不变的情况下，租金的下降将引起房价的下跌，房地产市场进入新一轮波动，直至产生新的平衡点，达到新的均衡状态。

结语：

就目前而言，部分二线城市陆续放开限购，企图救市，发展经济。而北京、上海、深圳等地已明确将继续执行“限购令”，严格响应限购号召。《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》中，指出，2018年楼市调控以“稳”为主，紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。要维持现有的政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更严厉的调控政策；同时，三四线城市市场热度持续提升，房价地价快速上涨，前期刺激政策需淡出甚至转变为紧缩调控。

由此可以得知，“限购令”全面解绑目前绝无可能，部分城市甚至会加大调控力度，以促使房地产行业的稳步发展。

参考文献：

[1]国家统计局。

[2]丰雷、林增杰等。房地产经济学[M]。北京：中国建筑工业出版社，2008，47—53

作者简介：陈慧芳（1997—），女，福建省福鼎市人，华侨大学土木工程学院本科生，主要从事房地产经营与开发方向的研究。