政府购买服务： 创新公租房运营管理模式

王晶

[摘 要] 目前，武汉市政府类公租房运营已全部采用政府购买服务方式，并由专业运营公司实施管理。通过指导培育公租房专业运营机构、明确公租房运营经费渠道、创新建立公租房运营管理规范、提升公租房运营管理信息化水平，武汉市公租房运营管理体制不断完善，运营管理体系日臻清晰，运营管理能力明显提升。武汉市公租房运营管理的实践表明，社会力量可以广泛参与政府类公租房的运营管理，以合同形式明确公租房运营主体与租户的权利义务关系，有助于通过民事法律关系化解公租房使用和管理中的矛盾纠纷，推动公租房运营管理专业化、规范化水平。要构建新时代住房保障运营管理体制机制，就应牢固树立“以人民为中心”思想，加快政府职能转变，积极推行政府购买服务；加快社会信用体系建设，不断完善运营管理规范和行业标准；积极推进政府信息共享，不断提高信息化管理水准；完善公租房运营管理绩效评价体系，不断提高公租房运营管理服务品质。

[关键词] 武汉市；住房保障；政府类公租房；公租房运营管理；公租房运营机构；政府购买服务

[中图分类号] F293 [文献标识码] A [文章编号] 1002-8129（2018）10-0094-06

武汉市委市政府高度重视住房保障工作，切实加强服务民生、保障发展职能。经过多年不懈努力，武汉市累计建设公租房项目房源12万余套，其中政府类公租房9万余套，分布在武汉市中心城区、新城区和开发区。住房保障是关系千家万户乃至子孙后代的民生大事，多年来一直受到社会各界的广泛关注。为城市低收入群体提供低于市场价格的公租房并进行管理，是住房保障的一种重要形式。随着公租房存量逐渐增多，管理难度不断加大，公租房运营管理过程中不同程度地存在管理力量不足、公租房退出难等问题，为公租房运营管理提出了新的课题。目前，全市政府类公租房运营已全部采用政府购买服务方式，并由专业运营公司实施管理。近年来，武汉市公租房运营管理体制不断完善，运营管理体系日臻顺畅，运营管理能力明显提升，公租房运营管理逐步走上了标准化、规范化、信息化的健康有序可持续发展道路。武汉市通过政府购买服务方式创新公租房运营管理模式的一些做法和经验，值得推广和借鉴。

一、公租房运营管理模式的新探索

（一）理顺政府与市场的关系，培育指导专业运营机构

运用政府购买方式实施公租房运营管理，是指政府通过授予管理职能、购买服务的方式部分或全部委托专业公司实施公租房运营管理，公租房运营公司作为承接主体承担公租房的运营管理工作。主要包含以下几方面：一是培育市场化、专业化的公租房运营主体实施公租房运营管理。廉租房、公租房“两房”并轨前，廉租房运营管理由全市统筹，采取政府购买服务方式，部分委托专业公司实施管理。由武汉市经济适用住房发展中心（武汉市住房保障管理中心前身）承担全市廉租房（公租房）资格动态管理、租约签订等工作，租金收缴、房屋维修维护、物业管理等则采取政府购买服务方式，运营管理实施部分委托。为加强委托事项监管，武汉市住房保障管理中心建立了房屋巡查、安全管理、委托管理、资金拨付等近30项运营管理制度及流程，制定了维修回访单、物业企业考核表、租户满意度测评表等8类表格单。“两房”并轨后，武汉市对公租房实行“以区为主、属地管理”的管理模式，公租房运营管理中包括资产、租赁、修缮、社会综合等内容全部采取政府购买服务方式，委托专业公司实施管理。二是指导建立运营管理体系。制定计划管理、资产管理、安全管理、委托管理、租赁及维修管理等制度、流程及表格单，组织各运营主体培训、交流和观摩，切实履行公租房产权人安全管理责任。三是对政府购买服务的运营公司进行考核检查。结合武汉市“两房”并轨后的实际，进一步完善保障性住房运营管理体制，建立了对公租房运营工作的定期检查制度，并制定了体系建设、健全机制、运营管理3方面共18项检查指标。

公租房运营机构作为承接主体受托承担公租房的运营管理工作，工作内容主要包括以下7个方面：一是资产管理。主要包括公租房房屋以及小区配套等建筑物和设施设备承接查验，房源接收及房屋交接手续；二是签约入住。包括组织选房，签订租赁合同，办理入住、合同终止或调整手续，采集住户基本信息，建立住户档案；三是经租管理。主要包括租金代收、代缴、催缴，日常巡查及房屋使用管理，及时发现违法违规行为并采集证据上报；四是修缮管理。主要包括共用部位和共用设施设备维修养护，公共绿化用地维护，受理报修，通知维修单位组织维修及负责保修期满后的维修，参与维修验收及回访，拟订维修资金预算，建立维修台帐，报送维修相关材料等；五是社会综合管理。主要包括信息系统维护，信息采集和录入，社会调查、绩效评价及群众满意度测评，配合做好受理信访接待、公益服务、政策宣传等社区公共服务，代表产权人行使业主权利，开展小区满意度测评，处置突发事件，配合联合執法等；六是物业服务监督事项。主要包括对发现的问题和公租房保障对象反映的事项及时与物业企业协调沟通，监督并及时上报物业企业服务情况。七是法律法规和政策规定、委托协议约定的其他管理职责。具体包括资产管理，建立一户一房一档；开展租赁管理，负责签订租约、办理入住及退租手续；督促和收缴租金；受理报修，及时组织维修维护；安全管理及社会综合管理；小区定期核查、日常巡查；配合资格动态复核及退出管理，配合街道社区开展社会综合治理；负责实施合同约定的运营管理其他内容。

（二）明确经费渠道，确保政府购买运营服务落地见效

建立廉租住房制度之初，《武汉市配租廉租住房后期管理的实施意见》（武房字〔2004〕10号）、《武汉市廉租住房保障后期管理规定》（武房规〔2011〕2号）明确规定了以政府购买服务的方式委托物业管理及专业公司租赁管理，并按收取租金的10%支付租赁经营管理费用。廉租房物业管理费、保修期满后的室内维修费及共用部位、共用设施设备的维修费在财政部门拨付的“廉租住房专项资金”中安排。

《武汉市保障性安居工程专项资金管理暂行办法》（武政办〔2011〕182号）进一步明确了廉租住房物业服务费、政府投资公租房在装修和空置期间的物业服务费、维修维护和运营管理等费用列入保障性安居工程专项资金，从而落实了政府购买物业及租赁服务的经费保证[1]。

根据《市人民政府关于进一步加强公共租赁住房管理的通知》（武政规〔2014〕11号）要求，武汉市级财政投资购买的公租房，租金收入上缴区财政，运营管理、房屋维修及空置期物业管理等费用列入所在区财政预算；区级财政投资以及商品房中配建的公租房，租金收入上缴区财政，运营管理、房屋维修及空置期物业管理等费用列入所在区财政预算；政府平台投资建设的公租房产权及租金收入归属该公司，所需运营管理、房屋维修及空置期物业管理等费用由平台公司承担[2]。

（三）立足武汉实际，创新建立公租房运营管理规范

一是科学界定公租房运营管理内容。包括资产、租赁、修缮、社会综合、物业监督及其他，其中修缮管理、社会综合管理、房屋日常管理可以再委托。

二是明确标准，分类委托。廉租住房制度时期，适合市场化运作、社会力量能够承担的租金收缴、维修维护、物业服务等部分运营管理事项通过政府购买服务方式委托专业化运营公司承担，建立了物业服务考核评价体系，制定了考核管理规定，提出了租金收缴率、租户满意率等考核指标，按照物业服务、租金收缴、建立档案、配合协作、租户评价等5类11个子项对物业企业进行季度考核，并依考核结果拨付物业管理费和经租管理费，考核不合格的不拨或缓拨管理费用。“两房”并轨后，公租房运营管理内容细化为4类37个子项标准，分小区规模在200套以上（含200套）集中型公共租赁住房运营管理费指导标准以及小区规模在200套以内的商品房配建公租房及早期购置的零星房源营运管理费指导标准两种，费用标准上浮幅度原则上不超过20%。各区组织考核并依结果支付委托管理费。

目前，按照指导意见的要求，政府购买运营服务范围为全部或部分委托或再委托，购买服务可采取授予职能、协议委托或招投标等方式，运营管理可单独运营或与物业合一运行，既统一又各具特色。

（四）建立平台，不断提升公租房运营管理信息化水平

武汉市建立了住房保障信息系统，基本实现了住房保障业务全覆盖和项目房源、保障对象的全周期管理，构建起了市、区、街道、社区四级管理体系，提升了“以图管房源，以房管保障，知保障对象查房，知房查保障对象”的信息化管理水平。

按照租购并举住房制度改革方向，武汉市通过政银合作，打造了“互联网+租赁+金融”综合信息平台，涵盖租赁企业管理、房源核验、合同签订、资金监管、支付结算、金融服务、信用评估、评价认定、租后管理、监测分析等租赁业务，实现了找房、预约看房、合同签订、合同备案、办理入住和退房手续全网上办理，信用管理体系反映市场主体的信用水平，提供经纪人、房东、租户间互评功能，对从业主体进行信用记分，实现租赁企业全监管、租赁房源全核验、租赁过程全监测、租赁服务全覆盖。

二、管理模式创新的初步成效

武汉市公租房运营管理工作在市场化、信息化、规范化、标准化管理上积极作为、大胆创新，运营管理能力明显提升，住房困难群体的居住条件和环境得到改善，为促进经济、城市、民生提速升级，助推现代化、国际化、生态化武汉发展做出了积极贡献。

一是政府可以集中精力做好公租房建设管理的组织领导、制度设计、财政保障和监督管理工作。对于适合由市场化方式提供、社会力量能够承担的公租房运营管理事项，通过政府购买服务方式交由社会专业化运营公司具体承担。

二是以合同形式明确运营主体与租户的权利义务关系，有助于通过民事法律关系化解矛盾纠纷，解决公租房使用和管理中的问题，符合建设法治社会、法治政府、法治国家的要求。

三是有效推动了公租房运营管理专业化、规范化水平不断提高。通过择优方式选择政府购买服务的承接主体，确保了具备条件的有竞争力的社会力量平等参与竞争。

四是市场化、专业化的公租房运营管理队伍不断扩大。截至目前，武汉市各区均有专业运营公司从事政府类公租房管理工作。随着住房租赁市场的日臻完善，市场化的专业运营管理公司参与公租房运营管理的广度深度将日益扩大，保障对象居住满意度和获得感必将不断提升。

五是公租房运营管理信息化水平不断提升。住房保障信息系统基础平台实现了住房保障业务全覆盖，“互联网+租赁+金融”租赁综合信息平台进一步实现了租赁企业全监管、租赁房源全核验、租赁过程全监测、租赁服务全覆盖，而专业运营公司“互联网+租赁+金融”综合信息平台完全实现了全部住房租赁业务全过程网上办理。三大平台共联共通助推公租房运营管理的现代化、科学化。

三、构建新时代住房保障运营管理体制机制的几点思考

新时代，武汉市住房保障管理工作將以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照党的十九大精神以及中央和省市的政策法规，着力构建新时代住房保障后期运营管理体制机制。

一是加快政府职能转变，积极推行政府购买服务，吸引企业和其他机构广泛参与公租房运营管理。一方面现有公租房运营机构要不断规范管理，提升精细化、信息化、科学化管理水平；另一方面，政府部门要进一步完善政府购买服务购买机制，采取公开招投标、邀标、竞争性谈判、磋商、单一来源采购等方式不断开放市场，引进专业化、现代化的运营机构，让具备条件的专业化社会力量平等参与竞争，更多参与到公租房运营管理中，通过市场化助推公租房运营管理能力提升。

二是加快社会信用体系建设，不断完善运营管理规范和行业标准。进一步明确政府购买公租房运营管理服务内容，细化购买服务类别和服务子项。建立考核评价评估体系，量化考核指标，提升资金使用效能，推动提高公租房运营管理水平。借鉴北上广深、重庆、天津公租房管理经验，将违规违约行为计入不良信用记录，对不良征信者在一定范围公示、列入征信系统黑名单，并相应采取失信惩戒制度，如限乘公共交通工具、限批银行信贷等。积极倡导和引导智能化管理，借鉴杭州、上海采用门禁、指纹、刷脸等科技手段提高运营管理效能的方法，对违规违约者作出限制，推动公租房运营管理能力现代化。

三是积极推进政府信息共享，不断提高信息化管理水准。李克强总理在国务院常务会议上讲话指出，“信息公开要与信息共享相结合，只有信息资料进一步完整完善，才能大大减少骗取保障性住房、骗取低保、扶贫资金等违法现象的发生”“要加快社会信用体系建设，推进政府信息共享，对骗取公共资源等违规操作者要建立黑名单制度”[3]。要积极借鉴上海、厦门等地经验，建立健全多部門联动机制，将民政、工商、公安等部门有关收入、资产、房产、婚姻、社保、医保、税务、公积金等信息纳入公租房运营管理统一信息平台。借鉴天津做法，设置购房前置审查制度，对于不符合保障条件而未退出者，限制其商品房购买资格。

四是加强绩效评价。以保障对象满意度评价为重点，建立由购买主体、保障对象以及第三方共同参与的公租房运营管理绩效评价机制。科学制定并严格执行公租房运营管理工作绩效考核细则，为公租房运营机构履行管理职责提供指南。加大保障对象满意度权重，引导公租房运营机构切实强化服务职能，切实增强公租房小区居民幸福感，合理区分保障对象各类诉求，支持运营机构依法依规实施日常管理。引入由专家学者、评估机构、新闻媒体、其他公租房小区居民等组成的第三方评估小组，通过走访了解、专业评估等方式对公租房运营机构管理绩效作出评价、提出意见，增强绩效评估客观性和公正度。

五是牢固树立“以人民为中心”思想，不断提高服务品质，满足人民对美好生活的需要。推动建立党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的公租房后期管理模式。将后期运营纳入社会治理范畴，强化公租房的社会管理属性，明确街道的公租房社会管理责任，联合民政、公安等部门推动构建各方参与的公租房社会治理体制。建立租户委员会，扩大租户参与政务管理事务的机会和范围，共建人居环境优美、文化生活丰富、医疗保障充分、社区服务多样的幸福、平安社区。

[参考文献]

[1]市人民政府办公厅关于印发武汉市保障性安居工程建设专项资金管理暂行办法的通知[EB/OL].武汉市人民政府网站，2011-12-

15.http：//www.wh.gov.cn/hbgovinfo_47/szfggxxml/zcfg/bgtwj/201611/

t20161110_93033.html.

[2]市人民政府关于进一步加强公共租赁住房管理的通知[EB/OL].武汉市人民政府网站，2014-08-04.http：//www.wh.gov.cn/hbgovinfo_47

/szfggxxml/zcfg/gfxwj/201611/t2016

1110_93499.html.

[3]国办发文，总理强调的这些公共资源配置领域政府信息都要公开了！[EB/OL].中国政府网，2017-

12-29.http：//www.gov.cn/g-uowuy

uan/2017-12/29/content_5251439.htm.

[责任编辑：胡 梁]